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湾区房市

从30年历史 看旧金山湾区房市(下)

谁是造成市场崩溃的凶手?谁又创造市场的荣景?房市验证因果循环

旧金山房市作为美国房市的龙头地位之一,经历过多次市场的兴衰起伏。(Shutterstock)

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【大纪元2016年12月24日讯】(大纪元记者李欧旧金山综合报导)凡事都有循环,只是我们能不能观察到。旧金山湾区的房市就在重复地循环著:景气、泡沫、崩溃、冷却、恢复。在上次的文章中我们已经回顾过,本次将用图表探讨其中的细节,以便发现当中的因果关系,从中找寻投资机会的蛛丝马迹。

先来看一张简单的图(01),显示旧金山的中位数房价远超过加州、美国,从90年代就开拉开差距,到了2012年这波回复期,旧金山的复苏也跑在前头,并且以夸张的速度甩开后面两者。所以旧金山被称为美国的房市龙头之一当之为愧!也显示在旧金山投资房地产有更好的升值价值。

01:旧金山、加州、全美历年中位数房价走势图。
01:旧金山、加州、全美历年中位数房价走势图。

下面两张图(02、03)追踪了湾区5个县的标普Case-Shiller房价指数,以2000年1月份的房价当作100基数,72表示房价只有2000年1月份的72%;175表示房价超过2000年1月份75%。

02:旧金山5县都会区,1983~1995年高端房价指数图(以2000为100基准)。
02:旧金山5县都会区,1983~1995年高端房价指数图(以2000为100基准)。

80年代初期,美国刚刚从经济衰退中走出来,所以房价也开始增长,从1983年的37升到1989年的72,几乎翻一倍。最后,在80年代末,非理性的繁荣滋养了垃圾债券、股市骗局,储蓄和贷款失衡,加上1989年末的旧金山地震,一起结束了这场荣景。

03:旧金山5县都会区,1996~2016年高端房价指数图(以2000为100基准)。
03:旧金山5县都会区,1996~2016年高端房价指数图(以2000为100基准)。

房价在接下来的4、5年衰退约11%,销售活动暴跌。尽管如此,即使在降价之后,房价也比1984年的房价高了约70%。1996年终于迎来新的复苏,同样经过4、5年的增长,约翻了一番,结果在网络泡沫破灭和2001年9月的恐怖袭击后造成市场萧条,这次下滑的时间不长,不到两年下降10%,马上就进入新的复苏期。

2002年新的涨幅一直冲到2007、2008年,直到次贷和再融资的疯狂错乱,华尔街却声称房地产没有危机的情况下,2008年9月间金融市场和房市却应声倒地。全国范围的房价下跌20%至60%不等,取决于面积,以及它受到银行法拍影响的严重程度。

然而在旧金山市,大多数地区的法拍屋相对较少,抗跌性较强,所以下跌相对轻微,范围在15%至25%。(图4)显示了高端房市的历年涨跌幅度,金融风暴后最深跌了18.2%。湾区最不富裕的地区受到不良销售和价格下跌的打击最为严重,例如奥克兰(Oakland)、里士满(Richmond);最富裕的地区通常受影响最小,例如帕洛阿图(Palo Alto)。

04:旧金山湾区,高端房价年度涨跌比例图。
04:旧金山湾区,高端房价年度涨跌比例图。

另一张图表(05)能显示,春季总是房价攀升的机会,这个现象与自然界的生长颇为类似,春天的枝头长出新芽,然后在冬季萎缩。过了春天的销售季节,夏天会有短暂歇息,再迎来九、十月的一小波上扬,然后就等待明年春天的再出发。我们也发现2016年的春季已经减缓了前进的步伐,比前4个春季销售季冷清不少。

05:2012-2016年,旧金山5县都会区,高端房价走势图。
05:2012-2016年,旧金山5县都会区,高端房价走势图。

第6张图显示,在2015年末和2016年,买方需求的最大压力开始转向更加经济实惠的家庭,如图所示,中、高位房价(Mid\High-Price)已经稳定,甚至些许下降;随着新建公寓项目涌入市场,公寓屋(Condos)价格似乎也在下降:更多买家正在寻找经济适用房,所以最低价格等级(Low-Price)还有升值空间。

06:过去一年,不同等级房价走势图(以2000年为100基准)。
06:过去一年,不同等级房价走势图(以2000年为100基准)。

旧金山的房屋销售中位价在2012、2013、2014年以及2015年上半年都大幅上升。在2016年中期,旧金山市场明显冷却下来,房价趋势(2015年第二季度到2016年第二季度)似乎进入“稳定高原区”。但是城市内不同的市场区段正在经历不同的动态,例如,更经济实惠的房产市场仍然极具竞争力。

第7张图表显示了历年租金的变化,发现网络泡沫后租金价格也走入谷底,显见科技泡沫重创以技术核心为主轴的旧金山,这段时间人才流失不少,致使租屋市场冷淡。但在金融风暴后租金却维持一个不错的表现,一直到行动云端科技爆发,2012年开始新的上扬。

07:旧金山住宅租金历年加权平均要价走势图。
07:旧金山住宅租金历年加权平均要价走势图。

截至2016年中,旧金山租赁市场也有所冷却,随着新建筑显著增加,需求疲软,租金进入高原时期或者甚至开始下跌,特别是高端住宅。根据最新数据,截至2016年第三季度,旧金山平均租金要价较2015年第三季度下降3%至4%。

从这些历史中发现旧金山湾区房地产的崩溃不是孤立发生,而是与全国的经济事件并行(1989年的地震肯定加剧了当地的经济衰退),金融市场的宏观经济事件引发了全国房地产市场的崩坏。所以对房地产的投资直得一再关注更大范围的事件,如何牵动全美,甚至湾区的房市。

旧金山的道路蜿蜒起伏,好像是旧金山房地产的走势图。(Shutterstock)
旧金山的道路蜿蜒起伏,好像是旧金山房地产的走势图。(Shutterstock)

资料来源:Paragon地产公司

本文刊载于旧金山12月17日地产专版

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责任编辑:李曜宇

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2016-12-24 10:16 AM
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