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2016湾区房市:Y世代与老屋主的挣扎

在旧金山买房越来越困难。(Fotolia)

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【大纪元2016年01月19日讯】(大纪元记者谭安旧金山报导)根据国家地产经纪协会官网,realtor.com预测,即使美联储以逐步缓慢的方式调高利率,2016年底的30年期贷款利率(30-Year Mortgage Rate)将达到4.65%。平均而言,在2016年底全国房价可能有3%的涨幅,然而比起2015年的6%涨幅,仍算趋缓的情况。

知名的德立昂(Deleon Realty)地产公司首席执行长麦克・雷普卡先生认为,硅谷房地产也出现了放缓的情形,主要原因之一是最抢手的精华地区如帕洛阿图(Palo Alto)和洛斯阿图斯(Los Altos)等地,房价超出周边社区太多,导致越来越多的买家开始考虑购买其它城市的房产。

郊区房、高价房仍有需求潜力

加州地产研究公司RealtyTrac副总裁Daren Blomquist表示,随着美联储调整利率,房屋抵押贷款利率上升,带来的是购房负担的上升。若薪资涨幅来不及跟上房价的涨幅,全美无法负担住房(Unaffordability)的情况将上升3个百分点,达到25%之高。

在难以负担房价的情况下,购房热潮可能随着降温,房屋迅速升值的情况可能趋缓,而房价的攀升也将跟着缓慢下来。换句话说,湾区原先最抢手的高价房地段将会相对趋于扁平,而周边较偏远地区的房价仍有待观察。

房价趋缓让不少人觉得松了口气,然而在旧金山湾区,这可能仅限于200万美元以下的中等价位房产市场。就德立昂地产公司观察,价值超过500万美元的豪宅仍然受到许多海外买家的关注,特别是来自中国的富豪。随着近期亚洲股市震荡,许多富豪希望替资产找到其他发展,因此对高端房产的需求热络依旧。

对红线的Y世代来说,有80%的人认为拥有自己的房产是完成美国梦的条件之一。(Trulia网站)
对红线的Y世代来说,有80%的人认为拥有自己的房产是完成美国梦的条件之一。(Trulia网站)

房源库存低 屋主惜售房

原本存量已经相当稀少的旧金山湾区,待售房屋释出量低迷,当地住宅经纪公司Paragon Real Estate表示,旧金山待售房屋的数量只够不到两个月的需求。房源不足和高得吓人的房租仍是许多居民头痛的问题。

屋主不愿出售房屋的原因有三,一是利率升高,须支付的贷款额也高,以30年期贷款来说,人们不愿放弃原本支付的低利率房贷,现在换房就将支付较高的房贷;二是房源不足,且2015年房价飙升迅速,人们的负担能力有限,换房意味着更大的经济负担。

第三,是随着房价的飙升,房屋升值(Appriciation)大,卖房须支付繁重的资本利得税(Capital Gains Tax),导致许多人不愿意在此时卖房。

花钱装修旧房成趋势

美国建筑师协会(American Institute of Architects)的经济学家Kermit Baker认为,对已经拥有房屋的屋主而言,许多人宁愿花钱装修原有的旧房,也不想背负高价新房的房贷。美国建筑师协会预测,2016年全美居家装修的项目和金额将创新高,超过2015 年3,250亿美元的纪录,甚至在2017年达到3,500亿美元。

Kermit Baker表示,当今房价高,许多人宁愿选择租房,投资者倾向于装修房产物业以便于出租获利,租房市场与装修投资呈正向关系。甚至是高端的豪宅市场,也出现强劲的装修需求。

新一代年轻买家的忧愁

旧金山的房地产研究公司Trulia.com,其经济学家Ralph McLaughlin认为,高额的房租会让购屋成为更具吸引力的选项,但从反面来看,如果房租持续上涨将导致储蓄不易,筹措足够的买房头期款将会更加困难。

存下一笔首付款,对50%的Y世代是最大的挑战。(Trulia网站)
存下一笔首付款,对50%的Y世代是最大的挑战。(Trulia网站)

他的预测反应了旧金山年轻一代受薪阶级的购屋现况,即便旧金山的失业率在2015年底达到了历史新低,科技产业工作机会多,加薪的速度似乎仍跟不上房价的飙升。在去年底,旧金山二室房型的房租中位数已达到5,000美元的历史新高,而房屋的中位售价早已超过1百万美元。

个人理财公司SmartAsset的数据显示,相较全美同龄人,旧金山的Y世代(Millennials,1981-2000年间出生)购房能力最低,由于房价及房租高,每人平均只负担得起135平方呎的居住空间。

公寓成抢手类型

Paragon Real Estate发现,目前旧金山多数建案都属于出租用,只有小部分可供购买,供不应求的情形不断将房价推高。最新完工出售的房型大多是市价(Market-Rate)出售的公寓(Condo)类型,但这些“市价”公寓在2015年仍创下了每平方呎1,294美元的新高价格。

尽管价格高,公寓已然成为旧金山市内最抢手的购买趋势,2016年各项大型豪华公寓将一一竣工,销售情况早已火热漫天。其中最大的建案是42层高、有656户的Lumina Condominium Project,由Tishman Speyer Properties公司开发,据估计销售已超过一半以上。

其他大型建案还有2017年将开放的Mission Bay Block 1 Project,有21层共350个单元;以及40楼高、也是350个单元的Transbay Block 1 Tower,预计将在2018年落成。

Trulia.com调查显示,Y世代族群购房考量主要依据仍是头期款,此外如果工作加薪升职,也是买房的考量根据。无论房价如何,80%的Y世代认为,拥有自己的房产是完成美国梦的条件之一。

责任编辑:李曜宇

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2016-01-19 8:42 AM
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