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【英国房市】如何应对房东版“豪宅税”

购房出租者的未来财务规划

逸铭

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【大纪元2015年08月16日讯】(大纪元记者逸铭综合报导)在英国夏季财政预案公布之后,通过抵押贷款买房出租的业主,其按揭利息可用于扣税的额度将从2017年开始逐年降低。这项改革将影响到数十万计的房产投资者。为了帮助读者更有效地应对政策的改变,本文将向您介绍几种如何优化投资的方式。

在英国,大约有170万的租赁房产是用抵押贷款购买的,而这些利息带来的成本抵消了租金的收益。为此,贷款人可获得一定的扣税额度。当前的利息扣税率等于个人所得税率。

不过,英国财政大臣乔治·奥斯本(George Osborne)最近推出了一项措施,从2017年开始,利息扣税率将会逐年降低,至2020年4月时,将降至所有人为20%。

根据全国房东协会(NLA)的计算,这会明显降低购房出租投资的收益率,对于典型的40%纳税人,其投资的平均收益率将从4.9%降到4.3%。

英国央行行长总督马克·卡尼(Mark Carney)上周的声明预示着利率的上调又近了一步。由于在央行基础利率上调之后,这些损失可能会进一步扩大。因此您有必要了解清楚如何不让购房出租这项优秀的投资变成您财务的拖累。

一、房租与个人所得税的简略计算模式

首先,我们简单介绍一下房租的净收益计算方式。

·个人所得税额度:(房租收入-除按揭利息之外的其它开销)x个人所得税率
·利息扣税额度:利息偿还x利息扣税率
·净收入:房租收入-个人所得税额度-利息偿还+利息扣税额度

以16万英镑的房产为例,租金通常可以达到每月750英镑(毛收入每年9千英镑),房产的维护、保险、空置期等费用按均值每月165英镑计算(每年1,980英镑)。设首付25%,也就是贷款12万英镑,常见的可变利率为5%。如果只偿还利息的话,每月还款额约为500英镑(每年6,000英镑)。

情况一:如果利息扣税率是40%的话,这位富人业主(个人所得税按40%计算,下同)的投资每年净收入为612英镑。

情况二:在2020年利息扣税率降至20%之后这位富人业主的投资每年亏损588英镑。

情况三:而一般业主(个人所得税按20%计算,下同)不受此影响,其收益为816英镑。

如果同时偿还本金和利息的话(并按照25年期计算),每月还款额约为700英镑(在还款最初,还款的组成为200本金+500利息,随着本金的逐渐偿还,利息所占的比重会越来越少,这里为简单,按照刚开始贷款时的情形计算)。如此计算的话,业主的现金流每年将会再减少2,400英镑。

更糟的是,到2020年的时候,央行的基础利率很可能已经恢复正常,届时购房出租的可变利率将达到7%。再加上利息扣税率仅有20%,业主们的收益将严重受损。

情况四:继续上一例的房产,在贷款利率为7%时,如果只偿还利息的话,每月还款额约为700英镑(每年8,400英镑)。那么这位富人业主的投资每年将会亏损2,508英镑。

情况五:不止如此,利率上升对于一般的业主也有很大影响,每年将损失1,104英镑——投资变成了亏损的项目。

二、转为定息按揭

因此,应对税法的改革,第一个办法是转按揭,把握好当前的低利率时机,把开支固定到较低的位置。例如,转为Virgin Money公司的五年期定息按揭,利率3.79%,如果只偿还利息的话,每月还款额约为380英镑。

情况六:换为利息较低的定息按揭之后,富人业主的投资将会每年收益564英镑。一般的业主也可获得1,968英镑的年收益。

不过,这个方法也有一个缺点。就是当定息期限过后(也正是利息扣税降低后),业主们仍将面对陡增的可变利率。当然,也可以不选择中短期的定息按揭,而直接定为十年期的长期定息按揭。

虽然十年期的定息按揭利率要比同类型的中短期按揭利率高近2%,但这也只不过是跟当前的可变利率平齐,而又获得了长期的财务稳定性。因此转按揭是一个不错的方案。

三、公司模式

对更高税率的纳税人来说,另一个节税的方式是从个人持有房产转为公司持有。这项操作并不难,但是您要谨慎行事,因为可能会有连带的问题出现,所以最好事前咨询税务规划师。

因为公司持有的情况下,所有的成本都可以用于抵消租金收入,所以利润会提高。而且目前英国政府正在计划逐年削减公司税,现在是20%,2017年19%,2020年18%。届时税率也比个人所得税低。

不过,这些收入只能作为股息支付给董事。基本利率的纳税人支付7.5%的股息税,而更高利率的纳税人则支付32.5%的股息税。一个好消息是从明年4月开始,董事每人可以获得每年5,000英镑的免税额度。

四、房租与公司税的简略计算模式

那么,如何计算公司模式下的房租净收入呢?

·公司的收入:(房租收入-其它开销-利息偿还)*(1-公司税率)
·股东分红额度:(公司的收入-股东免税额)*(1-股息税)+股东免税额

情况七:同样的房产,但是在公司的情况下(贷款利率3.79%,公司税率18%),公司的收入为2,017.2英镑。

因为公司收入没有超过股东免税额,所有全部收入都是股息,这比情况六中个人持有房产的净收益564英镑或1,968英镑高出不少。

由于在这个例子中,总租金收入的基数不大,而且股东免税额没有得到完全的运用,所以优势还没有完全体现出来。在总额更大的投资中,公司模式的优势会更为明显。

五、其它方案

·利用您配偶的个人免税额

如果您的家庭中只有您自己工作赚钱,而您的配偶没有工作,那么您可以指定部分或全部的租金收入给他们,让他们利用自己的个人免税额,2020年将上升到12,500英镑。

·出售房产减少贷款

这个方式着眼于重新评估业主的资产组合,售出或借此偿还部分贷款来降低欠款额度。这样,利息的偿还也会相应降低。

·.提高租金

最后的方式当然是分摊或转嫁成本到房客身上,不过,鉴于房租的增速与收入的增长并不匹配,而且市场的竞争对房租的增长也有影响,因此房租是否会快速上升仍有待观察。

本文的信息与数据仅供参考,不承担任何责任,实际财务规划请咨询相关的专业人士。

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2015-08-16 1:39 AM
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