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英国房市往何处去? 大选后的回顾展望

逸铭

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【大纪元2015年06月05日讯】(大纪元记者逸铭综合报导)大选过后的第一天,5月8日一早,持观望态度的买家在认准保守党上台之后,立刻开展了他们的采购行动。伦敦许多地产代理与客户、律师和投资顾问迎来了通宵达旦的忙碌一天——当天伦敦黄金地段房市上的总交易额预计可能达数亿英镑的成交额度——这就是保守党上台为伦敦高端房市带来的即时刺激。那么,长期来看,这一次以多数派政府重返国会的保守党将会把英国房市带向何方呢?

.选前的房市走势

展望未来需要驻足当下,因此,我们首先回顾一下当前的英国房市。根据房产代理公司莱坊(Knight Frank)日前发布的报告,在大选之前,4月份的英国房价上涨了1%,该月的同比增幅为5.1%。增长并不快,因为大选在很大程度上吸引了人们的注意力。对于租房方面,至3月份为止,英国的租金同比增长了2.1%。

伦敦市中心以及外围的黄金地段的房价在4月份仅增长了0.3%和0.4%,同比增长2.8%和4.8%。而苏格兰的高端房价(3月份)同比增长了1.2%。这是近五年来增长最缓慢的时期,可见大选前的观望态度对房市影响之大。不过市场仍然颇为地区化,例如金融城及其周边(The City and City Fringe)的增幅就达到了6.5%,南岸(Southbank)也到了6.2%。而诺丁山(Notting Hill)和肯辛顿(Kensington)则只有1%和1.2%。

伦敦市中心高端房产的租金在4月份同比上涨了4.1%,超过了伦敦市中心黄金地段的房价增长。当然也很地区化,例如肯辛顿增长了6.2%,但梅菲尔(Mayfair)仅增长了0.1%。家庭县(编注:Home Counties,伦敦城周边诸郡,大部分均可轻松通勤伦敦,是英国人口最稠密的地区之一)的租金在3月同比攀升了4.7%。

.保守党政策对主流房市的影响

戴维.卡梅伦(David Cameron)的保守党虽然没有获得显着多数,但是毕竟是一个多数派政府,这对市场的信心有提振的作用。保守党政府所承诺的住房市场政策基本不变,其倡议包括重点发展棕土地的住房建设(编注:原来因用于商业或工业而被污染变成棕色的土地,换句话说就是旧区改造、复兴工程),并对初购者和政府福利房的居住者作了政策上的倾斜。

因此莱坊公司预测,由于其政策相对更为可持续化,因此房市的变化应该会随着经济和消费者信心的恢复而逐渐展现出来:在2015年第二和第三季度,房市的交易量会逐渐上涨,而价格也会逐渐增高。莱坊预测,未来的五年内(2015-2019年)英国主流住宅的价格增幅为18.2%。

至于苏格兰的房市,由于保守党组成了多数派的政府,所以苏格兰房市的不确定性也随之降低。而且由于住房政策已经下放到苏格兰,所以除了去年的土地和建筑物交易税(LBTT,新印花税)对苏格兰房市有较大影响之外,其它政策在短期内不会有太大变化。所以莱坊认为,苏格兰房市交易量会逐渐上涨。但在2016年的苏格兰议会选举,苏格兰民族党(SNP)是否仍能获得像全英大选这样的成功,将是影响其房市的一个主要因素。

.保守党政策对高端房市的影响

伦敦高端房市在年初受到选举不确定性的影响而颇为疲软,特别是200万~500万英镑的区段(编注:这是华人买家最多的价格区间),但现在豪宅税的威胁不再,使得信心大幅提振。莱坊预测,伦敦市中心高端房产的交易量将会大幅上升,但因为近一年内积累了较多的库存,所以在短时间内价格增长不会特别显着。莱坊预测未来五年内的增幅为22.1%。

法特米认为,在选举后,原来观望的购房出租投资者和企业投资者将会投身伦敦高端房市,并因此而带来大量的需求,这在未来的四个月内将推涨30%的需求,同时供应也将增长15%。并会出现密封投标(编注:代理安排很多买家同时来看房,买家需要自己给出一个价位并且看不到其它人的价位,投标最高的人获胜)与临时转售(Gazumping,编注:卖家在跟前一位买家谈好价钱后,又将房产卖给出价更高的后一位买家)。至于价格,法特米较为乐观,他认为到2015年12月的时候,伦敦市中心黄金地段的房价将上涨10%,也就是说100万英镑的房产届时将多出10万。

.华人或将涌入伦敦高端房市

对于华人,专办50万以上英镑的抵押贷款业务的Largemortgageloans.com的创始人和首席执行官保罗.韦尔奇(Paul Welch)认为,由于保守党上台,房市政策和客居者政策不变,而中国的经济日趋疲弱,因此华人投资者,特别是身价在2亿英镑到10亿英镑之间的华人将进一步青睐英国的房市。在2015年的2月至3月份,该网站的华人访客流量增长了1150%,而且还有望进一步增长。

韦尔奇说:“对于英国的房市来说,中国企业和华人投资者会来英国,这是眼前的一件大事。英国政府已在大力吸引中国的大企业和高净值华人。考虑到中国的疲弱经济和不稳定的政治环境,而伦敦又被视为外国资金的避风港,因此(投资英国房产)是一种不错的避险方式,同时还有可能获得欧洲护照。”

.购房出租看好

保守党上台,也将为英国的购房出租带来正面的影响。原因在于工党推崇的租金管制的威胁不再,加上新建房产长期不足导致租房需求高涨。而英国的按揭利率依然处于历史低点,例如Co-Op Bank提供的二年期定息抵押贷款利率仅为1.09%,这样下去,不久的将来很可能会出现历史上第一个利率低于1%的按揭产品。最后,储蓄率也在下降,钱存在银行只能是越来越少,还不如拿出来投资,因此较为稳妥的购房出租投资就获得了青睐。

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2015-06-05 2:25 AM
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