【大纪元2014年09月25日讯】对于充斥着“持续下行”、“资金链断裂”、“开发商跑路”等字眼的大陆房地产业来说，形势可谓异常危险。近日，房地产业高调炒作所谓“4万亿养老地产”，寄望这个“新概念”能为低迷的大陆房地产业圈些钱。
多家上市公司及国企已经或准备进军养老地产
近日，多家陆媒纷纷报导“32家上市公司进军养老地产，争食四万亿蛋糕”。报导称，近两年时间里，至少有32家上市公司宣布进军养老地产项目。
报导称，从今年3月到9月，有中茵股份、上实发展、亿城投资及越秀地产等公司宣布已启动或拟投资中国养老业项目。另外，一些非房地产业的企业也进军养老地产。如中石化四川销售公司、首钢已开展相关项目。而中国人寿、泰康人寿(微博)、中国平安、合众人寿、太平保险等也纷纷表示欲投资养老地产。
据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。但是，有大陆业内人士表示，养老地产的前景虽然诱人，但要从中获利并非易事。
养老地产消费需求在中国并不强劲
有大陆房地产业内人士表示，养老地产不是一个高收益、高回报的行业，反而蕴藏着巨大的风险。
据中共第六次全国人口普查数据显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的 13.26%，且正在以每年3%以上的速度快速增长。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%。
数据显示，这是一个巨大的市场。但是中国人的传统的养老文化，以及多数老人微薄的经济收入，使得这块市场更多只是“看上去很美好”。
和西方国家不同，中国古已有之的养老传统，使得在普通国人心中，只有没人管的老人才会进养老院。至于住进昂贵的养老社区，对多数老人来讲根本不可能。在中共治下，多数老人只能拿到养老保险中最低标准的企业退休工资，而占比很大的农村老人根本没有养老保险。这就造成中国虽然老年人口基数虽然大，但养老市场需求并不旺盛。
以亲和源上海项目为例。项目房屋不出售产权，作为养老产品，以会员卡的形式进入市场。会员卡分为A、B卡两种，A卡不记名，可继承、可转让，有效期与房屋土地证的权限相同；以A卡78平方米的房间计算（可入住两名老人），除了118万元的会籍费，每年还需要支付3.98万元的费用。B卡是记名卡，不可转让，可终身居住。如果老人在亲和源没有住满15年，可按年份折算退还给家属，如果居住期超过15年，就没有余钱可退；以B卡70平方米的房间计算，会籍费60万元，每年年费为4.2万元（可住两位老人）。这样的费用，对于多数普通老人来说，根本支付不起。
高投资，周期长、低回报是养老地产业的特点
从投资角度来讲，养老地产不仅前期投入大，而且回报低、回报周期长，这些都大大制约了养老行业发展。实际上，业内人士表示，地产项目要实现盈利，一般要10年以上，如果想要在短期内就赚钱，那就只是打着“养老”的旗号圈地卖房而已。
据中国太平保险集团相关负责人透露，公司预计上海周浦项目总投资回报率大概在5%～6%之间，只有入住率达到较高的比例，项目才有盈利空间。
据陆媒报导，今年4月，北京城建集团将其持有的北京长青国际老年公寓有限公司80%股权及6.2亿元债权在北京产权交易所挂牌转让。公开资料显示，这个项目已经连续多年亏损，其中，2012年的净利润亏损5042万元，2013年亏损4926万元。按照目前测算，上述养老社区约在15年后才能达到盈亏平衡点。
目前，中国养老地产行业，更多企业只是在利用养老概念拿地、卖房。国内某大型金融控股集团养老事业部负责人表示：“养老是一个复杂的产业链，必须有好的思路、资源、团队，如果还是用开发房地产的思维去做养老产业，做烂掉是迟早的事情。”
责任编辑：高义
