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美房价涨多逆转住房决策 大都会买不如租

随着美国房价持续上涨,许多民众对买房还是租屋犹豫不决。专家建议,消费者不妨利用房价及租金孰高孰低的线上计算公式来进行评估。图为佛罗里达的一座临海房子待售(Getty Images)

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【大纪元2014年05月26日讯】(大纪元记者王明编译报导)随着美国房价持续上涨,许多民众对于当前应该买房还是租屋犹豫不决。专家建议,由于各地房价涨幅不一,消费者不妨利用房价及租金孰高孰低的线上计算公式来进行评估。例如,若有人考虑购买50万美元的房子并在当地居住7年,此时若能以月租低于1,956美元找到房子,租房就比买房划算。

据《纽约时报》最近报导,加州居民加斯帕里诺(Billy Gasparino)和其妻子精于理财,十年前房地产市场繁荣时期,长期等待并赁房居住。直到2010年房地产进入萧条时期,他们才花81万美元买下一栋洛杉矶市威尼斯(Venice)地区的房子,距离海边不到1英里。

仅仅4年后,他们发现房价超涨,毅然决定卖房并租屋居住。他们即将完成卖房交易,售价为135万美元,获利率竟高达67%。现年37岁的加斯帕里诺先生说:“这次房市回春讯号来得如此强烈、迅速,也许房产泡沫快要到顶点了。”

大都会交投过热 专家:买不如租

据报导,以房价与租金或收入之间的关系来看,美国住房市场最昂贵的地区,包括纽约、旧金山湾区和洛杉矶,似乎买房又将成为冒险投资。从更多都会区的房价趋势观察,如波士顿、迈阿密和华盛顿等地,价格也上涨至买方难以讨价还价的地步。

债券评级公司穆迪(Moody’s Analytics)首席经济学家赞迪(Mark Zandi)说:“与房屋租金相比,许多沿海住房价值过于高估。一般而言,即使全国其它市场大致呈现均衡的情况,这些市场似乎是买房不如租房。”

举洛杉矶市威尼斯地区为例,该地区受益于高科技产业员工大举涌入,其中包括2011年谷歌成立洛杉矶办公室。威尼斯地区房产经纪商负责人帕蒂(Tami Pardee)说:“那里住着工程师、视觉效果艺术师,他们年收入达20至40万美元。我现在苦于无库存住房,无法满足市场需求。”

就全美而言,由于低利率政策和住房平均价格仍低于2006年高点13%,买房似乎仍属划算范围。譬如,凤凰城、拉斯维加斯和佛罗里达州的奥兰多市等曾经历泡沫化的市场,一般住房价格仍然低于2006年高点的30〜40%,如果考量通货膨胀的因素,实际价格甚至还更低。

旧金山买房比租屋贵6%

然而,加州和美国东北部大部分地区,要想拥有自己的房子,总成本过高,包括一些相关费用:房产税、维修费、房产经纪人中介费和抵押贷款利息;即使减税后,依然高于实际经济效益。

2004~2006年房市繁荣期间,不少美国人误以为房价不会下跌,但在全美大多数地区,民众压倒性地青睐租房而不买房。而在2009~2011年萧条期,当时买房的人常常被认为是不同凡响的交易决策者。房价上涨至今虽未创下2006年新高价,但买方出价时已渐趋谨慎,仅会小幅加价因应。

自2011年以来各地房价涨幅不一,旧金山地区33%,迈阿密为30%,洛杉矶是24%(热门地段涨幅更大)。在旧金山湾区,房价已涨至年租金的20倍。根据房产商Zillow的数据分析,这个比例与2003年相同,当时旧金山房地产市场尚未进入失控的泡沫阶段,而且发展相当顺遂。

如果把抵押贷款的低利率考虑在内,在旧金山买房似乎更吸引人,然而,若考虑10%首付款及现今房贷利率,买房比承租同地段相等面积的房子还要昂贵6%,这个多出6%的比例与1999年网络泡沫期间的数据相同。两年前,购买旧金山地区的房屋,相同面积租房较买房便宜24%。

三因素助房价高估

专家分析,美国当前房价高估是由市场三股势力运作的结果。一是2008年的经济衰退以来,美国经济复苏带动强劲的就业增长。

其次,低利率政策推动房产市场,这项政策旨在强化美国整体经济,没有地域性的差别。即使旧金山住房市场存在过热风险,购房者无论身处何处(如景气衰退的底特律或克利夫兰),都能享有美联储所订定超低利率的好处。

最后,过去由于建筑开发案的数量限制,阻碍了房舍兴建,现在则受到市场需求不断增长的影响,房地产市场出现新的住房供给。去年,德州达拉斯地区和旧金山地区注入了一些就业人数,达拉斯当地政府核准新住房许可证增加近4倍之多。

对于美国当前或许有些高估的房价,专家提醒,市场上可能还存在一些值得留意的个案,但由于出价的买方已开始谨慎,购屋者最好考虑个人的财务状况量力而为,目前的房市或许未必是泡沫,但消费者在买房时最好有房价下跌的风险承担能力。

(责任编辑:张东光)

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2014-05-26 7:06 PM
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