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中国人投资日本房地产新趋向:获取永住

东京湾周边作为奥运会的主要会场被纳入大型开发项目中,包括中国在内的亚洲资金都不约而同的看中了这一地段的资产增值效应。图为东京湾一角。(Getty Images)

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【大纪元2015年09月02日讯】(大纪元记者游沛然编译报导)近年,中国人投资日本房地产的意图似乎也在与时俱进。有的想从低落的中国楼市抽身,在日本寻求机会,有的则短期内看好日元贬值以及东京奥运会可能带来的资产上升效应,有的超越了单纯的利益追求,而是取得日本永住权为将来发展寻求更大的空间。

去年6月位于东京港区的一座集商务办公、国际会议、豪华公寓、宾馆等设施为一体的大型多功能商业大夏――“虎之门之丘”(ToranomonHills)正式启用。“虎之门之丘”由东京都政府和森建筑联合开发,地处大公司和政府机构办公楼密集处的虎之门附近,建筑物最高点的高度为255.5米,比与其相邻的东京第一建筑中城大厦(248米)高出数米,成为了目前东京的第一高楼。该大楼地上52层,地下5层。其中,地下的2层至4层为购物商城,4至5层是国际会议会场,6至35层为商务办公层,37至46层为高级公寓层(172套公寓),47至52层是安达仕东京酒店(HotelAndazTokyo,164套客房)。

据日本的《钻石》周刊的介绍,“虎之门之丘”的公寓层是不少在日的中国投资者垂涎已久的投资物件,一位中国人向《钻石》周刊透露,有中国人抢购到了“虎之门之丘”的公寓,不到一年,现值已远超购入价,他后悔当时自己没有买。

“虎之门之丘”是由日本著名的大型楼宇开发商――森建筑开发的,该公司还开发了包括上海的环球金融中心等大陆的大型设施,在华人圈拥有响亮的知名度。森建筑公关部表示,“虎之门之丘”在大陆、香港、台湾等华人之间非常人气,近期,华人资金对日本房地产表现出积极的动向,这与5年后的东京奥运会关联很大,东京湾周边作为奥运会的主要会场被纳入大型开发项目中,包括中国在内的亚洲资金都不约而同地看中了这一地段的资产增值效应。

去年启用的“虎之门之丘”是由东京都政府和森建筑联合开发,地处大公司和政府机构办公楼密集处的虎之门附近,集购物、公寓、宾馆等为一体的综合设施当时是不少在日的中国投资者垂涎已久的投资物件。( 图片出处:维基百科)
去年启用的“虎之门之丘”是由东京都政府和森建筑联合开发,地处大公司和政府机构办公楼密集处的虎之门附近,集购物、公寓、宾馆等为一体的综合设施当时是不少在日的中国投资者垂涎已久的投资物件。( 图片出处:维基百科)

据悉,东京湾的晴海周边的房地产上涨明显,能俯视奥运主会场的摩天楼公寓在9个月中已经出现1,300万日元的差额。

对2020年东京奥运效应的期待,也使东京整体的房地产价格上升。据房地产数据统计公司东京鉴定的统计,2014年东京23区的二手公寓的平均价格为4,203万日元,比去年同期上升了5.2%,3年来首次恢复到4,000万日元的价位。

日本公寓投资的高收益吸引大陆资金

今年1月,日本的大型房地产开发商三井不动产在上海举办了日本房地产投资商谈会,这次商谈会并非预定之中的,而是临时调整安排出来的。该公司原定的计划是面向台湾和香港的投资家举办一次商谈会,但在筹备中获悉到大陆投资者开始把目光转向了日本房地产的信息。于是临时改变预定计划,特意在上海举办了这次商谈会。

对于三井不动产来说,这是首次在上海面向大陆投资者举办投资商谈会,会期当日的1月10日有114名投资者参加,远远超出该公司通常的与会者数,该公司的公关部事后说:“感受到期待有力的反响。”

据悉,三井不动产推出的投资物件主要是东京新宿区等繁华地段的二手公寓楼盘。把二手公寓楼重新装修改造后,出售给投资者,有投资者经营出租业务。像新宿区这样的繁华地段,公寓楼很抢手,空房率很低,收益率一般稳定在4%~4.5%,这对中国投资者很有吸引力。因为目前,上海公寓出租的收益率约为3.5%,台北仅1%~1.5%,而且都处于低迷下滑趋势。

三井不动产向《钻石》周刊透露,商谈会上,二手公寓的投资物件很抢手,“5,000万日元价格带的物件很人气,当天就签约了5件。有完全用自我资金购买的,也有是通过银行贷款的,投资者身份各种各样。其中,不乏30岁左右,在私营企业就职的工薪族。”

投资日本房地产“算不上什么大事”?

《钻石》周刊分析认为,近期,涉足日本房地产的中国投资者并非都是富有层,涌现出不少30多岁的年轻人,他们与日本30岁的年轻一代相比,经济上比较有余地,来自上海的年轻投资者中,普遍夫妇都有不错的工作,有的就职于国企,自己的住房有很大补贴,都有过不同经历的公寓楼投资经历。

另外,三井不动产透露,对日本房地产感兴趣的中国投资者中,不少人都有海外房地产投资的经历,日本并非初次海外投资。

据悉,一部分中国投资者甚至都不打算到现场看房,只是听一下介绍,看一下图片就爽快地签了约,似乎投资日本房地产“算不上什么大事”。

一名在日的华人教授开玩笑的对《钻石》周刊表示说:“目前,对中国人来说,日本的房地产相对便宜,日本公寓房的价格,在北京只能买厕所。”这位华人教授表示,近年日元贬值,日本房地产低迷不振,日本房地产还包括了土地所有权,对经历了近年中国房地产疯狂飙升的中国人而言,日本房地产很有吸引力。

一名与日本企业有贸易来往的中国企业的女性管理层人士透露,其公司老板几乎每月都带着自己商业圈的人到东京寻找投资物件,看到中意的,通常是几个人合资,买下几个二手物件。

日本业内人士表示,大陆资金通常是以隐蔽的形式低调进入日本房地产,到底有多少大陆资金流入很难确定。据日本都市未来总和研究所的统计资料显示,2014年以海外法人名义买下日本房地产的资金约9,777亿日元,然而中国大陆的资本到底有多少是个未知数。

统计资料也称,要完全确定出海外资金的详细信息本身有难度,目前的资料都是根据公布的情报作出的统计,而个人投资的信息一般不会公开。另外,中国资金擅于隐藏,如果都揭示出来的话,实际的海外资金可能会更多。

取得永住意图的日本房地产投资

2007年前后,中国资金涌入日本房地产成为了日本的一个社会话题。但是,2011年的东日本大地震给中国投资者浇了一盆凉水,他们突然发现日本房地产存在地震这样的天灾风险,此外,时冷时热的中日关系也是一种不稳定因素。当时大陆资金出现短时期的减退。不过从去年开始,中国资金再次对日本房地产表现出浓厚的兴趣。这让日本房地产业界有点百思不得其解。

据在日的华人教授介绍,中国投资者认为投资别墅类型的物件,可以相对减少天灾带来的风险。因为中国房地产与日本等国外的房地产最大的不同之处在于,中国的房地产只是70年的居住权,而海外则包括住房和土地等所有的权利。别墅物件即使毁坏了,土地还在,而且别墅在中国人的心目中,是有钱人的标志。这是中国投资者再次涉足日本房地产的一个原因。

此外,这位华人教授还向《钻石》周刊透露,中国投资者再次看中日本房地产的另一个理由是,投资不动产,迂回取得日本永住权(相当于美国的绿卡)。据悉,有日本旅游公司向中国游客推出了取得永住权的购房商谈旅行企划颇受欢迎。

曾经在中文网站,以投资经营的签证形式从事日本房地产投资,期间,再迂回取得永住权的交流被热传。然而,此类手法并非正当形式,存在着法律空档的嫌疑。日本法务省入国在留资格审查科认为中国投资者对日本的投资经营签证存在误解。

在留资格审查科表示:“对于投资经营签证的条件而言,一般500万日圆以上的投资,并且进行连续经营活动的性质可成为投资经营签证的对象。而单纯的购买日本房地产则属于对像外。”

“在日本进行房地产投资,只是单纯的出租住房不属于经营投资。需要雇用人员、支付其工资、有经费开支等连续性的经营活动,一般要10年以上经历才有资格申请日本的永住权。”

据悉,2012年末,中国人的投资经营签证数为4,423件,2013年末为5,057件,2014年6月末的数据已达5,607件,每年都保持约10%的稳步增幅,这其中必定存在着相应的需求,但是其中有多少是真正从事房地产经营的不得而知。

近年,来日旅游的中国人呈上升趋势,他们海量型地购买日本的化妆品、电饭煲、奶粉、家电产品等,留下了无数让日本人惊叹不已的“爆买”传说。随着对日本的亲身体验和了解后,中国人正虎视眈眈地转向了日本房地产。

投资者的想法意图似乎也在与时俱进,有的是想从低落的中国房地产抽身,在日本谋求更大的利益,有的则看好日元贬值以及东京奥运会能带来资产的上升效应,有的超越了单纯的利益追求,而是取得日本永住权为将来发展寻求更大的空间。从现状分析来看,中国人投资日本房地产的趋势将呈上升趋势。一位日本房地产的资深人士对《钻石》周刊表示:“今后,公寓楼中的住户全是日本人的情况将成为过去时。”

责任编辑:周雅

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2015-09-02 10:29 PM
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