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硅谷圣荷西新租管:细节里都藏了些什么?

硅谷圣荷西(San Jose)的一处公寓住宅。(曹景哲/大纪元)

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【大纪元2016年12月31日讯】(大纪元记者梁博硅谷报导)圣荷西(San Jose)从今年4月开始,将1979年以前建造房屋的租金年最高涨幅,从8%降至5%,成为硅谷地区房租管制最严厉的城市。不过,这只是圣荷西实施严厉租管的第一步。

在接下来的这大半年时间里,关于费用计入租金的条目、租住权、收屋退市等的诸多租管细则,正在紧张讨论之中。而这些内容,在4月份租管提案的激烈争议中未能达成一致。

去年,圣荷西市议会拟强化租管,以缓解租客对高房租的抱怨。在当时的提案当中,对租金涨幅,准备比照城市居民消费物价指数(CPI-U),那是一个介于2.5至3%的数字。同时,还提出了“正当理由驱逐”(Just Cause)、安置补偿等保护租客条例。

“魔鬼就藏在细节里。”圣荷西小业主代表Jenny认为,市政房管方面仍然想把没有达成的更大目标塞进这些细则当中。

“正当理由”与“好理由”

“正当驱逐”(Just Cause),即业主不可以让“无过失”租客搬离,这是最令业主望而生畏、也是遭遇业主反对最为激烈的租管条例。

条例中的“正当理由”包括欠租、扰邻抱怨和涉嫌犯罪等,并且需要业主自行举证。由于举证困难、驱逐程序耗资不菲,所以,只要租客不想搬走,业主收屋的可能性微乎其微。在实施“正当驱逐”的城市,如旧金山,业主的私有产权失去保障,业主与租客之间的关系势同水火。

考虑到中小业主的反对声浪,圣荷西市议会没有在4月份通过“正当驱逐”条例,但是却在接下来的讨论细则环节,抛出一个“好理由驱逐”(Good Cause)条例。

“只是换了一个词而已。”业主贺全说,前后两个租客保护条例没有根本区别。唯一不同的是,房管局准备区分“好业主、坏业主”,对于榜上有名的“坏业主”,将对其实行“好理由驱逐”(Good Cause)。而原来的“正当理由驱逐”(Just Cause)则适用于所有业主。

这个“在业主头上贴标签”的提议招致很多反感。“区分好业主和坏业主的标准是什么呢?”业主代表Jenny说,现实中很难找到一个客观公正、容易量化的标准。如果单纯以租价高低来衡量好坏,对业主来说则太不公平。

保护租客就意味着只能对业主严厉吗?对租客有利就只能对业主不利吗?答案当然不是。但是,在目前制定租管政策过程中,这似乎已经成为一个难以改变的习惯定势和难以觉察的悖论。

租金登记

圣荷西房管还提出,拟建立一项登记租金与租客的制度,主要用以甄别好、坏业主之用。

对此,业主的反应也较为强烈,认为此举侵犯个人私密资料,涉嫌违宪,自然也不能达到保护租客的目的,对租客和业主都没有好处。

另外,登记制度的实施需要增加工作人员,如果为此增加行政费用开支,是在浪费纳税人的钱。

收屋退市的条件

在严厉租管情况下,业主收屋退市的情况越来越普遍,同时,房管方面准备制定的补偿条款,将使业主为退市付出更多代价。

今年上半年,一位圣荷西议员曾提出一个补偿提案,规定拥有四个单位以上出租房若想退出租房市场,除如数退还租客预付的押金外,还必须支付低收入租客相当于3个月的市场价房租。此外,对有残疾人、老人及超过一个孩子的家庭,房东还必须额外支付3千美元安置费。

当时有业主称此提案“太残酷”,高价退市费将使业主进退两难。

这一次,圣荷西房管尚未给出确切数字,有业主表示,希望补偿条款对各方都公平,不能把退市费当作吓退业主的门槛。

由圣荷西房管部门主导、业主代表和租客代表参加的行动小组,还将继续讨论圣荷西租管细则。从2017年上半年起,这些细则将陆续成文,交由圣荷西市议会讨论通过。

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责任编辑:王洪生

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2016-12-31 2:44 PM
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