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大选尘埃落定后的英国房市

保守党上台对英国住宅市场的影响

逸铭

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【大纪元2015年05月09日讯】(大纪元记者逸铭报导)英国大选后几家欢乐几家愁,三党党魁辞去职务,保守党则出人意料的获得了多数派政府的胜利。在此,本文将专注于分析保守党继续上台将为英国房市所带来的影响。例如其所承诺的对购房者的帮助和继承税法的变化,此外还将分析回顾历史上保守党在住房领域的作为,其继续执政对伦敦房市的影响,并预测保守党执政下英国房市的未来走势。

保守党当选所带来的直接变化

在保守党所承诺的事情中,跟房市、房产直接有关的政策包括:

1. 遗产税(Inheritance Tax)的变化:在您把财产遗留给主要亲属时,免税额度增加17.5万英镑,再加上现有的32.5万英镑免税额度,一对夫妇将可以为自己的子女共计留下100万英镑的免税遗产。

2. 对买房者的帮助:保守党承诺帮助40岁以下的初购者能够以低于市场20%的价格购房,以全英平均房价22.9万英镑计算,这将节省4.6万英镑。具体的政策包括:

.进一步延长帮助初购者的Help to Buy计划,Help to Buy计划的第一部分净值贷款(政府为新建房产提供20%的贷款,买家仅需准备5%的首付)将延长至2020年;第二部分按揭担保(政府为按揭机构提供贷款的20%担保,帮助房产买家更易申请仅有5%首付的抵押贷款,不限房产新旧)延长至2017年;而今年三月新颁布的第三部分储蓄补助也在保守党的继续执政下得以保留(政府将为买家购房的首付额外补助20%)。

.保守党承诺把帮助住房协会租户买房的Right to Buy计划(允许政府福利房的房客以较高的折扣购买所居住的房产)扩展至英格兰的130万所政府福利房产。

.供不应求的问题如何缓解?

英国的房价在过去几年中不断上涨,一个根本原因是英国的房产存在着长期性的供不应求。从历史上看,英国的新建房产供应自1970年以来,无论哪个党执政都在逐年下降——这是因为地方政府所建设的房产数量大幅下跌——至今已连续45年房产供应下降,因此远远跟不上需求的增长(来源:Beauchamp Estates)。

上届联合政府(2010-2015)五年共计交付564,580所新房,平均每年122,916所。比起1945年以来保守党政府执政时每年提供的平均数213,469所新房,低出许多,而且这也远远低于上届大选前各方所承诺选民的每年建造20万/ 30万套新房

因此,无论本届是谁当选,都面临着房产供应与房价高涨的严峻挑战。虽然各大政党都赞同重新开发原来的工业废址,用来建造民居,不过业界人士认为,大型开发项目遭遇真正的阻力往往来自于当地的居民,若要实现保守党提到的每年推出10万套经济房,新建房的规划必须更加大刀阔斧。
只要需求大于供应的问题不解决,房价就会高居不下,超出一般居民的经济能力。如果对没有保障房建设的刺激政策,那么开发商并不会青睐这类保障房产。因此,保守党要如何推进新房建设、制定刺激政策与平衡地区居民的关系,仍有待观察。

此外,保守党上台对平均房价的影响并不大,各大机构仍保持了年初对2015年房价增幅的预测,基本都稳定在全英平均3%~5%,伦敦增长2%以下。

.高端房市预计将增长

由于保守党上台,其它党派特别是工党所主张的“豪宅税”威胁消失于无形,很多观望英国高端房市的海外投资者都将转为更积极的态度。根据Knight Frank公司分析师Tom Bill的介绍,保守党当选将直接带来几个短期结果。因为大选带来的不确定性与政治风险消退,而原本搁置的一些交易将会继续进行,而卖家的期望也会更高,定价也更加强硬。

但是短期内高端房市未必会发生跳跃式的增长。因为很多开发商都决定,无论谁上台,都于五月中旬以后才会把房产陆续上市,而且供应量的增长可能在短期内会超过需求的增速——因为虽然“豪宅税”的风险消退,但是市场仍在消化去年年底大幅提高的印花税,另外,一些潜在买家都已经签订了几个月的租房协议,在合同到期之前他们也无法买房。所以买家与卖家所期望的价格差导致短期内不会出现戏剧性的暴增。但是,中期来看,在近来表现平平的黄金地段,如Kensington & Chelsea等地,其价格可能会更为快速地回升并转为增长。

由于不确定性消退,苏格兰的高端房市也将重返稳定。但由于新的土地和建筑物交易税(Land and Building Transaction Tax)使税阶与税率大幅变化,因此现在市场仍在消化这个冲击。在不远的将来,2016年苏格兰议会选举仍预示着一些不确定性。苏格兰民族党是否能如今年的全英大选一样复制这样的成功,并会为房市带来怎样的影响,也有待观察。

但是长期来看,英国所提供的稳定、安全的政治与经济环境,特别是保守党所主张的减少对自由市场的干预,都让国际买家对这个稳定的地缘政治环境产生浓厚的兴趣。因此英国高端房市的长期增长仍然颇有看头。伦敦地产公司Douglas & Gordon的经理Ed Mead表示,200万英镑以上的房价在未来一年内将反弹20%,五年内黄金地段的房价可能增长50%以上。

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2015-05-09 6:17 AM
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