【大纪元2015年06月04日讯】（大纪元记者文婧德国报导）噪音是减房租的重要原因之一；而房客未经房东同意就改变房子的功能等，也可能成为房客和房东之间争执的问题；另一方面，房东的权利也必须受到限制⋯⋯
德国法庭一年平均判决28万多个有关租房的案例。《焦点》杂志总结出了50个最重要案例，我们将在每个月第二周的房地产版上为大家分期进行介绍。
六、学校操场噪音大，可减房租？
中小学操场上经常传来孩子的吵闹声，附近居民抱怨连连，他们是否能因此而减少房租？
汉堡一家学校2010年增建了一个操场，离一些居民的室外平台只有二十米远。居民们觉得太吵，要求房东减少房租20％。
汉堡州立法庭判决房租可以减少10％，但房东和房客仍无法达成一致，于是将官司打到联邦法庭。
联邦法院认为，此案中的噪声分成两种，一种是“孩子成长过程中产生的正常噪音”。比如课间休息时，孩子们在操场上追逐玩耍，声音较大，附近居民只能接受这个事实。
另一种是，比如十几岁的年轻人夜里聚集在操场上喝酒，大声喧哗而产生的噪音。因为德国有些学校是开放式的，操场可以随便进。针对这种噪音，房客可以提出减少房租。房东也可以转而通过法律手段向这些制造噪音的年轻人索要赔偿金。（案件号：VIII ZR 197/14）
七、房东不能擅自进入房客房间
房东是房子的拥有者，那他是不是可以随便进入房客的房间？德国法律对此的回答是：不行。因为房客是使用者，只有他才有权决定谁可以进入房间。如果房东强行进入，房客有权赶房东走。
具体案例如下：房东称需要检查房子中的烟雾报警器。检查过后，她突然提出，要看一下其它房间。房客不同意，但房东还是强行进入了其它房间，还打开了一扇窗户，并把一些东西挪动了位置。
在这个过程中，房客几次要求房东马上离开，但她就是不走。于是房客就强行把她抱出了房间。之后房东单方面解除了租房合同。房客认为房东没有正当理由解除合同，于是将她告上法庭。
联邦法庭站在房客一方，认为房东侵犯了房客的住房使用权，在没有得到房客允许的情况下，房东不得进入，所以房客的行为是属于正当防卫。（案件号：VIII ZR 289/13）
八、因自住而收回住房要写明理由
在德国，住房合同是长期的，除了自己和家人需要房子外，房东不能因为其它原因解除住房合同。那么在因自住而收回房子时，只需要简单说明是自己或家人要入住就可以了吗？
一位住在Essen市的房东将一间面积为158平米的公寓租了出去，后来她的女儿想和其生活伴侣搬进去住。房东以此为理由，要解除租房合同。
房客们认为这个理由并不充分，他们不仅要求房东把女儿的名字写在解除租房合同书中，还要求把女儿生活伴侣的名字也写进去。也许是他们怀疑是否真的有这么一个人存在吧，也就是说，他们怀疑房东以此为借口赶他们走，以便再找房客的时候就可以提高房租了。
房东觉得，把女儿生活伴侣的名字也写入解除合同书中有些过分，双方因此争执不下，最后来找法院评理。
联邦法院认为，如果是因为某个人要住在那里而需要解除住房合同，那么只把这个人的名字写进去就可以了，和这个人一同搬进去住的其他人的名字不用写。在这个案例中，只需要写明房东女儿的名字即可。（案件号：VIII ZR 284/13）
九、房客弄丢公寓钥匙 需承担费用
如果房客不小心把公寓大门的钥匙弄丢了，导致公寓门上的锁不得不换掉，那么谁该支付费用？
下面这个案例发生在2010年。一位房客搬入了一座大楼中的一间公寓，房东给了他两把公寓钥匙。等到后来他搬出时，只交回了一把钥匙，另外一把丢了。
大楼管理员工表示，出于安全原因，将把公寓门上的锁换掉，费用约1500欧元。
联邦法院判决，房客如果丢了钥匙，那么就需要赔偿损失，但是，只有在锁被换了之后才需要偿付这笔费用。也就是说，如果锁还没有换，房东就不能向房客提前索要费用。（案件号：VIII ZR 205/13）
十、房客不可擅自将公寓变成教室
很多音乐老师都在家里给学生上课，原则上说没有问题，但同时也有一些注意事项，否则房东可以将房客赶走。
柏林有一位房客是吉他老师，在长达几年的时间里，他都在自己的公寓里给学生上吉他课，但他没有事先征得房东的同意。
后来房东提出解除租房合同，原因有两个，一个是上课的噪音干扰了其他房客。第二个是，公寓是用来居住的，租房合同中没有写着允许房客将公寓当作工作的地方。
联邦法院认为，一星期有三天上吉他课，一共十二个学生，这实在太多了，房东是可以因此而赶房客走的。至于如果学生少，房东是否还可以这样做，判决中没有提到。（案件号：VIII ZR 213/12）
责任编辑：余平
