【大纪元2016年12月01日讯】（大纪元记者张纯之编译报导）上周，加州最高法院确认了二区上诉法院对一桩房地产纠纷案的裁定。裁定说，当买卖双方代理人同属一家经纪公司时，房地产代理人对买卖双方都负有责任。
该案涉及的双重代理问题，在房地产行业非常普遍。此前，支持和反对双重代理的人都很想知道裁定结果和影响范围，包括裁定是否会终结双重代理的操作。以下是《圣盖博谷论坛报》围绕该案报导和讨论。
争端的缘起
一切都源于9年前的一桩房地产交易。2007年，香港商人堀池宏（Hiroshi Horiike）以1225万美元现金买下了马里布的一幢海景房。当时，卖家代理、房地产知名经纪人考特左（Chris Cortazzo）给了他一张房屋宣传单，单上说该豪宅的生活面积有1.5万平方呎；同时交给他一张没有标注具体面积的业界正式文件（MLS listing）。
但是，该豪宅的建筑许可显示，该房产整体面积仅11050平方英尺，包括一幢客屋和一个车库，而该房产的税务评估纪录显示，其面积稍少于9500平方呎。
这幢马里布豪宅的面积问题很复杂。因为，马里布使用的面积测算和其它地区不一样，会把主建筑以外的其它空间和车库等都算进去。
法庭纪录显示，堀池宏签署了一张责任通告，上面说，经纪公司不负责核实房屋的实际面积。而堀池宏也没有调查该房的面积就买了下来。
诉讼过程
2年后，崛池宏在申请改建一个房间时发现，该房产不像他认为的那么大。由于堀池宏的代理人和卖家代理考特左都属于同一家经纪公司Coldwell Banker，因此，2010年，崛池宏起诉了考特左和Coldwell公司，诉状称二者在交易中违背了对他的信托责任。
但辩方说，考特左是卖家代理，对买家没有责任。初审法庭也裁定考特左胜诉。之后，崛池宏告上第二区上诉庭，在那里，他赢得了胜利。受理法官认为，考特左没有像对待之前一个买家那样，手写一张便条提醒崛池宏聘雇专家来核实房屋面积。法官在裁定中说，尽管考特左没有故意隐瞒相关信息，但事实显示，他违反了被委托责任，没有把他知道的所有有关房屋面积的重要信息提供给买家。
Coldwell公司于是又提起上诉。
法庭裁定对买家有好处
崛池宏的律师哥罕（Frederic D. Cohen）在州最高法庭上说，这个裁定是买家的胜利。他说，以后在双重代理的交易中，代理们就要问问自己，是不是还有什么信息没有说清楚？
法庭纪录显示，考特左送给崛池宏多份关于房屋面积的自相矛盾的文件，其中一份文件说，经纪公司没有核实房屋面积。
加州房地产经纪人联盟在9月的公开声明中说，该案的核心是买家并没有阅读所有递交给他的材料。但哥罕在上周说，房地产交易的书面文件太多，客户要签署几十份文件。而买家不可能分清文件中的内容哪些重要，哪些不重要。
法庭裁定如何影响经纪人
他说，这就要求经纪人运用自己的常识，站在买家立场上，对买家充分披露相关事实，直至买家充分理解了这些信息。哥罕表示，这不应当成为负担，他认为这不会导致房地产行业操作的大改变。
加州经纪人联盟副总裁巴罗（June Barlow）说，经纪人知道他们必须披露有关待售房产的所有相关信息。他认为，法庭的裁定是有限针对的。
哥罕也提到，考特左给之前的买家一张手写便条，建议那位买家核实房屋面积，但该买家之后取消了交易。他说，考特左自己的行为就证明了一个仔细的经纪人应该做些什么。
还能同时代理买卖双方吗？
法律允许交易双方使用同一家经纪公司。Keller Williams OC Coastal Realty公司的合约经纪人亨特（Bob Hunt）说，近期的裁定肯定没有终止双重代理的操作，但房地产行业适应这个裁定还需要时间。他认为许多代理人不理解或不认可这个裁定。
双重代理的反对者说，双重代理对买家来说，是个长期存在的问题。买家常常未能充分了解信息就完成了他们一生中最大金钱交易。崛池宏的例子就是客户和代理都可能遇到的陷阱。
但双重代理的支持者说，双重代理可以使交易更快速而有效的完成。
后续进展
案子回到高等法院后，将由一个陪审团决定考特左及Coldwell公司有无违反信托责任。
经纪人联盟可能会从立法方面寻求改变州法典中的相关规定。
亨特说，尽管该裁定重点强调要公开关于房产的相关信息，但是业界普遍担心，同一原则会导致代理人被迫向另一方披露客户的私密信息。他估计房地产行业会寻求从立法方面解决这种担忧。
巴罗说：“现在下结论还太早，让我们拭目以待。”◇
责任编辑：方平
