房地产买卖Case Study 3房屋拍卖(Auction)(1)

王亭

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绝对的拍卖形式是各种拍卖形式中成交的效果最好的,许多卖家,其中包括各种银行,政府所属机构,越来越多地采用这种拍卖方式。

一提到拍卖(Auction),人们就会联想到银行收回的房,其实拍卖只是一种买卖的销售手段。下面我们来看一看这些术语:

一、房地产拍卖(Auction)定义

拍卖是一种买卖方式,以公开竞价,将房屋和地产售给最高应价者的买卖的方式。被这种方式进行买卖的房叫做被“拍卖的房”。被“拍卖的房”不一定是银行的房,任何想卖房的人都可以有拍卖的形式来出售自己的房。因为拍卖公司的大量广告,可能会吸引到很多买主,而且几天或几个小时就见效。雇用专门经营拍卖公司来卖房,对卖家来讲,费用相对是比较低的。如果成交,买家要出5%的手续费。

二、房产的拍卖(Real Estate Auction)的几种行式

绝对的拍卖:(Absolute Auction)

•不事先设定卖价,不管最后到时出的最高价是多少,三捶定音!决对出售。
•因为保证绝对出售,从而吸引众多的买家,这种形式的拍卖吸引最多的买家的参与。
•这种市场行为是最吸引买主一种的推销的形式,被公认唯一的拍卖方式能真正反映出售房实际的市场的价值。
•绝对的拍卖形式是各种拍卖形式中成交的效果最好的,许多卖家,其中包括各种银行,政府所属机构,越来越多地采用这种拍卖方式。

有底价的拍卖:(Minimum Bid Auction)

•卖家事先定有底价,也就是最低卖价,这个底价一早就在各种媒介公布于众。
• 这种方法对卖家来讲减少了万一没拍到要卖的价的风险。
• 买家预先知道卖家的最低价,如果价钱不合适,买家也不用浪费时间来竞拍。但是这种方式的定价很难掌握,如果太高没人来竞拍。人为的定价不能顺应真正的市场价,不能保证一定能售出。

有保留的拍卖(Reserve Auction)

•出的最高价并不意味着成交。
•卖家的最低价不是公开的,卖主有权在拍卖时间结束后的72小时内接受或拒绝拍出的最高价。
•价是事先定的,卖家有100%的决定权:卖还是不卖。
•这种拍卖的形式的缺点:买主没太大的兴趣去研究要拍的地产,因为不想浪费时间做这种蒙在鼓里没有一点自主权的买卖,除非很想试试。这种所谓的定价是强制市场价值的价位,只能人为的保护卖家,没什么真正市场价值的理由。

银行收回房的拍卖:(Foreclosure Auction)

•房屋因房主逾期不交月供,被贷款公司用法律手段强行进行拍卖,拍卖前要事先用法律行文通知违约的房主,同时在地方的报纸上反复登多次要将此房进行拍卖的消息,并指定拍卖的时段和日期到政府法庭外叫卖。
•这种拍卖前的助卖广告会打的相对广泛和详细,拍卖的地点和时段有时也会比较机动。
•拍卖价的高低不会受某个人把控,但是在场的反映产生的最终的结果还是要卖主同意才能真正的成交。

三、拍卖的实施方法(Auction Formats)

•一个卖家拍卖多栋房地产 (Portfolio Sale) 。
可在某一个地段,锁定时间,有一个屋主同时拍卖几栋房。

•多家卖主联合拍卖(Multiple Seller/ Multiple Property Auction)
多家卖主联合可以搞的规模大一些,广告大一些,多一些,被拍的房屋选择更多,更能吸引眼球,招来更多买家。

•密封式出价(Sealed Bid Offerings)
买家在事先准备好的表格内填好要出的价,然后直接送给卖主,卖主可以接受或拒绝。

•可转换的密封式出价(Sealed Bid Convertible)
一开盘先是用不公开的各填各的表格形式,然后在根据出价的情况在必要时改为开放式。

四、作为买家进拍卖场前必要的准备

1.注意被拍的房是否允许贷款。如果是cash only,请准备现金。

2.标下来的价钱要加上5%的手续费,比如你是50万拿到的,加上5%手续费,那你的买价是52万5000。

3.定下了,你就不能退了。如果不过户,不但5%的押金没了,还有10% (or at least $5,000.00)的诚信金也会丢失。

4.要知道买家没有任何保障,从房产到房的本身的状况。一般买家都是在开拍之前就要到房子那先看一看,花钱查一下Title (gsccca.org),或亲自去County可以免费查,心里有数了以后,给自己定一个最高价的限制,再进场。

5.注意房产产权的形式,特别要当心Quick claim deed。这种产权Quick claim deed是买不到产权保险的,如果你没去查产权(Title)你不知道这个房有多大的其它债务 ( 2nd mortgage, IRS Lien, or something else)。如果拍卖公司是第一顺位贷款(first mortgage)来拍的,只是来收它的那部分的。你不知道你最后会有多大的麻烦。

五、真实生活体验举例

1.小试牛刀:某个体试用“拍卖”方法卖房经过。

一天,我的一个客人,小嘉,很兴奋的告诉我一个“好消息!”她在某个网站上发现在Marietta的好学区有一栋很不错的房,竟然叫价才12万多!明天OPEN HOUSE!她把地址发给了我。我马上做了个调查:这栋房是2005年用28万多买的,现欠贷款25万左右。我自己在琢磨:是short sale?我很疑惑!!即使是short sale,差那么多,能谈成的机会也是寥寥。一是很好奇,二是也拗不过小嘉的一再要求,那去看看吧!小嘉怕给别人抢了,必须得赶早!第二天正好是星期六,我们一大早9点正就到了那间要“贱”卖的房。

门是虚掩的,几句“Hello, anybody home?”后,有一个中年男子,“白”先生迎了上来,壮壮的身材,严肃的表情。他把我们领到一张桌子面前,桌子上摆了一些表格,还有几本书。我们先登记一下(还挺正规的)。我把我的名片给了他,他没给我们他的名片,我猜他大概是屋主吧!肯定不是房产经纪!

在允许我们自由活动以后,我和小嘉仔仔细细,前前后后的把那房好好的过了一遍,80年代建的房,这在EAST COBB 很常见的。因为是老区嘛,没什么地可盖了,新房在这个区最少也要七十多万起价!

4个卧室,2个半厕所,两个车库,每个房间都有精心的布置过,很温馨,前院和后院都打理的没什么可挑剔的,小嘉越看越喜欢,乐得一个劲的说赶快出价,快!快!我还是顶着一大脑门子???,没能弄明白,真有这般好事?
回到“白”先生那儿,一楼,我们看到陆陆续续的来了不少人……我走近“白”先生,和他聊了起来。我说你定的这个价是根据什么?我告诉他,我知道他欠多少,他这个价不可能还掉他的欠款。他说这是起价,他是用拍卖的方法来卖房,他指给我看桌子上摆着的书,书名“How to sell your house in 3 days”,说他是按照书上介绍的方法来操作的,截止到明天下午6点,大家可以竞标……

我想了一下,问了小嘉,最多她愿意出多少?她说不要超出20万。 我心理有数了。

我和“白”先生商量,我们不准备现在出价,但是我给他承诺,我们会比明天6点前出的最高价多两千美金,不管最高价是多少!以示诚意我放了一分钱为诚意金。(不准笑,一分钱也是钱!!)

“白”先生同意了,收了那一分钱,答应会给我电话。 小嘉有点儿忐忑,她说万一别人出很高价怎么办?

我说,把心放到肚子里吧!等着瞧!

星期天,也就是第二天下午,过了6点不到10分钟,“白”先生来电话了,告诉了我最高价出了19万多,我问他怎么办?他说:you know my mortgage amount, I cannot sell below my mortgage…
So…Game is over!!

事后小嘉问我,你怎么就有把握不会超出我要的价呢?我告诉她“白”先生在定起价时犯了一个错,他定的太低了,来看12万房价的人,一般不会出高于20万的价,他应该定20万,这样可能会BID到25万以上。他的价定的很低,是吸引了一堆人,但不是买他想要卖出的价的买家!

Ting Wang, Realtor
Landmark Commercial & Residential Properties
3490 Shallowford Rd NE, Suite 310,
Atlanta, GA 30341
Tel: 678-557-7529
Fax: 404-591-2161◇

责任编辑:郝莉

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