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德国房客VS房东 法庭上谁赢?(六)

文婧德国

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【大纪元2015年08月25日讯】(大纪元记者文婧德国报导)(接上期)德国法庭一年平均判决28万多个有关租房的案例。《焦点》杂志总结出了50个最重要案例,我们将分期为大家进行介绍。

26. 公寓出租给游客 邻居可减房租?

越来越多的柏林居民将自己的住房出租给旅客,钱进到口袋了,但给邻居带来不少干扰,比如噪音,还有不安全感。出门旅游的年轻人保不齐哪天就会在房间里大放音乐,或者大家在一起聚会,欢声笑语让全楼上下都能听到。邻居可以因此而要求减少房租,当然,一句“噪声太大”不能成为理由,还得详细一些,但也不用太过具体。

柏林的一栋多户住宅楼里有几个公寓都变成了“旅馆”,一家住户对此不满,因为噪声太大了,另外陌生人来来往往,他们感到不安全。于是他们将房租减少了20%,而且是长期的。

这栋房子的主人认为,这家房客没有把有噪音的时间详细记录下来,比如拿不出一个噪音清单,上面写着每天什么时候有噪声等等。

联邦法院认为房东的要求过高,如果噪音是长期存在的,那么不需要每天记录,而是指出噪音是哪里来的,一天里哪些时间段有,时间长短和频率就可以了。 案件号:VIII ZR 155/11。

27. 搬来时墙未刷 搬走时得刷?

一般来说,房客搬走时需要刷墙,把自己在这里居住过的痕迹去掉。这一条通常也会写在租房合同里。但在某些情况下,法院会判定,这条规定无效。

一个房客搬进公寓的时候,前面的房客并没有把墙刷了。当然,如果墙面什么大问题,房客搬走时不刷墙,也是很常见的事情。等到这位房客也搬走的时候,他也没有刷墙,但是这次房东没有同意。也许因为墙面可以明显看出来有脏的地方,所以房东要求他必须刷墙。

联邦法院判决是,如果搬进来时,上一位房客没有刷墙,那么搬出去的时候也不用刷。
案件号:VII ZR 185/14。

28. 房租附加费如何计算 房客有权知道?

房租附加费分为暖租费和冷租费两种,暖租费包括电费、暖气费和热水费。冷租费包括地产税和保险、电梯、楼梯间和公用房的维修、房屋公用面积清洁费、道路清洁费和垃圾运输费、烟囱清扫和院子维护费、房屋管理费、下水费、水管修理和读用水量费、其它公用物品费用,比如公用卫星天线、宽带网、洗衣机等等。

有些费用的结算时间可能不是从每年的1月份开始算到12月份,或者有的不是以年结算,而是以更长时间为一个结算单位。房东收取费用时,需要换算成每年的费用(从1月份到12月份),那么房东是否需要告诉房客具体的计算方法呢?

一位房客拒绝支付房租附加费,原因是房东没有告诉他是如何计算的,以至于他无法判断计算方式是否合理。

联邦法庭判决,房东没有义务告诉房客计算的中间步骤,只要告诉房客最后的结果就可以了。案件号:VIII ZR 201/13。

29. 暖气计量器坏了 如何计算费用?

如果暖气上安装的计量器坏了,数值高得离谱,那么实际费用应该如何计算呢?

一个55平米的公寓,暖气费一年高达1000多欧元,这大大超过了通常的费用。最后房客发现,原来暖气计量器坏了。那么房客到底应该交多少暖气费呢?房客和房东意见不一。

联邦法院的看法是,房主应该用另外的方式重新计算费用,比如拿相似公寓的暖气费做参考。案件号:VIII ZR 310/12。

30. 房租附加费结算晚 有利息问题?

德国,房租附加费一般来说都是提前预付一年的,一年过后结算,按照实际情况多退少补。但是也有房东把结算的事情耽误了,好几年后才把当年多出的预付款退回来,里面甚至包括5年前,甚至是7年前房客就应该得到的钱。如果房东按时退款,那么在过去的几年里,房客把钱存在银行,就可以得到一些利息了。房客有权利因此而向房东索要利息吗?

一位房东2009年的时候,才将2002年到2007年间的房租附加费计算出来,并把当年多收的预交费退还给了房客,不仅时间上晚了,而且还是在房客的要求下才进行计算的。这自然引起房客不满。

房客认为,房东不仅应该将这些年多出来的预付款退给他,而且应该支付他一些利息。虽然不多,但是房客还是希望拿回属于自己的钱。房主不同意。

联邦法庭的判决是,房客不应该得到利息,原因是,正式的结账单发出后,才应该开始计算利息。也就是说,如果2002年房东会已经结算了,但2009年才支付钱,那么房东需要支付7年的利息。但这个案例里,房东是2009年才结算的,之后很快就付清了钱,所以没有利息的问题。账单号:XII ZR 44/11。

31. 土地税上涨 回溯5年 怎么付?

房租附加费不仅名目繁杂,而且有时候因为法律规定改变,交费也变成了一件复杂的事情。

一位柏林的房东2007年的时候计算了房客从2002年到2006年这五年之间需要交纳的房租附加费。就在2007年,柏林税务局提高了土地税,而且还回溯到了2002年,也就是说,从2002年开始都需要补交土地税。对于这位房客来说,这笔补交的税款有将近1100欧元。

房客认为,从时间上来看,这笔钱从2002年开始算起,时间太长,索还期限已经过期,所以她拒绝支付。联邦法院的法官和房客的看法不一样,法官认为,计算索还期限的开始时间应该从房东知道土地税提高的这个消息开始,而这个规定是2007年时才公布的。案件号:VIII ZR 264/12。(未完待续)

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责任编辑:余平

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2015-08-25 6:59 PM
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