【大纪元2016年12月24日讯】（大纪元记者李欧旧金山综合报导）凡事都有循环，只是我们能不能观察到。旧金山湾区的房市就在重复地循环着：景气、泡沫、崩溃、冷却、恢复。在上次的文章中我们已经回顾过，本次将用图表探讨其中的细节，以便发现当中的因果关系，从中找寻投资机会的蛛丝马迹。
先来看一张简单的图（01），显示旧金山的中位数房价远超过加州、美国，从90年代就开拉开差距，到了2012年这波回复期，旧金山的复苏也跑在前头，并且以夸张的速度甩开后面两者。所以旧金山被称为美国的房市龙头之一当之为愧！也显示在旧金山投资房地产有更好的升值价值。
下面两张图（02、03）追踪了湾区5个县的标普Case-Shiller房价指数，以2000年1月份的房价当作100基数，72表示房价只有2000年1月份的72%；175表示房价超过2000年1月份75%。
80年代初期，美国刚刚从经济衰退中走出来，所以房价也开始增长，从1983年的37升到1989年的72，几乎翻一倍。最后，在80年代末，非理性的繁荣滋养了垃圾债券、股市骗局，储蓄和贷款失衡，加上1989年末的旧金山地震，一起结束了这场荣景。
房价在接下来的4、5年衰退约11%，销售活动暴跌。尽管如此，即使在降价之后，房价也比1984年的房价高了约70%。1996年终于迎来新的复苏，同样经过4、5年的增长，约翻了一番，结果在网络泡沫破灭和2001年9月的恐怖袭击后造成市场萧条，这次下滑的时间不长，不到两年下降10%，马上就进入新的复苏期。
2002年新的涨幅一直冲到2007、2008年，直到次贷和再融资的疯狂错乱，华尔街却声称房地产没有危机的情况下，2008年9月间金融市场和房市却应声倒地。全国范围的房价下跌20%至60%不等，取决于面积，以及它受到银行法拍影响的严重程度。
然而在旧金山市，大多数地区的法拍屋相对较少，抗跌性较强，所以下跌相对轻微，范围在15%至25%。（图4）显示了高端房市的历年涨跌幅度，金融风暴后最深跌了18.2%。湾区最不富裕的地区受到不良销售和价格下跌的打击最为严重，例如奥克兰（Oakland）、里士满（Richmond）；最富裕的地区通常受影响最小，例如帕洛阿图（Palo Alto）。
另一张图表（05）能显示，春季总是房价攀升的机会，这个现象与自然界的生长颇为类似，春天的枝头长出新芽，然后在冬季萎缩。过了春天的销售季节，夏天会有短暂歇息，再迎来九、十月的一小波上扬，然后就等待明年春天的再出发。我们也发现2016年的春季已经减缓了前进的步伐，比前4个春季销售季冷清不少。
第6张图显示，在2015年末和2016年，买方需求的最大压力开始转向更加经济实惠的家庭，如图所示，中、高位房价（Mid\High-Price）已经稳定，甚至些许下降；随着新建公寓项目涌入市场，公寓屋（Condos）价格似乎也在下降：更多买家正在寻找经济适用房，所以最低价格等级（Low-Price）还有升值空间。
旧金山的房屋销售中位价在2012、2013、2014年以及2015年上半年都大幅上升。在2016年中期，旧金山市场明显冷却下来，房价趋势（2015年第二季度到2016年第二季度）似乎进入“稳定高原区”。但是城市内不同的市场区段正在经历不同的动态，例如，更经济实惠的房产市场仍然极具竞争力。
第7张图表显示了历年租金的变化，发现网络泡沫后租金价格也走入谷底，显见科技泡沫重创以技术核心为主轴的旧金山，这段时间人才流失不少，致使租屋市场冷淡。但在金融风暴后租金却维持一个不错的表现，一直到行动云端科技爆发，2012年开始新的上扬。
截至2016年中，旧金山租赁市场也有所冷却，随着新建筑显着增加，需求疲软，租金进入高原时期或者甚至开始下跌，特别是高端住宅。根据最新数据，截至2016年第三季度，旧金山平均租金要价较2015年第三季度下降3%至4%。
从这些历史中发现旧金山湾区房地产的崩溃不是孤立发生，而是与全国的经济事件并行（1989年的地震肯定加剧了当地的经济衰退），金融市场的宏观经济事件引发了全国房地产市场的崩坏。所以对房地产的投资直得一再关注更大范围的事件，如何牵动全美，甚至湾区的房市。
资料来源：Paragon地产公司
责任编辑：李曜宇
