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资深房产估价师Sherry王谈物业投资(九)

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文|张岳

上期文章讲到,Sherry见证了很多华人在美国创业、特别是经营房地产项目的成功故事或失败的教训。而她和先生自己也是一步一耕耘,不贪、不懒、不吝啬,让自己的事业从无到有,从小到大。除了华人之外,Sherry从其他族裔创业者身上也学习到很多可取之处。

报税收入关系到未来发展

房产估价多与申请贷款相关,然而银行在审核贷款申请时,不只是参考估价报告,业主/买主的收入、信用与报税资料都非常重要。例如在商业房产中,汽车旅馆Motel是较常见的项目。Motel通常有较多的现金收入。但据Sherry了解,有些Motel业主报税只报一点点收入,除去开支,应课税收入很少。如果以此去申请贷款,则是人为增加困难。

在采访Ameriprise Financial公 司资深理财规划师徐翊绫时,她也有同感,并比较说,一些犹太人开餐厅、宾馆,恨不得要多报收入。因为收入多、税务报表好看,如欲扩大业务,容易得到银行的 贷款,如果转让,因买家看到生意好也愿意接手,一举两得。相反,部分华人为了避税,一心把收入报低,从长期看,很可能会得不偿失。Sherry则表示,在现金收入比例较高的行业中,各族裔的业主都存在低报收入的现象,关键还是看业主个人的眼光和素质。

中国人宜突破华人生活圈

Sherry表示,不仅中国人,韩国人、印度人都不乏有通过长期勤劳付出而事业成功的人士,而中国人多吃亏在英文不够好。所以她建议在美的华人,在享受中国式生活、关注中国社区新闻的同时,不要忘记,我们身在美国,一定要学习英文、关注美国主流社会的动向、多多少少要努力融入主流。

了解不同族裔间的“势力范围”

在南加工作、生活多年,Sherry了解到,这里的Donut(唐纳滋甜甜圈)生意,柬埔寨人做的很成功。全南加州的Donut生意多是由柬埔寨人在经营。在政府上班的书记文员则多是菲律宾人,负责市政项目规划的工程师多是中东人,当然也有一些中国人,这些人的数学和英文都比较好。

曾经的失败案例和教训

1980年代,东部的洛克菲勒大楼和西海岸的圆石滩高尔夫球场(Pebble Beach Golf Links)均被来自日本的投资人买下,但经营不善,最后都不得不转手出去,并赔了大笔的钱。

现在一些外国来的人看不起美国,觉得美国在走下坡。Sherry表示,在一些方面很可能确实如此,但是,来到美国还是要遵循美国的游戏规则,如果要把外国的习惯做法带到美国,“我要像以前这样、那样”,这样的结果很可能是水土不服,“先要把当地的东西搞清楚”。

最近几年,一些中国的投资人也相继在购买美国两岸的地标性建筑,但是经营管理者依然是美国人、管理方面遵循美国的管理模式,Sherry认为这样的方式会有更高的成功预期。

Sherry建议中国人在购买房产投资时,要看几个大的方面:建筑结构、地点要好,不需大修,没有安全隐患。失败的教训是一些买家在买下房产时想当然的忽视风险,譬如已经被告知地下室漏水,但觉得修一修也就好了,但实际上这些维修成本都很高。所以Sherry建议房产项目的买家在做决策前最好做专业的检测与评估。(未完待续)◇

责任编辑:汪曼

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2014-09-30 4:04 AM
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