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贻达贷款专栏

重新贷款好吗?

陈贻达

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为了吸引借款人重新贷款,大部分的房贷专员都以每个月可以节省利息为由,说服借款人重新贷款。其实,每个月可以省下多少钱,不是决定要不要重新贷款的唯一理由,还需要考量其它方面的因素。

办理重新贷款前,请考虑下列六个问题:

1. 重新贷款后,每个月可以节省多少钱呢?
2. 重新贷款的成本是多少呢?
3. 原有贷款的贷款期还剩几年呢?而重新贷款后的贷款期又是几年呢?
4. 预计几年卖掉房子呢?
5. 您是想将原有的浮动利率转为固定利率,而办理重新贷款呢?
6. 重新贷款后,每个月的私人房贷保险也会调降吗?

大多数办理重新贷款的人,都是为了省钱,但是,每个月要还的利息变少了,真的就算是省钱了吗?不是的,我们还要综合其它因素,才能计算划不划算。计算可以节省多少利息是第一个步骤,接着,我们要加总贷款成本,然后除以每个月省下的金额,得到的数字表示,借款人必须在这段期间内不会卖房子,办理重新贷款才会划算。

一起来看一个例子比较清楚。假设每个月房贷节省200元,贷款成本共5,000元,5,000除以200等于25,换句话说,借款人如果在25个月内不会卖掉房子,办理重新贷款才会划算。

想重新贷款将浮动利率转换成固定利率的人,假设您原有的方案是5/1浮动利率方案,也就是前五年为固定利率,之后会转为浮动利率,而明年就是变成浮动利率的时候,利率将调整为6.5%,而重新贷款的固定利率是5%,这时,如果您在两年内就会卖房子,我们不建议您办理重新贷款,两年内不会卖房子,才值得办重新贷款。

关于重新贷款的问与答

Q: 办理重新贷款需要重新鉴价房屋,新的鉴价比预期低很多,怎么办?

A: 很多人都是在看过鉴价报告后,才了解自己房屋的价值没有想像中的高。如果您真的认为房屋价值被低估了,先确认报告中的资料是否正确,将有误的资料,以及您认为房屋价值被低估的理由,写信给鉴价师,请鉴价师重新评估,或者,您也可以请房贷专员另请一位鉴价师重新估价。

Q: 利用重新贷款换取现金的话,需要支出额外的费用吗?

A: 以前是不需要另外付费,但是,因为太多人滥用,所以改为要支付额外费用。不过,不是每个人都需要付费,贷款成数高于六成的人,才需要付费。

Q: 买房子的时候,已经付过产权保险,为什么重新贷款时,还要再付一次呢?

A: 一般产权保险有两种,一种是贷款银行保险,另一种是业主保险。一般人在购屋时会同时购买这两种保险,贷款银行保险保障银行的利益,而业主保险保障业主的利益。业主保险属一次性保险,业主在办理过户时一次支付,即使日后申请重新贷款也不需要重新购买,但是,每次办理贷款都需要再次购买贷款银行产权保险,保障银行利益不受业主在购屋后期间产权变化的影响。

消费者在购屋时有权选择是否购买业主产权保险,但几乎所有贷款人都无可选择地需要购买银行产权保险,因为银行为了保障其贷款不受损失,硬性规定所有房屋贷款都必须购买产权保险。

Q: 我买的是连栋城市屋(townhouse),买的时候,办理贷款不用额外支付其它费用,可是重新贷款的时候,却要额外支付费用,为什么呢?

A: 受次级风暴影响,2009年起,贷款成数超过七成五的公寓及连栋城市屋,重新贷款时都需要支付额外费用。

Q: 我是不是应该为了可以抵税,而不要还清贷款呢?

A: 支付利息会比支付税金好吗?况且可以抵税的方式有很多,例如:捐款,所以,没必要为了抵税而不还清贷款。

贻达贷款
  5008 Buford Hwy #C
  Chamblee, GA 30341
  陈贻达(678)860-8788。◇

责任编辑﹕ 郝莉

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2014-08-23 10:50 AM
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