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大陆逾10市调控房地产 分析:更大力量出手

今年8月初至今,大陆已经有超过10个城市出台了楼市调控政策。(AFP/AFP/Getty Images)
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【大纪元2016年10月03日讯】(大纪元记者刘毅综合报导)10月1日和2日,大陆合肥、成都、郑州、无锡、济南相继出台楼市调控政策。从今年8月初至今,大陆已经有超过10个城市出台了楼市调控政策。有分析认为,此举显示中央已经出手参与重点城市楼市调控。

9月30日至10月2日,大陆北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、合肥、成都、无锡等城市出台了楼市调控政策,有些政策之严可称得上是历史首次。有的调高了贷款门槛,北京购买二套房为非普通自住房首付至少70%,有的实行了新的限购政策,而天津则是限购加上限贷双管齐下。

有专家对此表示,这说明政府在给过热的楼市降温方面达成了共识。英国《金融时报》称,为了抑制楼市销售,中共在地方层面上采取了多项“史无前例”的措施。

数据显示,从8月11日开始,大陆已经有苏州、南京、厦门、武汉、杭州、福州、北京、天津、郑州、成都、无锡、济南、合肥相继推出了楼市调控政策,希望抑制疯狂上涨的楼市。其中有的城市在短短的几个月中不止一次出台了楼市调控政策。

郑州当地政府9月14日出台了相关调控政策,主要为了控制地价飙升,而仅仅过了半个月,在需求环节也开始调控。苏州在8月11日出台新政后,9月30日加码对房企哄抬房价进行治理。南京更是在8月18日、9月25日、9月29日三次加码调控楼市。

对于这么多地方政府推出楼市调控政策,给房地产降温的举措,大陆房地产评论人士“解局君”认为,地方政府已经用实际行动表示,在这轮中央部门与地方政府的博弈中,地方政府已经完败,中央想告诉外界房价暴涨是因为地方调控的失误。这也间接暗示,背后更大的力量已经出手,某些部门也不用担心楼市因此降温带来的经济再次下滑。四季度财政刺激力度会相应加大。

财经人士:楼市降温关键在执

对于各个重点城市推出的严格限购政策,财经问题专家王亚宏表示,中国房地产高烧的危险不仅在于沉重的库存负担和冷热不均的市场分布,更在于其背后庞大的债务,以及其中“影子”借贷所涉及的广度。越来越多的人担心房地产泡沫一旦破裂会引发系统性金融危机,拖累整个国民经济。在这种背景下,政府也意识到留给政策调控的时间和空间已经不多。

王亚宏表示,其实每次的政策一开始看上去都很动真格。问题是楼市调控政策出台后重要的并非纸面评估其严厉与否,而是要放到实践中看其执行效果如何。因为在“上有政策,下有对策”的套路下,已经有太多看似雷霆万钧的“政策重拳”被市场轻轻一晃躲过。只有周密的执行力才能避免房地产市场再多一出“狼来了”的笑话。楼市从预警到有效控制风险敞口还有大量工作要做。提高普通住房的首付比例等系列措施在看上去严格的同时,还要实施得扎实。

经济学院教授:地方政府在拖 想榨干民众购买

虽然各个重点城市推出限购政策,但真正的效果如何令市场存有疑问。以9月落实限购的杭州为例,大量市民赶在限购前一日买楼,结果刷新了该市单日交易的历史纪录,一日共计卖出3265套单位。累计9月全市成交6332套单位,按月增长18%,按年增长164%,亦刷新了近年杭州月度成交单位纪录;其库存量亦已下降至5.8个月,低于6个月的合理水平,等于不用再去库存。

对此,香港《明报》10月3日引述青岛大学经济学院教授易宪容的批评说,地方政府实际上是趁“十一”长假期赶楼市尾班车,在中央明示要压抑资产泡沫之下,地方不单迟迟不行动,而且所谓措施只是沿用旧政策,“就连旧政策也要分拆,为什么限购限贷不能一次过推出?就是想拖”。

易宪容又称,地方选择“十一”长假期间才宣布限购,打的算盘就是趁假期把市民最后的购买力都榨出来,像杭州之前就是例子,“表面是打压,实际是饥饿营销,因为假期可以方便更多市民赶买楼”。

调控楼市增加经济不确定

在中国大陆的房地产业有“金九月银十月”之说,即9月份和10月份是一年楼市销售的旺季,但大陆业内估计,新政出台后,“银十月”的成色会大受影响。

据香港《经济日报》10月2日消息说,针对多地相关政策,中国经理人联盟会秘书长陈云峰示,这说明政府在给全国过热的楼市降温方面达成共识。他表示,不管一手房还是二手房,新政后房价可能会横盘停下来,成交量会有大幅度下跌,四季度会有一个小的淡季。

但是,大陆楼市火爆带动房地产投资回升,这是今年经济企稳的关键,8月、9月制造业保持扩张,房地产和基建是重要支撑。数据显示,9月中国官方制造业采购经理指数(PMI)为50.4,与8月持平,连续两个月位于扩张区间。另外,9月官方服务业PMI回升0.2,报53.7。

据香港《经济日报》10月3日报导,海通证券姜超表示,楼市和煤价调控政策,可能对需求及生产形成抑制,令短期经济增长再度放缓。该行研究报告称,大陆经济严重依赖房地产,上半年GDP增长6.7%之中,有33%,即2.2个百分点是由房地产和建筑业带动的。

中金公司也认为,非制造业PMI显示基建和房地产对经济增长贡献较大。

而方正证券首席经济学家任泽平认为,9月制造业PMI保持增长,生产、原材料购进价格、建筑业订单等改善主要是受房地产和基建投资支撑,预计第三季国内生产总值(GDP)增长6.7%,与头两季相同。未来要密切关注新一轮楼市调控的后续发展,以及其对经济的影响。

大陆楼市的杠杆率已达股市高点近2

今年以来,大陆重点城市房价飞涨,因为购房者基本都是贷款买房,甚至首付也是贷款,推高了这些城市的房地产杠杆,催生了房地产巨大泡沫。

据财经网9月30日报导,大陆楼市的杠杆率已经超过2015年股市杠杆率。通过计算显示,6月底,个人购房贷款余额15.4万亿元(人民币,下同),开发贷款余额5.9万亿。由此可知,地产杠杆率约为15.25%((15.4万亿+5.9万亿)/140万亿)。2015年股市杠杆资金最高时为4万亿,对应约50万亿的市值,杠杆率约为8%。可见,楼市的杠杆率已达股市高点的近2倍,所以居民房贷和房价均高增长的状态难以长期持续,隐含的系统性风险亟待化解。

与此同时,房地产火爆带动了土地出让价格的狂涨,中原地产研究中心9月28日发布的数据显示,截至目前,50大城市卖地1.77万亿元,同比涨幅高达48.8%,刷新同期历史纪录。其中九成城市卖地收入超过百亿元,苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是突破千亿元。高企的土地财收,对因经济疲软而财源吃紧的地方政府来说作用不言而喻。

因大陆经济增长陷入困境,地方财政收入相应减少,有大陆业界人士曾经表示,地方官员对打压楼市甚至地王并不积极,因为今年地方财政主要靠着这两个来源支撑。#

责任编辑:刘晓真

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2016-10-03 1:19 PM
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