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湾区房市

从30年历史 看旧金山湾区房市(上)

房市过程惊人类似 下一次的房市泡沫何时到来?

旧金山、纽约、洛杉矶属于美国地产的龙头地位,但房市的起伏规律都非常相似。图为旧金山市一景。(Shutterstock)

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【大纪元2016年11月30日讯】(大纪元记者李欧编译综合报导)之前我们谈了很多房地产走势的“现在进行式”,看的都是最新发展的市场行情,好处是知道现在发生的市场变化,了解房价、销售量、库存、房源等数据以便准备做出符合个人的投资计划。但房地产是一门长期投资,光看当下走势还不够,要进入这场投资“战争”中,还要知道过去所发生的事,才能够预知未来、眼光放远。本次我们就要谈谈美国,以至旧金山湾区房地产的历史,不说太远的,就说说近30年的过去,我们会惊觉过往的经历竟然如此类似。

“周期”,任何事物都有一个周期。房地产更不例外,它会经历恢复期,产生一个房市泡泡,当泡泡吹到一等程度,到达峰值,就会带来破灭;随之市场进入低迷、下跌,然后等待下一次的恢复期的重新开始。如此的历程循环往复、屡试不爽。

湾区房市 历史惊人的相似

从1984年开始至今,全美、旧金山湾区已经历三个房市泡沫的循环,分别在1991年-1995年、2001年、2008年-2011年这三个时间段,但是每次的循环都会带来新的涨幅与新的房价高点。

旧金山湾区30年来的房市循环曲线图,以2008的泡沫最大。(Paragon地产公司)
旧金山湾区30年来的房市循环曲线图,以2008的泡沫最大。(Paragon地产公司)

把这条房价涨跌曲线放到30年的区段来看,就是上升、到达高峰、下跌、再上升⋯⋯。不过令人惊讶的是,从新的上升到泡沫化这个区间,都是5到7年的时间,没有例外。看看我们正在经历的新一轮循环,赫然已经走过5年,难道新的泡沫即将到来?

旧金山湾区30年来的房市涨跌柱状图,可以预见会有新的泡沫发生。(Paragon地产公司)
旧金山湾区30年来的房市涨跌柱状图,可以预见会有新的泡沫发生。(Paragon地产公司)

美国地产 贪婪带来的崩盘

在八十年代初,九十年代中期和在2012年,都经过约4年的衰退期,经过几年来的下跌,被压抑的需求反弹而爆发,价格开始再次上升。每次衰退都是基于一个不合理的繁荣,甚至可以说是“集体的犯罪行为”。好比垃圾债券、储蓄和贷款欺诈、网络公司股票疯涨。往往都是“失控的贪婪”埋下下一次泡沫的种子。

前一段时间我们刚走过2008年发生的次贷风暴带,这个泡沫是由于数以亿计的欺骗性贷款引发。当时众多无法贷款的买家,他们被批准用贷款买房(或再融资):欺骗性的诱饵利率和承保标准的下降。放款人只是为了出售贷款,他们不在乎买家是否合格。有时,购买的物业没有实际投资,也就是没有首付,100%的贷款。

许多放款人和抵押贷款经纪人很清楚这是一个犯罪性的掠夺行为,但他们依然故我,直到金融市场崩盘、房市泡沫。这个事件的始末后来被好莱坞拍成许多电影,用来描述这一段期间的所发生的荒谬。

20世纪90年代早期和随后的网络泡沫,房价下降在10%至11%的范围内,其规模完全不同于2008~2011年的崩溃,连旧金山湾区平均都下滑27%,全美范围则跌幅更深,而且是近3次泡沫中历时最久的一次。更早的类似崩溃程度发生在1930年代,大萧条期间。

房价涨跌 一线城市抢先跑

而在次贷泡沫之后,2012年终于开始新的恢复期,走过4年的滑落,需求的反弹力道也相当大,已经有约70%的涨幅,热门地区早已超过上次的峰值。二、三线的城市也在迎头追赶,相对来说,目前二、三线比一线城市还有更多涨幅空间。

值得留意一件事,在房市的恢复期、泡沫破裂期,一、二、三线城市是有区别的。全国范围的一线城市当然就是指纽约、旧金山、洛杉矶等这些大都会区,尤其近年这三座城市是华人移民的重点,更带来庞大资金,使得涨幅异常火爆,房产供不应求。因此,一线城市的涨幅快、涨得高,但是泡沫期却跌得慢,易止跌。

二、三线城市的涨幅时间会跟在一线城市后面,要花更长时间才能回到上一次的峰值房价,但当市场崩盘时他们会更快反映出来。总体来说,一线城市因为有更多的利基点支撑,例如有人口移入、就业多、城市发展健全等因素当靠山,所以房价总是高高在上,就算市场崩盘通常也只是少少跌一点,很快又回涨。反之,二、三线城市缺少某些利基点,就容易“风吹受寒”。

房市循环:会跌就会涨,反之亦然

面对新的恢复期,大家谈到纽约大都会、旧金山湾区的房价,越晚跟进的买家都是摇头叹息,卖家则是满面春风。但这场恢复期看似就要结束,作为美国房市的先锋们已经进入平缓的震荡曲线,随之美国各地也将面临这一状况。

因此当有人喊著“房价涨不停怎么办?”、“现在房价跌得那么惨,又怎么办?”看到房价涨,好像房价永远都下不来;看到房价跌,又感觉陷入无望。其实大可不必过多忧心,因为根据循环周期的经验法则,涨上去的终究会跌,只是跌多跌少的问题;下跌终究也会涨上去,但往往会涨很多,将会超过前一次的房价高峰值尤其在热门房市区域。

然而,现在每个专家都在观察著,哪个“契机”会引发新的泡沫破裂,这个事件恐怕是迟早的问题,而不是会不会的问题。但要判断何时泡沫化,困难的是当前局势面临前所未有的混乱,世界上的变数过多,令众多专家苦恼著如何预测。(待续)

资料参考:Paragon地产公司地产报告

责任编辑:李曜宇

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2016-11-30 10:01 AM
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