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海外热钱涌入日本房地产

近年,来自欧美、中国的热钱涌入日本房地产,大量购买日本大都市的商业设施的大楼,使房地产市场出现过热现象。图为日本商业黄金地段新宿办公楼群。(卢勇/大纪元)

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【大纪元2015年08月23日讯】(大纪元记者游沛然日本东京报导)对2020年东京奥运会经济效应的期待也反映到了日本的房地产,东京的主要商业地段的办公楼和居住公寓楼被投资者所看好。其中除了日本投资者外,欧美、华人的投资者也涌入日本房地产市场。

据《日本经济新闻》的报导,7月中旬,房地产开发商东京建物在东京繁华地段的目黑站附近开发的大型塔式超高层公寓楼盘“Brillia Towers目黑”出现了购买者需要抽选的情景。目黑站附近地区素有文化、休闲的氛围,是日本富人层喜爱的居住区。“Brillia Towers目黑”楼盘配备了高档的内装,地处黄金地段,其中100多平米的高级公寓售价近3亿日圆,虽然价格不菲,但很快就出现了25名购房者抢购,最终采取了抽选的方式。购房者表示:“立地条件绝好,虽然贵,但是不会贬值。”近期日本经济出现好转,富人层在投资房地产方面,偏爱上述的立地位子绝佳,造价高的公寓。

日本富人层和海外热涌入日本房地产

与中国大陆、香港、台湾等过热的房地产市场相比,日本经历了上世纪九十年代初期的泡沫经济以及2008年的雷曼经济危机后,房地产业一直处于低迷不振的状态。投资者表示,与亚洲其它地区相比,日本的房地产偏低,上升空间宽厚。因此,不少华人资金也涌入到日本房地产市场。1名经营食品的台湾投资者买下了皇居附近,环境优雅的一套4亿日圆的二手高级公寓后说:“在台北,4亿日圆是难以卖到立地条件这样好的公寓。”台湾房地产中介信义房屋表示:“相同档次的房地产日本便宜约30%。”在东京都心,不少优良楼盘的最顶层相继出现了被中国投资者买断,不论是新建还是二手的高级公寓出现了中国投资者扫货的“爆买”现象。

2008年秋的雷曼金融危机使日本的房地产业跌倒了冰点,直到2012年安倍内阁诞生后,开始了一系列的从通货紧缩中解困的政策,给股市带来强劲的活力。受益于股票等金融资产的增值,日本的富人层重新把目光投向了房地产市场。另一方面,“安倍经济学”核心之一的货币宽松政策带来日圆贬值,引发欧美以及华人的富余资金涌入日本房地产。两股资金的合流给日本房地产带来了少有的活力。

外国资金锁定大型楼盘

来自中国大陆的资金进入日本房地产时常采用托壳欧美基金的方式购买日本大型商业设施。今年1月一家美国基金以1,400亿日圆买下了东京都内的一座大型多功能的商业大厦“目黑雅叙园”,然而其背后的真正卖家是中共政府主导的基金–中国投资(CIC)。

除了中国资金以外,美国的Fortress Investment集团,新加坡、挪威的政府背景的基金等诸多的外国资金也纷纷涉足日本房地产。东京都内的一家大型房地产公司Jones Lang LaSalle(简称:JLL)透露的信息显示,2014年涌入日本房地产的外国资金高达8,932亿日圆,是去年的近2倍。

有经济学者分析日本近2、3年房地产市场的走向时表示,泡沫经济的症状是显而易见。分析认为,今年,1月至6月,东京都内的新建公寓房的平均售价为6,231万日圆,是日本1992年上半年泡沫经济崩溃时以来的高价。同时,办公楼的价格飙升,达到了雷曼经济危机前的水平。经济分析人士担忧地表示:“楼市过热现象到底要持续到何时,一时还难以预测。”

专家担忧日本房地产过热

日本在近30年间,经历了两次房地产的泡沫经济。第一次是上个世纪的80年代末兴起的所谓土地神话。当时,土地价格飙升,给日本带来空前的房地产投资热潮。在房地产开发方面,银行等金融机关对房地产关连的融资达到了失去理智的程度,结果造成在郊外进行豪宅和大型设施的非效率性的乱开发,最终带来90年代初泡沫经济的崩溃,是日本长达十年之久的经济低迷。

第二次是2007年前后,以债权的证券化作为杠杆的金融投资商品的盛行,欧美投资银行的热钱大量涌进日本房地产,并导致了一场小型泡沫经济。这两次房地产泡沫都造成房地产市场的楼市交易价持续飙升,远远超出实际价值数倍,最终以崩溃告终,并且重创日本经济,留下诸多后遗症。

近年,日本房地产再次出现过热现象,但总体没有达到前两次的疯狂程度,目前,只限于东京等有数的大都市,而且投资方向多限于购买收益性良好的办公楼。投资对像普遍选择商业地段的大楼和商业设施,表现出“冷静”的投资志向,同时,商业楼租金的上升基本与实体经济的复苏成比例。

不过,投机资料显示,2014年金融机关面向房地产的融资额高达12兆2,500亿日元,为历史最高记录。另外,日本银行4月发表的投资统计分析中,把房地产的现状归为“过热”。对此,日本瑞穗银行的小川钢宏分析师警告说:“房地产市场的火爆交易如果导致租金过度飙升就要引起注意了。”日本对泡沫经济的后遗症可谓谈虎色变,或许是对房地产过热现象的担忧,房地产投资信托公司的股票从连续3年的上升转为下跌,介于对前两次泡沫经济的警觉,投资者对日本房地产期待的同时,保持着谨慎的判断。

责任编辑:周雅

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2015-08-23 8:36 PM
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