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网军购物 改变美国零售业格局

零售A级空间不够用 体验服务在增长

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【大纪元2015年06月05日讯】(大纪元记者李圆明编译报导)电子商务逐渐改变着零售业的格局,一方面冲击着零售商,另一方面又会促使零售商必须更注重服务来吸引顾客。传统的封闭式购物中心正在被新型的购物中心(Power Center)取代,亲身体验的贩售模式吸引消费者在购物中心里可以消费更多。

电子商务冲击传统零售业

电子商务的兴起和经济发展,推动了全美零售商的扩展。我们看到经济领域更强的增长,自从2010年经济复苏,高端消费者回到市场上,奢侈品销售额紧随增长。

美国经济衰退期间,折扣零售店迅速扩张。中产阶级消费者在经济低迷时期从市场上淡出。尽管美国已经进入第6个复苏的周期,中产阶级在很大程度上仍是处于节俭模式。

在过去3年,经济改善的步伐在显着加快。但对于中档价位的零售商来说,几乎没有增长,尤其是轻工商品的零售商,要面对电子商务带来的主要挑战。

电子商务比重会越来越大

电子商务占美国零售销售只有8%,然而,从2010年开始,电子商务销售增长的速度是每年15~20%。按照这个趋势,戴德梁行(DTZ)估计在接下来的10年里,电子商务会在零售销售中占据20~25%的比重。

电子商务的兴起,这些不断创新的技术让食品、Video、书店这类电子商务受益。但对办公用品等带来严重挑战。不过消费者并没放弃实体购物的乐趣,在美国主要的购物中心或商业街的客流量还在上升,没有下降。

大型的商业公司开始转向开发电子商务平台,建立第二天即可送达的递送产业链。例如,梅西百货在美国零售业仍占主导地位,但在未来一年将关闭至少100家店。尽管如此,梅西因为扩大了电子商务能力,就业净增长创纪录。

电子商务的兴起也意味着体验式的零售处于传统零售扩张的前列,零售商必须更注重服务,以此继续吸引消费者来到店里消费。

A类空间不足 零售商转向B类

如果从在商业地产角度看,零售业的需求已经几乎完全专注于高品质的A级购物中心,包括区域的购物中心/生活型态购物中心,零售商业中心(Power Center)或社区/邻里购物中心。

目前这一发展浪潮,使A类空间不足。即使总体的空置率在8%的水平,DTZ估计奖杯型空间或优质空间的总空置率,每个购物中心将低于5%。A类社区购物中心最高空置率是4.9%,A类的可用空间降低,很多零售商在过去几年,只转向B类。

市场追踪60主要城市空置率

全美购物中心空置率,从2010年第一季度的12.1%下降至2015年第一季度的8%。同时,新的开发也在不断上升。DTZ追踪正在开发的2,180万平方呎的项目,其中一半已经有签约。

DTZ还追踪了全美60个主要市场的购物中心空置率、净吸收率和出租率趋势。在2015年第一季度,购物中心空置率维持在8%。这3个月空置率没有变化,比一年前的8.3%略有下降。

在过去12个月里,市场吸收了5千万平方呎的购物中心空间。2015年第一季度,超过1,240万平方呎入住率的增长,有2,180平方呎的购物中心正在兴建。

现在的新开发水平与上次周期顶峰时差不多,在2015年,会有超过2,250万平方呎的新购物中心递交到市场上,其中60%已经建成。2,180万平方呎的产品已在线上,大约75%已有租约。

零售商业中心发展势头好

DTZ追踪全美的价值53亿美元的购物中心空间,社区购物中心这类带状购物中心去年有1,490万平方呎已经交付,超过860万平方呎产品正在开发。DTZ预计这一数字将继续攀升。

零售商业中心得益于迅速适应的市场,零售商业中心正在成为市场上较强的资产类别之一。这种产品类型在2015年第一季度占据购物中心的17.5%,空置率只有5.5%。在过去12个月里,零售商业中心吸收了不到7百万平方呎的空间。在去年增添了490万平方呎,这部分已经交货。

零售形态往小型、快速发展

零售商业中心核心用户有向食品商店加速发展的趋势。大部分产品在去年已经交付。有趣的是,食品杂货店或超市的扩大却相对减少,像是Meijer和Kroger,新开门店的数量有限。

Target在接下来两年,只有两家新开店,Target仍在发展新的、更小的、独立式City Target和Target快递店。为了进军利润丰厚的CBD市场,Target尝试15,000到25,000平方呎的小型商店。

同时,沃尔玛在接下来的一年要增加超过100个全方位服务的超市,还要增加规模小的沃尔玛快递(15,000~30,000平方呎)、沃尔玛社区商店(30,000~45,000平方呎)。这意味着零售商业中心发展的数字可能会下降,但不排除这些缩小的商店模式会成为未来新的零售商业中心的主力商店。

注:
零售商业中心(Power Center):指开放的商业中心,通常包含3个或3个以上大型零售商和各种小型零售商,这些零售商提供共享的停车位。与封闭的传统购物商场相比,Power Center更接近于露天商场和生活中心。

责任编辑:李曜宇

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2015-06-04 7:37 AM
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