【大纪元2015年11月28日讯】（大纪元记者李翔尚加拿大蒙特利尔报导）A先生要卖房，前后经过了2次地产经纪人对房产的评估和1次银行约定的估价师估价，每次估价不同，这些估价也都与市政估价不同。那么我们要怎么看待房产估价呢？估价就没有准则了吗？对于估价，您应当了解什么？
一套房产 多个估价
在这里的例子中，A先生不久前在蒙特利尔郊区买了一套价格约60万元的独立屋，因为资金有限，需要卖出正在自住的小套平房。很巧这次卖房的也是上次卖给他现有自住房的经纪人Y。因为这层关系，A先生就顺便让Y经纪人给旧房做一个价格评估。同时，A先生在门外打出房屋待售的标识马上招来了另外的经纪人Z，自动要求服务，A先生于是让她也报个评估价。Z经纪人报了325,000元，但是Y经纪人只给了285,000元。
尽管A先生喜欢更高的评估价，但是Z经纪人年轻，而Y经纪人年长、更有经验，而且之前两次买房打过交道，因此A先生偏向更信任Y经纪人。不过由于报价相差颇大，A先生于是向他们询问各自评估的理由。
为了验证自己的估价，Z经纪人从电脑上经纪人销售网里提出了周围刚刚售出的几套房产，分别与A先生的房产做了住房面积、土地面积、卧室间数、卫浴间、厨房、供暖、建筑时间、装修等对比，得出了大概320,000元的估价。不过，因为房屋室内刚刚完全装修完毕，屋顶和供暖系统和热泵等更换刚刚两三年，会是比较抢手的房，因此多给了5,000元，留了些买家的还价余地。
而Y经纪人认为，A先生10年前买这套房时的价格是140,000元，现在可以翻一番，再者，A先生必须要将这套房产脱手，以完成新买房的交易。因而只按市政估价之上一些，给了285,000元。
A先生自己分析说，尽管自己也急于将房产出手，但是Y经纪人并没有考虑到市场的需求动态和住宅已经过全面装修的因素，按照低估价出手，自己可能会失去部分利益，因而他最终选择了Z经纪人。
事实证明，Z经纪人认为市场对这一类住房的需求旺盛是对的。这套旧宅最终在还未来得及上网时，就被买家看中了买下，在双方商讨后价格定在318,000元。
买家申请贷款时，银行派来了物业评估师，最后得出旧房价值是315,000元的结论。买家只能按银行的估价获得银行的最大比例贷款。实际房价并没高出银行估价太多，多出的部分买家做了首付处理，房屋最终成交。
不同估价 含意差异大
这个案例中，我们看到了市政评估、经纪人评估、银行评估与成交价等几个关于物业价值的用语，让我们先来看看这些价值有何不同之处。
首先，市政评估主要是用于计算业主缴纳的物业税，每三年更新一次，每个市政的房产评估有效期不同，反应的是上一个评估期中第二年7月1日的房产价值。例如，蒙特利尔市府2014～2016的年度房产评估卷（Assessment Roll），反应的是2012年7月1日的房产价值。拉瓦尔市政府的最新房产评估卷为2013～2015年，反应的是2013年7月1日的房产价值。
这个市政评估（Assessment）适用于在一个管辖区内的所有的已建或者闲置地产，从分析在这个区域内当时的所有成交价格，根据每年的房市变化，并将房产新旧、房产翻新和是否发生交易等因素纳入考虑，给予调整这个价格而得出的。新的市政评估公布后也会可能再根据业主提出的反驳意见进行调整。
经纪人的评估价（Broker Opinion of Value，即BPO）是对卖家要出售的房产的一个初步评估。这个评估主要是参考近期市场上同类型的成交价平均得出，不过也存在卖家的意愿、经纪人的经验等影响因素。
成交价是房产买、卖双方商谈后达成协议的交易价格，买方应当支付给卖方的钱。除了双方的意愿，这个价格通常由同一社区的近期成交价格、目前待售房价格、目前房市状况和买家买房态度等多个因素而决定。
银行评估（appraisal）主要是出于承担风险的考虑，比经纪人评估更复杂，通常会聘请独立估价机构评估房产价值。这个评估报告带有相关房产的图、数据和包括内部、外部的检查细节，带有能支撑这个估价、近期内售出的、临近的3套房产的成交价作为参考，还应有关于被评估房产所处社区的设施、现下和将来的发展规划，以及涉及法律方面等可能影响这项房产的未来价值。估价师有着职业操守，原则上卖家无法对这个估价做出任何影响。
如果银行估价低于成交价，并不意味着交易不合算，只要是相差不太离谱。以下是几个潜在的原因：1. 银行估价偏保守，减低按揭风险，预防在房市下跌、房价缩水时客户违约，难收回贷款本金。2. 估价师在评估房产时，通常是收集近3个月内几个同地段中类似的房屋，然后根据这些房屋的特点做出调整，例如是否有空气交换器，和卫浴间多少等，最后获得平均价格。如果附近没有类似房屋成交数据，估价师如果没有到其他近邻房屋考察，这样得出的估价往往也会比较低。3. 估价是基于之前的数据做出的，那么在房价上涨的时候所得到的估价也会偏低。
卖房经纪估价越高越好？
房价越高对卖家越好，卖方通常都会觉得自己的房产比实际价值更值钱，往往也会希望卖房经纪人给自己房产的估价更高一些。不过，理想往往不如现实，就如业界内流传的一句话：房产要价过高，等于是帮助其他要价合适的房产成交。
这是因为，在买方市场或者平衡市场下，要价过高可能会导致房产更难脱手；就算是买家愿意购买，如果买家资金有限，而银行为审批贷款而做的房产估价偏保守，买家也很可能在无法获得贷款的情况下撤销买房合同。
当然，卖家也不希望房价被低估导致损失。明智的做法是，选择至少三个熟识当地市场的、手上有当地待售房的经纪人，请他们分别给您估计房价，然后从中判断。
责任编辑：蒋真
