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2016年旧金山商业地产 还会涨

旧金山的商业地产前景仍看好。(fotolia)

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【大纪元2016年01月11日讯】(大纪元记者谭安综合报导)如果你问我,美联储升息对旧金山商业地产有何影响?或是2016的市场面好不好?大概可以很明确地回答:几乎不影响!而且商用楼的房价、租金还会涨。原因为何,很简单,就是供不应求。

旧金山商业地产开发配额面积。(资料来源:旧金山城市规划部/ 编译制表:记者谭安)
旧金山商业地产开发配额面积。(资料来源:旧金山城市规划部/ 编译制表:记者谭安)

2015年底美联储决定升息0.25个百分点,并预示往后的升息将会以缓慢进阶的方式调整,且强调将以控制通膨和促进经济与就业为目标。专家认为,此一决策对商用房地产市场造成的影响并不明显。

专家:商用楼冲击在外部因素

专精商用不动产业务的世邦魏理仕公司美洲区(Americas for CBRE)研究主管斯宾瑟・李维(Spencer Levy)认为,升息对当前的商业地产没有任何冲击,要对商业地产的收益率(Capitalization Rates)造成压力,美联储还有许多调整空间。

他说,比升息冲击更大的因素众多,包括油价变动、中国的经济受挫,或者中国的资金流向改变等可能因素,更能影响商业地产的市场走向。

升息对商用楼有正向关联

商用地产资讯公司CoStar 经理汉斯・诺德比(Hans Nordby)指出,美联储此举是为了促进经济与就业,若经济持续保持强劲,未来将有更多办公和商用地产的需求,同时也会带来更高的租金收益,这意味着升息和更高的地产收益有着正向关联。

商用房地产的开发情况更呼应着旧金山的经济现状,因科技产业入驻、工作机会多,让旧金山失业率持续降低。据2015年四月的统计,旧金山失业率为3.4%,已达到08年经济复苏后的新低。随着就业人潮不断涌入,接连带动更多商用建案的开发。

限制开发 可用空间有限

根据旧金山1986年便生效的M提案——商用开发年度限制计划(Office Development Annual Limitation Program)规定。提案对旧金山市内总面积2万5千平方呎以上的商用建案进行限制,每年开发总面积允许95万平方呎的新开发份额,扣掉通过审核的开发面积,剩余的允许开发面积可以累计至隔年。

这95万平方呎开发份额中,有87万5千平方呎属于大型分配(Large Allocation,面积超过5万平方呎以上)建案。旧金山城市规划部统计到2015年11月发表的数据中显示,现已累计有167万1,263平方呎的大型建案可开发份额可用。

然而,大型建案的申请数量和面积早已大大超出现有的配额范围,累计共有总面积239万平方呎以上的开发申请还在待定阶段(Pending),另外更有730万左右的建案处在预先申请阶段(Pre-Application)。

可开发份额明显不足,这显示了旧金山商业地产市场的火热前景,但也可看出旧金山大型商业开发竞争激烈,通过审核不易。有个别大型开发案早在2012年就已经进入Pending,但一直没有通过最后核准。

由大变小成为趋势

在大型开发案的份额有限,竞争者众多的情况下,许多开发商为了避免大型开发案的申请等待过程,将建案申请面积紧缩在小型分配(Small Allocation,面积介于 25,000至49,999平方呎)的规定面积之内。

利用缩小建案面积来通过申请,可能成为旧金山商用楼开发案的趋势。扣掉已送出的申请,目前累计还有100万平方呎以上的可开发份额,这是投资小型商用建设的良机。

据“旧金山商业时报”报导,目前正等待通过审核(Approvals)的小型建案有Digital Realty公司在360 Spear Street的建设;Sierra Maestra地产在462 Bryant Street的开发;以及Trumark Urban公司位于598 Bryant Street的建案等。

而在2015年只有两项小型商用开发建设工程进行,其中位于660 3rd Street的建案已经完工,另一项位于340 Bryant Street的建案还在兴建当中。

责任编辑:李曜宇

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2016-01-11 4:05 AM
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