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德国房客VS房东 法庭上谁赢?(七)

文婧德国

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【大纪元2015年09月05日讯】(大纪元记者文婧德国报导)德国法庭一年平均判决28万多个有关租房的案例。《焦点》杂志总结出了50个最重要案例,我们将分期为大家进行介绍。(接上期)

32. 土地税需要房客交?

德国购买房子时,买主需要一次性交足土地税(Grundsteuer),这不是一笔小钱,德国土地税是房地产价格的4%到6%不等。如果买主日后将房子出租,是否可以每年把一部分土地税分摊到房客头上呢?

德国法律规定,房主可以将购买房地产时的费用转到房客头上,也就是说,土地税是可以向房客征收的。但在实际操作中,有时也得看租房合同中怎么写的。

在下面例子里,租房合同中没写房客需承担土地税这笔费用,但在2003年和2004年房东给房客的房租附加费账单里却列出了土地税这一项,因此房客们拒绝支付。所以这两年房东没有收这笔费用。

但在2005年的租房附加费账单上仍然写着土地税这一项,这次房客没有在法律规定的12个月期限内提出异议,但也未支付费用。房东遂将房客们告上法庭,要求他们支付从2003年到2005年共三年的土地税,每户共800欧元左右。

地方法院判决,2003年和2004年房客在收到账单后12个月内及时提出异议,而且租房合同上确实未写房客需承担此费用,所以房东不能回过头来向房客提出要求。但2005年房客未及时提出异议,所以应支付土地税。联邦法院支持此判决。(案件号:VIII ZR 185/09;判决时间:2010年5月12日)

33. 工作用途属于“自用”?

在德国,出租的公寓如果想收回,就几乎只有一个可能:房东或其亲属需要自己使用这间公寓。如果收回来的目的不是为了居住,而是为了工作,也可以被称为“自用”吗?

下面的案例中,房东要收回出租的公寓,因为他的律师太太需要在这里开个律师事务所。但房客认为,工作用途不算自用,所以拒绝了房东让他搬出去的要求。

联邦法院判决房东胜诉,理由是,他的家人因为职业的关系而需要这间公寓,这个要求是“可以理解”的,而且是“合理的”。(案件号:VIII ZR 330/11;判决时间:2012年9月26日)

34. 公寓里可以养狗(一)?

有些房东不喜欢房客养宠物,因为动物会把房子搞得乱七八糟。如果房东在住房合同中明文规定房客不许养狗或者猫,那么房客必须遵守吗?

一个住房合作社的租房合同里还带有一个附加协定,里面写着,房客不许养猫或狗。有一家人搬进来时没有遵守这条协定,他们把一条狗也带来了。

这是一条相当迷你的狗,身体高度只有20厘米,但再小也是一条狗。房东,也就是这家住房合作社以租房合同里规定不许养狗为理由将房客告上法庭。

联邦法庭认为,不许养宠物这个要求是不合适的,所以租房合同的附加条款无效。(案件号:VIII ZR 168/12;判决时间:2013年3月20日)

35. 公寓里可以养狗(二)?

如果住房合同里没有任何有关养动物的规定,房东是否可以用另外的理由要求房客不许养狗呢?

在下面的案例中,房客有一条Bearded Collie种的狗,这是原产自苏格兰的牧羊犬,一身长长的毛看上去很可爱,体型算是中等偏大,不算头部,体高有50到60厘米。

房东不允许房客养这条狗,提出了三个理由,第一,因为养这条狗,公寓的使用耗损太多;第二,这间公寓只有95平米净面积,太小了,无法给这样体型的狗提供合适的生活空间;第三,邻居们已经提出了抗议。

联邦法院的判决是:这间公寓的大小是否适合饲养这种狗,这个问题是无关紧要的。重要的是,如果租房合同中没有写是否可以养狗,那么房东就不能向房客提出任何要求。(案件号:VIII ZR 329/11;判决时间:2013年1月22日)

36. 可否转租公寓给游客?

房东同意房客将公寓转租给第三方,但没有特别说明可以转租给什么样的人,那么房客是否可以转租给游客?换句话说,把公寓当成旅店一样出租给游客?

柏林一位房东将一间两居室的公寓出租,并且同意房客将公寓转租给第三方。一般来说,如果一名房客离开柏林一段时间,而且日后会回来并还想住在原处的话,就会将公寓短期转租给别人。比如因为工作需要离开柏林4个月,或者到外国上一个学期的大学等等。这位房东想到的就是这些情况。

但是房客想的不一样,他想拿这个公寓来赚游客的钱。于是他在互联网上贴出启示,按天数出租公寓给来柏林旅行的人。

房东在互联网上看到这个告示后,认为房客滥用了公寓使用权,于是终止了租房合同。

联邦法院认为房东的做法是符合法律的,因为按天数将公寓出租给游客和通常意义上的出租给第三方是非常不一样的,房东有权利拒绝这种行为。(案件号:VIII ZR 210/13;判决时间:2014年1月8日)

37. 提高房租信需要签名?

如果房客接到房东的一封信,里面说房租将要提高,但是信的落款不是一个人的签名,而是“租房管理服务部门”,那么这封信是否有效?

这个案例里的“房东”不是一个人,而是一个机构。房客认为,信的落款应是该部门负责人的签名,所以这封信无效。

联邦法院的看法相反,法官认为,在这种情况下,落款可以是该机构或相关部门的名称,没有具体的人签名也可以。(案件号:VIII ZR 32/13;判决时间:2013年12月4日)(未完待续)

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责任编辑:余平

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2015-09-05 6:24 PM
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