【大纪元2014年06月04日讯】（大纪元记者蔡溶纽约报导）你可能想像不到，在曼哈顿这样寸土寸金的地方，至今唐人街的一些老屋还保持着数百、甚至最低数十美元的月租。这是由于历史原因，唐人街的楼业绝大多数是租金稳定及租金管制两种，几十年来不变，房东无法改变也不能按市价加租；同时唐人街的拥挤是出了名的，有1/3的家庭房间利用率之高，达到罕见程度。
这是曼哈顿唐人街独有的现象，在法拉盛和布碌崙都不存在。不过， 与曼哈顿的其他地方一样，唐人街正经历着自由市场的压力，随着纽约房地产价格的飙升，近年来对唐人街社区产生戏剧性的影响：
● 租金管制房越来越少，房租越来越高，导致低收入家庭迁出唐人街。人口普查数据显示， 过去10年有15%的华埠亚裔原住民随之外迁。
● 房东坐拥千金，房地产税过去十年来涨了两三倍，但租金管制房限制了房东的收入，收齐租金都不够给地税。房东只能提高店铺的租金补齐损失，让华人商户叫苦连天，愈加依赖游客生意，最怕下雪风灾。
● 与此同时，发展商垂涎唐人街这片黄金地，欲高价收购，却发现有价无市，华人房东大都苦守祖业“不想动”，也有业主想尽办法让旧租客搬出去，低收入家庭愁眉不展。
● 唐人街的传统小商业面临考验，华人餐馆和商店逐步淡出，工作机会减少。
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在自由市场的压力下，唐人街是否会不再属于“唐人”？作为新移民基地的唐人街走过170多年历史，未来是否仅仅是一个地理名词？唐人街的兴衰，一直是华人关注的话题，时至今日，争论最多的就是唐人街日益减少的可负担房屋，以及成立七年的华埠工作组力图推动的历史保护计划（重新分区)。
唐人街老住客：租金管制房“走一个少一个”
说起唐人街，除了享有中式美食“物美价廉”的名声外，唐人街在曼哈顿还有一个美誉： 新移民的落脚点和可负担的安家之处，“可负担”是因为纽约市历史上受租务条例规范的建筑、租金稳定房屋大多在这里。
伍宝玲在华策会的人瑞中心担任主任，一直与老人打交道，为他们提供服务、解决各种问题，她说，唐人街的租金管制房，入住者大多数是中低收入者和老人，他们受到法律保障，可享受“优先续约”和“租金涨幅管制”的保护，原则上只要承租人仍继续缴纳租金，出租人就不得收回房屋或驱逐承租人，他们往往一住进去就是到老。
“这和纽约市房屋条例有直接关系。”她说，1947年之前建造的房屋，属于租金管制楼宇，规定房东可收取的租金上限， 可避免租金上涨。 1947至1974年间建造和修缮的房屋，属于房租稳定房，不论市价如何，房东每年只能有很小的租金涨幅，由市议会每年6月开会，研究租金的升幅。
人瑞中心的注册会员有6000余人，分散在五大区。伍宝玲说，新移民对政府楼、老年公寓的需求量大，中心很多会员老年化后申请住政府楼，都想在唐人街“自己的根里生活，但粥少僧多，只好分散纽约四处，最主要（唐人街）可负担的房屋不够。”
“1974年住下来的，当年的30岁都变成70岁了，很多过世了，或者进了老人院搬走了，公寓空出后，就不属于租金控制，所以华埠的租金控制房屋越来越少，走一个少一个，租金稳定房也是。”
脱离租金稳定法律的管束，公寓就完全按市场价出租。 “所以现在唐人街越来越贵。华埠谁最有兴趣搬来——新移民，因为语言问题、文化问题，但是他们多数都是经济有问题，许多移民来了以后没有地方住，或者住不起。老人家是靠救济，生活补助金、养老金、粮食券，所有都是政府的福利。他们怎么可以负担房租？”伍宝玲说。
信息箱：
● 1930年代后期和1960年代间，市政府在唐人街及周边建造了一批大型的公共住房，包括控租公寓、稳租公寓、Mitchell Lama公寓（孔子大厦、尼克村、南桥、两桥等） ，政府楼以及政府以抵免税收、或允许加建楼层等优惠方式，鼓励开发商兴建针对低收入家庭的廉租屋
等。
政府楼是指由HUD（联邦住宅与都市发展部）补贴差价、住户缴交的房租不超过自己收入的28%至30%的公有住宅楼，统一由NYCHA（纽约市房屋局）管理。
可负担（平价及廉租屋）公寓则由开发商负责出租及维修。廉租住房可以“传宗接代”，例如申请登记时是父母带个孩子，孩子长大了，父母去世了，孩子仍然可以居住其中。不过，租金将根据孩子的年收入，重新设定。
● 截至2013年3月，共有167,353个家庭在申请政府楼的等候名单上，除此之外还有123,533个家庭申请政府第8 条款房屋租金援助。
源自普瑞特社区发展中心（Pratt Center）2014年初的报告：
● 唐人街是全纽约租住房屋比例最高的区域，高达85%的公寓都被租客占据，曼哈顿为77%，纽约市平均比例为69%。
● 按照联邦的标准，以每月房租支出不超过家庭总收入30％，才算“可负担得起”，唐人街有56%的家庭房租超可负担水准。
● 唐人街的家庭收入非常低，四口之家的年平均中位收入（AMI）只有37,362美元，比HUD用来评估低收入家庭的基数85,900美元少了一半不止。由于新的酒店和豪华公寓不断增加，白人居民大量涌入，新的亚裔移民已经住不起唐人街了。
● 对于当地四口之家的平均中位收入（AMI）37,362美元而言，只能负担934元月租的两居室房，而一居室的房租市价高达 1,200美元至9,850美元，在双桥地区，靠近市场街和麦迪臣街，一间一居室的公寓房租为3,395美元。现住人口无法负担市价房租。 小商家也同样受房租的影响。
● 下东城/唐人街附近有30,351个租金管制公寓，占了2011年所有租金管制公寓数量的48％，虽然这个数字比较高，但潜在的损失也很高。 从2002年至2008年，由于房客的变迁，下东城/唐人街租金管制的公寓已有9,000套释放到正常的租赁市场，最近的数据显示，2008年和2011 年间，以中位收入AMI的80%来计算，损失了5,890个租金可负担的公寓。
● 房东有两种方式可以脱离管制：如果一间公寓房租金的正常市场价达到2500元﹐并且房客全家总收入连续两年达到或超过20万﹐该公寓房东就可以向纽约市房屋保护和发展部(DHCR) 申请脱离租金管制系统；
当一套空置公寓的月租金达到2500元后，可以脱离管制(vacancy decontrol)；当房客搬走后，房东可以将空置公寓的租金增加20%，称空置加租(vacancy allowance)；当租金管制公寓空置后，或者变为租金稳定公寓，如果该楼宇少于六个单元，则脱离租金管制法规。
除了租金管制和租金稳定房之外，多年前原意是为资助中产人士置业的联邦Mitchell-lama计划房屋，也随着房市火红，越来越多Mitchell- lama居民情愿补地价，把房屋私有化。
(责任编辑：汉娜）
