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温哥华房价高涨不跌 谁是背后推手?

图:温哥华房市太火热,温哥华西区一处旧房被房主拆掉后,重新建起了新的独立屋。(摄影:唐风/大纪元)

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【大纪元2015年04月20日讯】

导语:围绕着温哥华房地产市场与价格,众说纷纭,谁也说服不了谁。房地产专家这么说,地产经纪那么说,政府又有自己的一番见解,而各家媒体都试图窥测其中奥秘,更是让温哥华房市如雾里看花一般,令人琢磨不透。

(大纪元记者邱晨温哥华报导) 大温哥华房价飙涨是不争的事实,然而,在经济遭遇油价重创持续低迷、全国房市整体走低的背景下,温哥华的房市缘何能逆势上扬,且一路涨不停,价格和销量齐头并进?到底是什么力量在背后推动这个市场?
  
大举涌入的海外投资者,现金购房的中国买家?温哥华房屋价格高居不下,引起众多争议与关注。谁也说不清楚为什么,到底是谁在推动价格飙升?到底什么因素在起作用?我们应该采取什么措施来应对这种趋势呢?

《温哥华太阳报》记者Douglas Todd 对此的看法是,加拿大政府与政治家们一直对此沉默,也不肯收集这方面的数据,到底外国投资者占了多少比例,抢占了大温哥华的房地产多少市场?

外国投资者炒热房市

卑大地理教授大卫.雷(David Ley)写过一本书“百万富翁移民:跨太平洋生活线”(Millionaire Migrants:Trans-Pacific Life Lines)。
  
在书中,他特别研究了亚洲富豪,携带巨额现金抢购太平洋周边城市的房地产,彻底改变了这些城市的状况。
  
他相信,温哥华这样一个多元文化城市,许多年轻人却迫于无奈,不得不离开温哥华。Edward Yang父母来自台湾,他自己在洛杉矶工作生活,工资不菲,却称无法回到温哥华,因为负担不起如此昂贵的房价。
  
十多年来,雷教授收集了大量数据表明,温哥华已经毫无例外地成为亚太门户,大量移民人口增长与外国投资,房价被炒到天价!类似于香港、伦敦、悉尼等。
  
他非常肯定地表示,这些城市房屋涨到天价,不仅是因为房主买房,也不仅仅是新移民,更是海外投资者促成的。温哥华与其他城市不同之处在于,其他那些城市处理这些房屋难题时,采取了更积极的态度,公开讨论对话,而非温哥华这样置之不理。
  
雷教授发现,过去的25年中,温哥华成为全球住房最难负担城市之一。
大温地区公布的一份数据表明,过去20年里,90%新移民来自亚洲,而且这些人购买物业后,选择在其他城市工作。

温哥华50万元独立屋消失

谭秉荣建筑师行(Bing Thom Architects)今年公布了温哥华独立家庭屋的百万元分布图(Million Dollar Line map),这是第四年数据。有专家在查看此图时认为,温市房价涨势“令人疯狂!”
  
与5年前相比,温市房价普遍抬高,2010年温市房价不足一百万元的,仍然可以看到一大片,而今年只能如流星般,出现在地图上。
  
66%的温市房屋估价超过一百万元,而2010年只有33%。以Ontario街为分界岭,99%的西边房屋都是百万豪宅,东部比例也达到44%,估计低于50万元的独立屋,已经在温哥华消失。温哥华成为百万富豪的心仪家园。
  
温市房价增长率平均为11%,最高达到15%,最低也有8%。根据谭秉荣建筑师行的评估,在2010年至2015年期间,4百万至5百万的豪宅,房屋数量增长达到408%;3百万至4百万元的豪宅,增长数量为363%,5百万元豪宅数量上涨了243%。

而低于一百万元的房屋数量,是反常地出现减少趋势,下降率为45%。

温哥华移民多 房屋空置更多

谭秉荣建筑师行城市规划员、卑诗大学兼职教授Andy Yan在进行研究后,发现大温哥华居民中,真正土生土长的卑诗人只有三分之一,剩下的都来自世界各地。
  
面对温哥华房市高企不下、公寓楼空置与外国资金大量涌入,他认为并不是好事。他看到,许多人工作在温哥华,却不得不选择居住在偏远城市,成为无根之人。
  
他表示,许多有才华的年轻人,迫于房价太高、工资偏低与生活费用高企,选择了远走他乡谋生。
  
他还发现,市中心公寓楼的空置率达到50%多,大部分是投资者购买后,期望着房价上涨。这些公寓楼被出租,然而租金太高,许多人望而却步。

在研究市中心的公寓楼时,Andy Yan发现,15%公寓是空置,或是非永久居民占有,而这些人无法对温哥华经济与社区作出贡献,比如煤港(Coal Harbour)的四分之一居民,都是非永久居民身份。

温哥华房市为何热过头 应公开讨论

Andy Yan认为,温哥华已经成为世界第二大不可负担城市,回避不谈是不合适的。他呼吁,房价困难需要进行公开对话。他提出的措施之一:向外国购房投资者征收额外的税额。

Andy Yan表示,温哥华房屋可负担性差,不仅仅是外国投资者与房屋买卖的问题,也需要加强物业与投资规管,确保本地居民与工人,不会迫于高房价而搬迁离开。

前大使:中国买家推高房市 吁立法

加拿大前驻华大使马大维(David Mulroney)则公开承认:“中国大陆买家确实推动着全球多个城市的房地产市场,从悉尼、纽约到伦敦,还有像温哥华这样的加拿大城市,毫无例外地都受到冲击。”
    
马大维建议加拿大政府借鉴其他国家经验制定政策,对海外投资者加以限制,以保护本国房地产市场。
    
他认为:“真正明智的政策制定者应该考虑,既要让自己城市欢迎投资者,又需要保护其民众,确保拿固定工资的人买得起房,还必须考虑房屋空置的问题。”
    
他提到,澳大利亚制定法律,要求外国投资者购买房地产时,需要先注册登记,不允许购买二手房,以此来促进全国房市供应增长。英国则采取向海外买家收取额外税款。

智库:外国投资者不影响房市

去年6月份,都市未来研究院(Urban Futures Institue)对2011年统计数据分析,他们发现,大温地区不到0.8%的房地产,是由外国投资者与临时居民购买,大约有20多万人。他们表示,此数据与其他城市差不多。
  
大温地区也有一些区域,比如卑诗大学保留地,外国投资者与临时居民购买公寓楼达5.8%。此智库认为,原因是国际留学生人口数量多。

都市未来研究院认为,没有证据表明,温哥华与其他城市相比,买家中的外国投资者与临时居民更多,空置率也没有过分,“温哥华房市存在许多问题,不过,外国投资者与临时居民造成的问题,不在其列。”

学者探讨温哥华房市

论及温哥华房地产市场,媒体常采访卑诗大学商学系副教授索默维尔(Tsur Somerville),其观点成为经典权威的论述。他在卑大尚德商学院内,设立了一个都市经济学与房地产研究中心( Centre for Urban Economics and Real Estate)。
  
索默维尔认为,这不是什么新鲜问题,20世纪80年代就出现了。他认为:“尤其说是房屋价格问题,不如说是收入问题。”
  
与萨省等房屋可负担性好的地区比,他认为,虽然温哥华平均收入在全国较低,房价又高,但城市各方面设施完备齐全,仍然吸引着世界各地的年轻人与高收入阶层。
  
卑大尚德商学院系主任海斯利(Robert Helsley)则提出,温哥华房价与收入比达到8倍,也就是说中等房屋价格,是中等收入的8倍,超出一般人的想像。他认为,原因是人们喜欢温哥华,愿意选择在此生活,享受高消费带来的高品味生活。
  
卑大尚德商学院名誉系主任高德伯格(Michael Goldberg)承认,温哥华房屋可负担性下降,然而一半房屋价格仍在中价之下。

他不认为外国投资者造成问题,相反,是一个解决办法,因为温哥华是多元文化城市,欢迎其他族裔人移居此地。

学者观点遭质疑

不过,《南方早报》知名记者Ian Young写文章质疑那些专家意见。
  
例如,Young认为索默维尔不是一个旁观者,而是房价高涨的参与者,否定其学术权威地位,与学者的中立角度。
  
Young在今年3月的文章中提出,索默维尔接受了开发商的资金,温哥华一些城市智库也存在类似问题。
  
Young表示,索默维尔每次被问及,大温房产市场是否遇到外来移民或外国投资者的冲击时,他总是抬出这是“种族歧视”、“仇视外国人”等说法。
  
记者Ian Young列出了多家开发商,都是索默维尔研究中心的赞助商,该中心网站上也有列出。比如:开发商Grosvenor、Henderson与温哥华商业房地产开发协会(Vancouver chapter of the Commercial Real Estate Development Association)。
  
2012年赞助商有:Polygon Homes、Grosvenor、加拿大住宅建筑商协会与大温住宅建筑商协会等。

Ian Young的结论是:索默维尔的城市经济中心也接受了房地产业的资金,他的工作就是鼓励人们加入此行业,因此他的观点存在偏见,无法从学者的中立角度观看问题。

“房屋可负担问题早存在”

索默维尔针对Ian Young的指责,立即回应道,对方是拿出他的话,断章取义来误导别人。对于被责怪,索默维尔认为,用词一定要谨慎注意,不要轻易将别人扣上“种族歧视”或“憎恨外国人”的帽子。
  
他进一步解释说,大温部分地区现在的房价高企,大部分可能是外国投资者造成的,然而并非主要原因。
  
他表示,认为他否定外国投资者带来的后果,是错误的说法,而他本人认为,穷人负担不起购买或租赁房屋,是中国富翁移民前已经存在的问题。

不过,令人不解的是,加拿大三级政府一直没有,也不肯收集外国投资者的购房数据。

温哥华房价飙涨,本地民众日益难以负担住房,然而,政府至今未有任何说明或应对,也无官方数据显示到底亚洲富豪抢购了多少温哥华房地产,马大维应该是首位公开承认外国投资者带来困惑的政府官员。

温哥华房市有泡沫?

这几年,房地产行业人士、地产经纪、一般民众等都认为,温哥华房市看好。当前几年的全球经济衰退时,许多城市的房市都下跌,然而温哥华房市却看涨不看衰。
  
房地产代理公司Angell Hasman and Assoc老板安吉拉(Allan Mark Angell),自1972年开始从事房地产经纪,两次成为加拿大房地产销售第一,四次是温哥华房地产销售冠军。他专门代理大温地区的豪华地产。
  
面对不同时期,不同房地产市场,他感慨:“作为房地产经纪,最好房屋买卖市场是1989年,西温销售了1201套房屋,最不景气的是1998年,只卖出501套房屋,过去20年中,房屋平均年销售量为749套。”
  
今年大温房市仍然走俏,房价只涨不跌。安吉拉说:“今年前两个月销售了177套房屋,超过去年的114套。听起来不错吧,但是别盲目乐观!如此火爆市场将短命。”
  
房地产行业人士认为,现在中国人带着巨额现金来,无条件offer、现金抢房,令加拿大人目瞪口呆。
  
因此,民众都猜测温哥华房市高价是中国人过来,抢购房屋而炒起来的,一旦这些外国投资者收回投资,房市泡沫立即出现,房价难免跌落。
  
一名地产经纪在做广告时,并没有将拿到的豪宅,重点呈现。他解释说,此房屋业主要价太高,其实不好买。

而另外一名温哥华豪宅经纪则坦言,房市过热,不理性,虽然自己售出豪宅飞快,但却不建议客户此刻入市抢房。

温房市最新趋势分析

根据皇家地产公司(Royal LePage)刚刚公布的第一季度房市调查报告,大温地区房价持续增长,独立屋、标准两层屋与公寓楼的房价涨幅达到两位数字。
  
具体地说,单层独立屋的房价增长了10.6%,平均房价达到117万元;两层楼独立屋的价格增长率为10.3%,房价达到127万元;标准公寓楼涨价幅度为4.9%,价格超过50万。相比,加拿大全国房价增长幅度只有3.8%至6.6%。
  
温西地产经纪西门斯(Chris Simmons)在接受《大纪元》采访时明确表示,温东房屋涨价幅度比去年超过30%,而温西的房价也可看到14%的增长率,大温地区房市仍然火爆,只涨不跌。“许多富裕的中国人来购买房屋,达到80%以上,我指的是独立屋,而不是公寓楼。”
  
他承认,温哥华人仅仅依靠工资收入,希望在温哥华购买房屋“非常困难”。  ◇

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2015-04-20 2:06 AM
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