【大纪元2016年03月01日讯】（作者：鲍云雁）据美国《华尔街日报》统计，自2004年以来，中国民营企业和非国有上市企业的海外并购数量一直稳步增长。其中，美国的房地产市场更是引得不少中国商业巨头纷至沓来。2011年，海航集团（HNA Group）购买了纽约时代广场一家名为Cassa Hotel的精品酒店。2013年6月，SOHO中国董事长潘石屹及CEO张欣夫妇牵头成立的一家财团以7亿美元购入纽约通用汽车大厦40%的股权；同年10月，复星国际以7.25亿美元的价格买下了纽约第一大通曼哈顿广场（One Chase Manhattan Plaza）。就在今年7月初，万达集团又宣布将投资9亿美元在芝加哥建设一座地上89层的五星级酒店及公寓项目。
对于每一个希望走出国门的中国企业而言，在看到赴美投资房地产蕴藏着的无限商机的同时，也应当详细了解此类投资中涉及到的中美两国不同法律环境下产生的相互牵连的诸多法律问题，才能有效控制投资成本，实现利润最大化。为了帮助中国投资者更有效地布局和策划美国房地产业务，本文将从以下几个方面简要介绍中国企业在美国投资房地产的操作流程和法律风险，以供参考。
1）境外投资项目涉及的中国国内审批程序。这主要是指每一项境外投资项目（包括房地产项目）需要在交易完成之前向以下中国政府部门申请批准或征询意见：国家发展与改革委员会、国有资产监督管理委员会、商务部、国家外汇管理局、中国驻外大使馆/领事馆等。只有就具体项目逐一获得上述中国政府部门的批准，投资方才能根据批准的投资金额兑换大宗的外汇，付至境外完成交易。
2）投资结构的设计。我们主要将从美国税负、项目公司注册地的选择、搭建第三国中间控股公司等方面，多角度分析跨境开展房地产业务最有效的投资结构。对于任何具体的房地产投资项目而言，投资者在交易展开之前进行合理的投资结构设计将会明显降低投资成本并增加未来退出项目的灵活性。
3）尽职调查应注意的事项。在美国，针对房地产投资项目进行的尽职调查主要包括下列内容：当地区划法规的合规性、物业产权、物业检验和环境评估、估价、测绘图纸、私人互诺等方面的调查。对于初涉美国房地产市场的投资者而言，了解尽职调查的基本内容将有助于初步把握美国房地产投资的主要风险所在，以便于全面、客观地评判和甄选投资项目。
4）交易细节的法律风险提示。一旦展开对具体投资项目的交易谈判，每一步交易环节中细节的把握也将长期影响到投资项目的成功与否以及回报率的高低。我们将从交易价格、权属报告、交割的先决条件、定金与违约金条款、交割后的赔偿责任、土 地使用限制、特殊的预提税等方面逐一分析，探讨美国房地产项目交易谈判的策略。
以上信息由鲍云雁女士提供（电话：206-453-9880，微信：JenBao）。
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