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改善澳堪培拉住房可负担性 合理释放土地是关键

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【大纪元2015年07月03日讯】(大纪元记者李睿澳洲堪培拉编译报导)堪培拉家庭平均拥有全澳最高的可支配收入,但还是有人觉得买房很难。目前堪培拉房市价格由于低贷款利息,印花税的降低和政府给石棉屋主的现金兑现而上涨。最近公布的数据显示,今年第一季度堪培拉的住房市场价格与去年同期相比,上升了3%。这对房屋业主而言是好消息,他们曾担心房价因公共服务部门裁员而受影响。

堪培拉时报报导,现今在堪培拉可负担的新房被定义为“单元公寓”。建造更多的公寓被认为是改善住房可负担性的方式之一,而土地供应是控制房价的关键因素。6月26日,众议院经济学常务委员会举行了听证会,多个政府部门的官员出席了听证会。然而,国会议员面临的任务很棘手。类似的调查每几年举行一次,政府经常忽视提出的建议,房价仍不断上涨。政府经常因高房价受到指责,因土地释放不足被投诉。

虽然首都行政区(ACT)政府正在逐步取消印花税,但改变首次置业者计划给买家带来打击。首次置业补助金不再适用于购买现成物业,未来两年内补助金也会减少。首都行政区首席部长巴尔(Andrew Barr)承认住房始终是一个复杂的问题。他说:“如果价格上涨,房主很高兴。如果价格下降,首次购房者很高兴”。“ACT政府期望房价持续稳定上涨,并能更密切地反映首府区域人们收入的增加。政府可以使用杠杆,主要是释放土地,确保有足够新房供应的同时,又不致于市场泛滥。

巴尔说,尽管就业状况因公共服务部门(APS)的工作削减发生显着转变,但ACT房价在过去的几年相对稳定。他说:“实际上,ACT住房负担能力比较高,这主要是因为在堪培拉有相对较高的收入人群。更重要的是,在堪培拉,我们没有看到像悉尼和墨尔本一样,居民试图购买靠近市中心(CBD)的物业而支付的离谱价格。良好住房负担能力的关键取决于创新和多样性的土地释放。在堪培拉,像CBD、New Acton、Kingston Foreshore、Molonglo、Lawson和 Riverview地区提供独立房、联排别墅和公寓,以满足各类买家需求。ACT政府将继续寻求土地释放计划的多元化,以确保满足所有买家的买点。”

ACT和纽省南部房屋业协会执行董事埃文斯(Neil Evans)是这方面的专家。该协会赞扬ACT政府取消印花税的举措,但担心公共事业费用、税收和适用于地/房一同购买的费用整体水平会提高。埃文斯说:“另一个ACT房市特有的因素是土地释放不足推高了成本。因为土地释放的数量远远不够。越来越多的人需要抽签,才能购买土地。在某些情况下,想购买土地的买家超过土地供给数量的50%至60%。如果我们释放更多的可以建房的土地,土地释放数量又比较贴近潜在的购买市场,那么就不会发生三、四个人争抢购买同一块土地的现象。”

对ACT政府来说,平衡土地供求是个棘手的问题。埃文斯表示,“如果开发过多,成本会持有太久;如果开发过少,消费者的付出比实际需求的要高。因此,要精准确定供求平衡点不容易,政府一直在努力做到这一点,但我认为他们可以做得更好一点。”

另外一位准确把握房市脉搏的是来自ACT房地产研究所的首席执行官贝尔(Ron Bell)。他认为堪培拉房市存在的一个关键问题是缺乏用于建立独立式住宅的土地。他说:“我们根本没有足够的土地给买家选择。土地一点一点地释放出来让人感觉就是追逐收益。”

他还说:“过多的公寓拔地而起。新区的规划几乎都是大量开发中密度住宅,外围开发独立式住宅,在我看来这是错误的。如Denman新城区将开发约2500套住宅,一半必须是公寓和联排别墅。对于一个位于Molonglo Valley往下的区域,这样的规划显得很荒谬。”

贝尔认为目前堪培拉房价没有泡沫。2014年4月,堪培拉房市的平均售价为55.5万元,三居室的房子一周租金为430元。2015年5月,堪培拉房市的平均售价已经上涨到56.7万元,增幅12,000元,租金每周下降了六元。根据2015年4月房屋销售数据显示,几乎三分之一的ACT近郊的房屋大多数售价在50万元左右。在六个近郊内的五个区域公寓平均单价在堪培拉上班族可负担范围内。

他还说:“堪培拉与其它城市相比,住房可负担性最高。主要是因为每个家庭可支配收入最高,但这种算法有误导。堪培拉房市的中等价位目前远远低于悉尼,但在某一阶段平均售价没有这么大差异,过去平均售价可能相差10万元,现在平均售价可能相差40万元或50万元。如果你收入高,那么你可负担力显然比别人强。这种计算住房可负担性的方法在我看来不对,但经济学家认可这种计算方法,我没有经济学学位,但我认为这种方法不正确。”

著名的房地产开发商英纳尔(Bob Winnel)认为,ACT政府的土地释放战略会将20%的低收入人群排出住房市场。政府未能提供足够的土地来满足需求,结果推高了房价。他在最近的住房负担能力的研讨会上发表了以上看法。

在该研讨会上,建筑商协会ACT执行主席科宁汉(Kirk Coningham)还指出,土地供应不足推动了成本上升。他指责土地开发局,这个“摇钱树”的机构,刻意限制土地供应。土地开发局副局长斯图尔特(Dan Stewart)拒绝接受对该机构限制土地供应的指责,并称在过去五年中,该局释放了19,500块土地,而前五年,只释放了11,000块土地。

堪培拉大学经济学家菲利普斯(Ben Phillips)也不认可堪培拉土地供应不足的说法。他说:“市场上的新房数量从15年前每年2500套,大幅增加到每年5000套。”

该研讨会由斯坦霍普(Jon Stanhope)组织,他任ACT首席部长期间曾制定了可负担住房的行动计划,但对该计划的进展情况迷惑不解。他担心价格将人们排挤出独立房屋的市场,当公寓被重新定义为经济适用房时,澳人拥有独立房屋的愿望已经成为“白日梦”。他表示在他任职期间处理住房可负担性、土地规划和供应的问题让他感到最苦恼,也给他留下了最大的遗憾。

ACT社会服务委员会(The ACT Council of Social Services,简称ACTCOSS)提倡进行重大改革,以帮助被排挤出房市的低收入家庭。委员会主席哈利亚尔(Susan Helyar)表示,房价上涨意味着许多家庭很难进入房市。她说:“伴随房地产价值的上升,租金也在上涨,但对领取政府补助金的人们,以及那些低工资收入人群,他们的收入却不会以同样的速度上升”。

“这一直是ACTCOSS重点宣传的事实要点,我们需要一个完全不同的产品,在供给市场上有15万元以下的房产。通过改变规划安排,使规划更灵活,通过改变房屋面积的大小,人们可以拥有较小的房子,但设计紧凑精巧,不是小得难以居住,或没有暖气或空调设施。”

她还认为:作为税收改革的一部分,政府需要重新审视负扣税。因为负扣税只帮助那些想购买一套以上住房的人,但它实际上不帮助那些只想在市场上立足的人。

前ACT反对党领导人,现任的ACT参议员斯思锐(Zed Seselja)说,“斯坦霍普在任首席部长期间严厉限制我们的土地释放政策,还有堪培拉政府的过多干预,导致首次置业者负担不起住房。”

责任编辑:尧宁

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2015-07-03 11:20 AM
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