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珀斯房产市场的赢家和输家

彭妮澳洲珀斯

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【大纪元2015年11月06日讯】(大纪元记者彭妮澳洲珀斯编译报导)珀斯房地产泡沫没有破裂,但它在回缩。澳洲房地产数据机构CoreLogic RP Data研究负责人劳利斯(Tim Lawless)预测,在市场平衡之前,物业价格将进一步下降。该机构数据显示,市场中的高端豪宅房产将受到最大影响。

据今日珀斯网报导,CoreLogic RP Data数据还表明,可负担房产价格地区仍在增加,西澳400多个地区中大约一半地区的房产中位价是轻微下跌,而另一半地区房产中位价则上涨。

该机构的研究报告与其它机构发布的房产市场的数据有些矛盾,读者们是急于了解对此结论的澄清。劳利斯表示:数据不同是因为研究人员倾向于使用不同参数而造成的。

为此,今日珀斯网记者采访了劳利斯关于对目前房市及其发展前景的分析。

记者:现在西澳市场概况如何?

劳利斯:我们已经看到珀斯市场和更广的西澳市场受益于非常强劲的经济状况。这与采矿业强劲的投资、人口增长和低失业率息息相关。但这一切都开始发生变化-事实上,在2012-13年时它就开始改变。房地产市场需要一些时间来适应疲弱的经济,所以珀斯居所价值(dwelling value)在过去12个月开始下降。根据经济学价格指数(Hedonic Index)显示,该数值下降了1%左右(即0.9%)。

我们目前没有看到泡沫破灭的迹象,可以这么说。我们所看到的是正常周期的下跌阶段。在这样高的资本收益率后应该料想到会这样。租金也在下跌,房产交易活动放缓,收益率出现了一定的下滑压力。整体而言,我们正在看到市场从非常倾向于卖家转换到买家。买家有更多的物业可供选择,他们有时间—比他们两年前更有时间做出正确的购买决策,可以更多地协商购买价格。

记者:人们对市场倾向于悲观的看法,但该机构报告结果并没有证明?

劳利斯:即使在房价下跌最严重时,我们在过去12个月只看到不到1%的下降值—这肯定不是市场的内爆-这是一种自然现象。
我们没有看到市场的崩溃,我们看到了租金价格的重新平衡。虽然市场还远远不及以前强劲,但它不是一个灾难性的下滑。

记者:目前市场是否在走向一个大崩溃。现在的市场通常会发生什么情况呢?

劳利斯:如果珀斯整体市场的价格进一步下滑,我不会感到惊讶。那些跌幅很可能会显著地体现在供给水平最高的区域,以及可能大幅超出公允价值的区域。
我们看到大多数的跌幅体现在房产高价位市场,这就是一个很好的例子。
我们的分层价格指数着眼于市场最昂贵房产1/4层、最实惠(可负担)的房产1/4层及介于这两者价位房产1/2层的资本收益率。这体现了最昂贵房产价格已经在珀斯下跌了1.3%,而最实惠的房产实际上出现了微弱的增长,在过去12个月里增长0.5%。价格较低的物业更好地保持了它们的价格,当下它们是主要市场需求依然旺盛的物业。

记者:什么是市场核心驱动因素?

劳利斯:任何市场主要有两个因素:供给和需求。供应方面已经达到有点过高的程度,而需求也开始逐渐停止。在人口变化中可以看出—海外移民的放缓。如果回顾以前的市场周期,在回落阶段的房价在几年期间下滑5%至10%,这并不是从未发生的。我认为现在是这个周期的开始。但并不是说房价会下跌那么多,但是现在房价在逐渐下跌,然后市场将趋缓几年,才会有增长趋势,这一周期将会需要3至5年。

记者:目前珀斯的房产市场情况是什么?

劳利斯:现在有居家式的买家回来进入市场——尤其是在与采矿不相关的区域,所以产生了海平面的变化现象。

记者:珀斯如何融入全澳房产市场发展趋势?珀斯是全澳的买方市场吗?

劳利斯:目前全澳有三个向买家后移的房产市场,分别是达尔文、霍巴特和珀斯。在所有省会城市,可以将市场分为三大类:回缩的市场──以达尔文为首;没有任何变化的市场──布里斯班,阿德莱德和堪培拉;繁荣的城市──悉尼和墨尔本,在这两个城市,在全球金融危机后房价已经分别上涨了75%和65%。

记者:现在是珀斯购房的好时机吗?

劳利斯:这还是取决于个人计划。对于首次购房者或者打算在住房市场有长期计划的人来说,现在是一个购买房产的好时机。市场可能会进一步下滑,但买家有充裕的时间购买与协商的机会。我不认为任何人需要急于冲进现在的市场,一定要做研究和尽职调查,但是目前最好的条件是利率仍然非常低。

即使市场有一些进一步的向下调整,如果你有长期计划,这并不会有太大的影响,因为你拥有低的借款利率和强劲购买条件的优势。

责任编辑:高敏

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2015-11-06 4:57 PM
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