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德国房客VS房东 法庭上谁赢?(八)

文婧德国

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【大纪元2015年09月07日讯】(大纪元记者文婧德国报导)德国法庭一年平均判决28万多个有关租房的案例。《焦点》杂志总结出了50个最重要案例,我们将分期为大家进行介绍。(接上期)

38. 房租一次没及时交 可解约?

一般来说,如果房客有一个月没有及时交房租,并不是大问题,房东一开始会催促,但是不会马上就采取措施,比如解除租房合同,但凡事都有例外,如果房东不按常规出牌,是否违反了法律呢?

例如房东房客的关系很差,很想将房客的房子收回来,那么房客稍微有一点地方做得不好,都可能成为房子被收回的理由。

下面的案例中,一位房客应该在每个月第三个工作日交房租,但有一次他没有按时支付。在这个月还没有过去时,房东就给了房客一份解约书,给房客3个月的期限,让他搬出去。

为什么是3个月呢?因为正常的解约都应该给对方3个月时间,这样房客有时间找房子,房东也有时间找新房客。

房客认为,德国法律规定,2个月没交房租,房东才可以无限期解除租房合约,而他现在只是1个月没交,何况这个月还没有过去,所以房东的行为不符合法律。于是房客将房东告上法庭

联邦法庭认为,房东的做法没有问题。如果房客2个月没交房租,那么房东可以将此当成特殊情况,马上无限期解除租约,无需顾及3个月的搬走时限;如果1个月没有交房租,房东不能马上将其当作特殊情况解约,但是可以按照正常程序解约,给房客3个月的期限搬出去。案件号:VIII ZR 107/12;判决时间:2012年10月10日。

39. 房客减房租闹乌龙 房东怎么办?

房客认为房子有问题,于是自行减少了房租,但是最后专家证明,房子的问题是房客造成的。这种情况下,房东可解除租约。

下面例子中的房客在实际生活中极少见到。一位房客看到公寓墙壁发霉,出现了冷凝水,他认为房子有问题,于是将房租减少了20%。房东认为,房子没有问题,是房客没有注意通风换气,所以造成了发霉,遂无限期解除了租房合约。

法庭找来的专家认为,房子本身没有问题,房客问题很大,在公寓里摆了2个鱼缸,外加一个养蛇的饲养箱,这造成公寓里潮气太大。

在法庭上,房客承认了是自己的问题,那么是否房东的解约书就没有必要了?法院认为,房东的解约书仍然有效。理由是,房客即使认为自己有正当理由降低房租,也应该先将房租交上,之后再通过法律途径解决此事,而不应该在房东不同意的情况下少交房租。案件号:VIII ZR 138/11;判决时间:2012年7月11日。

40. 公寓增建 房客需多交房租?

公寓增建,面积扩大,房租当然会升高。多出来的房租,房客应该交还是不交?这要看房客自己的行为。

此案例中,一位女士住在一个56平米的公寓里,这个公寓的一部分在二战中被毁,一直没有修复。在这位女士居住期间,房东将这个部分修复了,公寓面积增加了29平米。房东将每月房租增加了307欧元。这位女士拒绝支付,理由是,不是她想要增建公寓的,而是房东自己,而且她也没有同意增建。但另外一方面,这位女士使用了这部分多出来的面积。

联邦法庭的判决是,这位女士必须交纳增加的房租,因为说的不算数,做的算数,使用情况才是最重要的衡量标准。案件号:VIII ZR 298/13;判决时间:2014年7月2日。

41. 房子有问题 房客说还是不说?

房子有问题,房东就需要马上解决,如果不解决,那么后面可能会有更大的问题。

一位房客发现公寓墙壁发霉发潮,告诉了房东,并提出减少15%的房租。房东同意了,但没有采取任何措施。冬天来临时,发霉发潮的情况恶化,这次房客没有告诉房东,而是又减少了15%的房租。

房东因此而解除了租约,理由是,房客应该告诉房东情况恶化,之后再有所行动,但房客没有说。

联邦法庭的判决是,房客已经将问题告诉了房东,是房东自己没有采取措施,房客没有义务向房东通报发展情况。案件号:VIII ZR 317/13;判决时间:2014年3月18日。

42. 隔壁房间是妓院 如何起诉?

邻居的公寓不是房主自己住,而是出租给了妓女,说白了,就是旁边的公寓是家妓院。当然,这是征得了房主同意的,但如果同住在这栋楼里的其他人有意见,该怎么办呢?

在下面案例中,在一栋有多间公寓的房子里,房主A将房主B告上法庭,因为B将房子出租给了妓女,A认为有了妓院以后,房子里噪声变大,楼梯间和走廊变脏。

问题是,这栋房子里所有的房主以前就已经约定好,这类法律起诉需要大家一起做。联邦法院判决,这个约定是必须遵守的,单独一个房东起诉是不可以的。案件号:V ZR 5/14;判决时间:2014年12月5日。

43. 房东易人 欠下的房租如何算?

一位柏林的房客在搬进来时交了1020欧元押金,在他居住期间,房东易主,房客和老房东的房租合同无效,房客重新和新房东签订了合同。

等到房客搬出去时,新房东没有把这笔押金还给他,理由是,针对老房东,房客还有房租没有交,所以要从押金里面扣除。

联邦法庭判决,新房东应该把押金还给房客,因为押金只是和当下的房租合同有关,和以前的无关。以前欠下的债如果不及时索要,那么过了一定的期限后,就不再具有法律效力了。案件号:VIII ZR 36/12;判决时间:2012年7月11日。

44. 租房附加费如何计算?

租房附加费有不同的计算方法,比如按户算,按面积算,按人头算等等。还有一种按“人头月份”计算的方法,就是看一间公寓里有几个人生活,还要计算他们生活在这里的时间,即几个月。计算居住在所有公寓里的人的时间,最后按比例交租房附加费。

一位房东计算垃圾运输费和水费的时候就使用了这个方法,得出的结果是,房客们还需要补交830欧元。房客们拒绝支付,因为他们认为这种计算方法不明确。

联邦法院认为房东有理,因为“人头月份”计算方法既清楚又透明,完全没有问题。案件号:VIII ZR 97/14;判决时间:2014年10月22日。
(未完待续)

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责任编辑:余平

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2015-09-07 9:48 PM
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