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Airbnb是美国版的家庭旅馆和月子中心(上)

房主出租房屋需谨慎

文/刘龙珠律师

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Airbnb是一个房屋短期租赁平台。Airbnb公司鼓励私人房东将自己的空闲房屋短租给旅游者,所以它更像是一个着眼于全球目的地的“家庭旅馆”预订网站。Airbnb的房源和私人家庭旅馆一样,方便快捷、价格低于商业酒店。他们一般不核实住客证件,也不提供商业酒店统一的完备配套服务。

但加州一些城市已经开始对居民区的短租进行立法限制,因为在居民区进行商业短租会带来许多社会和经济问题。首先,频繁短租给陌生人会给所在街区带来治安、噪音和卫生问题等隐患。第二,短租屋主容易逃避政府监管。他们往往不向政府缴纳房租税,其住房也并不一定符合本市的消防和建筑条例。第三,短租的盛行会影响该区域的房屋供给量和平均租房价格,扰乱房屋租赁市场和旅馆酒店市场的稳定。

从这一点来看,政府对Airbnb的房源的打击,和打击月子中心的原因和目的一致。月子中心也可以看做一种特殊的Airbnb房源。而这唯一的区别是月子中心的目标客人只是中国的待产孕妇,而其提供的有限住宿服务,额外包含了有偿的医疗和月嫂服务。

将自己的空闲房源发布在Airbnb网站上寻租的房东,往往是因为看重短租带来的更可观的租金收入。而寻求Airbnb的房客,也大都是被Airbnb远低于商业酒店的房价吸引。但诚如上文所介绍的,加州一些城市已经对短租进行了明确的立法管制。参与Airbnb式的短租服务,可能招致刑事检控。因此,刘龙珠律师将分别对房主、“二房东”和租客提供以下法律建议。

房主出租房屋需谨慎

房屋的所有者,也就是真正的房东,往往是不愿意把自己的房产用作Airbnb短租的。短租的必然后果是租客流动性大。这么多人只需要动动手指,在Airbnb网站注册一个账号,就可以入住你家,将带来非常大的安全隐患。首先,每个人都经手你的钥匙,难保没人偷配一把,事后入室盗窃。其次,不是每个房客都会尊重你的房屋,家居家装的折损,甚至房屋火灾都可能会发生。除此之外,你很难知道短租客的实际目的。上个月就有房东发现Airbnb房客租房为A片拍摄提供场所的新闻。另外,既然什么样的租客都可能入住,难免会有小孩、老人或者有特定疾病的租客入住,如果他们在你家突发意外,你很可能需要承担连带责任。

除此之外,如果房主是户主委员会(HOA)的成员,那么其房产将受委员会的条约、规定和限制(CCRs)管辖。而CCR往往禁止在本居民区的房屋用作商业用途。所以,屋主将自己房产作为Airbnb房源会违反该禁止性规定,使屋主承担罚金和强制措施等风险。

因此,刘龙珠律师建议房主在出租房屋时,首先要求该长期租户不能将该住房作为Airbnb上短租的用途。在实际情况中,租户往往会隐瞒自己分组房屋的目的,所以房主一方面要在谈判中察言观色,另一方面一定要在租房合同中明确不允许转租,并细化短租转租的后果条款。首先,刘律师建议在租房合同中规定,租户擅自转租需要承担约定的赔偿数额(Liquidated Damage),也就是在合同中写明擅自转租的违约金。第二,增加房东的免责条款(Indemnity)。这个条款的意思是,双方约定租户擅自转租产生的法律后果由该租户(“二房东”)承担,原房主不承担任何法律责任。这里会产生的法律责任主要有两类,一个是对短期租客的法律责任,一个是当地政府根据当地法规对违法转租施加的民事和刑事责任。

责任编辑:方平

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2016-10-10 1:41 PM
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