【大纪元2014年06月26日讯】土地是香港珍贵的资源，也一直是长线投资者所爱。大发展商多年前就开始了大量吸纳新界农地，待以后向政府申请改变土地用途发展物业。个人投资土地也很常见。除长线投资以外，还有些人买地用来建厂房、建仓库、或建屋，甚至变成自己的假日农庄享受有机耕种的乐趣。
香港地少人多，土地资源有限，合适用作投资商用或自用的地皮更是买少见少。润亨地产专营元朗一带土地买卖十几年，老板梁先生说从父亲一代开始做土地买卖生意，新界的土地比起市区房屋、股票、黄金一路有升无跌，祇是投资者要有好的眼光，才能一击即中。
商用和自用的农地
政府规定所有农地都只能是作为耕种用途，都不能建屋或非农业用途。如果，建筑物作为农业用途，业主须向地政署申请，地政署发同意书（Letter of Approval）后方可动工而建筑物也不须补地价。
梁先生表示好多投资者为了免去向政府申请的复杂的程序，通常一些投资者都会寻找一些连上盖结构物的农地。因为这些房屋一直都是和该土地并存，购入后，业主在不改变既有的建筑面积和高度的基础上，把临屋改建成新屋。但是，要留意这类连带房屋都会有“牌照”，其中列明契约条款，例如用途能否转让。
由于城市的生活空间拥挤，食物安全又日益引起消费者关注，不少港人自置农地变身做假日农庄，从事有机种植的商家会购置连带鱼塘的农地，既方便灌溉也能增加农场产品多样化。梁先生说，单根据过往5年元朗一带农地买卖记录，价格已经升35%-70%，邻近政府发展地区的土地价格更是涨了100%-150%。
供不应求的仓地
在政府的土地规划中，仓地也是比较抢手的土地。近年中港贸易迅速发展使得仓地的需求量大增，而政府每年都没有增加供应，在粉岭一带两年来仓地的价格涨了近一倍，两年前600港元/呎的地现在涨到1,000港元/呎。政府规划的仓地没有增加，但需求有增无减，导致仓地价格不停上涨。
买仓地首要是看回报潜力，投资者要考虑交通是否方便，有没有大马路可以直达，大车如货柜车可否驶入，通常能让大车直达的仓地的价格都看高一线，另外，要选附近都是成行成市的区域，这样就可加快投资回报。不过，政府为配合规划也有可能在将来稍微调整仓地的面积。
利润倍升的别墅地
在新界，涉及小型乡村屋宇用地的买卖是比较普遍，由于政府规定兴建小型乡村屋宇的规格是每层面积不可多于700尺，不可高于3层（27尺），对一些追求更大空间，设计风格更有自由度的用家来说，买别墅地才能满足他们的要求。坊间俗称“别墅地”也就是R地，可以建低密度楼房。新界不少小发展商，便是以此类土地建楼出售，环境优雅，开扬通透，动辄也要上千万一幢，价格不逊于市区的豪宅。所以这类地，要价也是最高。
梁先生提醒，R地有分RD和RC类，政府规定RC的地积比率是0.4，而RD祇有0.2，所以以RC为首选。拥有别墅的业主通常都是驾车出入，此类买家要清楚道路使用权的细节，若道路要经过他人拥有的土地，就要和周边地主洽谈妥当。
梁先生介绍，由于银行不承接土地买卖按揭，一些小发展商为了省去买地成本，就会用合作发展的做法与地皮持有人共同开发项目。与地皮持有人签订协议后，通常发展商承办屋宇的设计，建造等一切建筑费用，屋宇落成后，地皮持有人收回协定的物业数目，其余发展商可自行对外销售赚取丰厚利润。
虽然，投资农地回报可观，买家能否买到心头好，最主要是看物业代理的功力。梁先生说自己子从父业，自小就跟父亲做生意走访粉岭元朗一带乡绅，他发现每单成交，除了妥善处理政府条例的问题外，最微妙之处就看父亲和乡里乡绅的交情。新界原居民都很重视宗族关系，也不是见钱眼开的人，父亲长期和乡里乡绅建立良好的人际网络，到谈买卖讲价钱时才能水到渠成，地主愿意卖又卖得开心，买家就买得安心，入村后和村民关系又和睦。一直以来，有实力的农地物业代理一定是专注做地区生意打稳根基，因为他们要积累几代人的情义才能做好买卖双方的桥梁。◇
