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伦敦黄金地段2016年房市回顾

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【大纪元2016年11月25日讯】引言:作为一种优质的资产避风港,在过去的十年中,伦敦市中心的黄金地产(Prime Central London,PCL)不仅有着稳定的增长,还跑赢了许多其它投资种类。对伦敦房市来说,2016年是波折的一年:高额印花税使房产成本增加,遏制普遍预期上涨的房产需求;而脱欧带来的不确定性使先前的房产市场变得更加缓和。尽管10月房产交易量增加,但是说房市正在恢复中还为时尚早。专家预计,由于未来英国和欧盟之间的谈判有可能遏制需求,2017年伦敦市中心黄金地产的房市或将持平。

经过多年的两位数增长,自2014年中期以来,伦敦市中心黄金地产的房产市场销售量大幅下降。根据莱坊的研究报告,如图1,2016年第1季度市场趋于平缓。买家开始变得稀缺,代理商需要更多的努力卖出房子。到今年6月30日交易仍然较低。在2016年9月的前三个月中,伦敦市中心的看房人数,新的潜在买家人数和房产供给数量都有所增加(如图2所示)。而10月份的资料表明,这种需求的上升可能正在转化为交易量的增加。

 

2015.10-2016.10伦敦市中心黄金地产的房价走势
2015.10-2016.10伦敦市中心黄金地产的房价走势
看房人数和房产供给数量
看房人数和房产供给数量

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

从具体资料中看,2016年第一季度伦敦市中心黄金地产的交易量比两年前的高峰期下降了31.3%,同比去年则下降了12.6%。而伦敦中心边缘地区(Prime Fringe Area)表现稍好,比两年前高峰期下降了10%,同比去年增长了8%。据土地注册处(Land Registry)的资料显示,截止2016年6月30日,本年度共有8,599宗交易,较2014年同期减少25%。

“一、”多因素导致房市减速 印花税上涨影响最大

今年房市减速的原因主要是印花税的上涨。同时,股市动荡及“更低和更长”的油价时代的到来增加了全球经济的不确定性,并令投资者感到忧虑重重。海外买家也受到货币波动以及本国经济和政治不稳定的打击。加之英国退出欧盟带来的不确定性,所有这些因素带来的风险使买家和卖家的交易变得谨慎。

 脱欧是房市低迷的导火索

离开欧盟的决定使英国经济以及伦敦市中心房产市场处于短期的不确定性。2014年6月,伦敦市中心的房产交易量增长率为8.1%,从那以后增长率逐渐下跌至2016年7月的-1.5%。这种放缓是2009年至2013年的强劲价格上涨后的自然结果,而两次印花税的增加和一系列其它税收措施加快了这一过程。

 印花税上涨对房市的影响更大

事实上,尽管媒体广泛认为脱欧投票对房价有潜在影响,从而导致房市低迷,但抑制伦敦市中心房产需求的主要因素仍然是印花税。这两年的房市减缓使供应商已经开始适应新的定价环境,在许多情况下,脱欧只是房市低迷的导火索。实际上,如果脱欧投票的结果是留在欧洲,房产市场的预期和现实之间仍可能会存在差距。在保守党成员占领大多数政府官员席位后,高额印花税成本将遏制普遍预期上涨的房产需求。

 外汇市场影响交易

自脱欧投票以来,英镑较美元已经削弱了15%以上,这引起了海外房产买家的兴趣。

代理商Strutt&Parker指出,在英国脱欧后,特别是美元和瑞士法郎对某些货币最近下跌,是从6月以来欧洲和亚洲买家增加的主要因素。
“对于海外买家,这种货币游戏立即消除了以前最昂贵的物业15%印花税的令人望而却步的成本。”他补充说。

 休假影响交易

自脱欧投票以来,由于政治和经济的不确定性,一些买家要求供给商给予折扣。然而,如果是在脱欧投票前,不降价交易量也不会减少。所以在目前这种情况下,脱欧投票的影响使供应商表现出更大的灵活性。现在说降价是否可能触发更多交易量还为时过早。伦敦市场并不都一样,加上夏季处于休假期间这一季节性因素的影响,交易的情况更加复杂。

 卖家不合理定价影响交易

然而,一些市场适当下调了价格,则带来令人满意的销售量。在Belgravia,由于供应商定价过高,导致在过去两年里的交易量出现疲弱,所以目前的定价则更为现实。在给予10%折扣的情况下,与脱欧投票前相比,以美元为主要货币和货币钉住美元的国家的买家的交易量上个月有所回升。

 楼盘和周围设施的品质影响交易

脱欧使先前的房产市场变得更加缓和。对价格敏感的买家不是关注在伦敦的哪个周边地区购买,而是越来越关注楼盘和周围设施的品质。虽然交易量在最近几个月已经下降到更加符合历史规律的水准,但这些买家对具有高品质设施和价格适当的房产更具弹性。

“二、”伦敦中心黄金地产要价降低有助需求增长

虽然销售额较弱,但是要价降低和英镑走弱已经开始推动需求走高。此外,脱欧的决定产生的不确定性使得供应商在要价上更加符合实际。

根据最新分析,因为受到税收变化的影响,在伦敦市中心房产市场上,只有定价合理的房产才容易售出。

2016年第三季度,英国买家的销售额增长了4.6%,但整体销售量和销售价格与2015年第三季度相比下降了47%。

然而,代理商Strutt&Parker的分析报告称,尽管脱欧,伦敦房产仍然对海外买家具有吸引力。

Strutt&Parker伦敦住宅负责人查理•威利斯说:“交易量低表示在地产市场中,只有标价合理的房产才能完成交易。”

“在9月和10月,我们看到买家的观看量明显增加,这导致交易量的增长。特别是当卖家标价合理和根据市场调整要价时。”他解释说。

“三、”2017年伦敦中心黄金地产房市前景持平

现在说房市正在恢复中还为时尚早,买方仍然对价格十分敏感。在今年1月至10月期间的200万至500万英镑之间的房产交易数量仍然比2014年同期低三分之一。未来英国和欧盟之间的谈判也有可能遏制需求。

Propertywire地产网站预计2016年伦敦主要黄金地段总销售额可能会下降10%,在2017年和2018年的最坏情况下,最多保持平稳或下降5%,然后在2019年上升。◇

综合报导|太平

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责任编辑:杨青

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2016-11-25 2:50 AM
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