【大纪元2016年03月24日讯】（作者：鲍云雁）四、交易细节的法律风险提示
投资方在完成初步尽职调查后，会就该商业房地产项目的交易细节进行商业谈判。对于此类投资项目，谈判中常见的争议焦点和法律风险，我们会从交易价格、房地产权属、交割的先决条件、定金与违约金条款、交割后的赔偿、土地使用限制、特殊的预提税这七个方面进行分析和讨论。
1）交易价格
商业房地产投资项目中买卖双方就交易价格发生争议是很常见的。对于已处于运营状态的物业，影响购买价格的因素主要包括转让财产的范围和流动资金的分配。另外，交易价款的支付方式也是重点谈判的内容之一。
（a）转让财产的范围
对于购买已处于运营状态的商业物业（如商场、酒店等），买售交易的标的物通常不仅只是土地和房屋，还应包括房屋内的设备和装置、商业名称和商标等无形资产、日常供给品存货、客户名单等保密信息以及特定的经营许可证（如酒类经销许可证）等。在买售合同中详细列明标的物范围内的各类财产可以避免双方未来就特定物品是否包含在交易价格中发生争议。
（b）流动资金的分配
购买已处于运营状态的商业物业，买售合同的交易价格可能并非固定不变。卖方除了转让财产还将向买方转让取得运营收益的权利。自合同签订日到交割日期间，商业物业仍然在运营中，交易标的物中的日常供给品、设施和装备等财物的价值也将一直不断变化。通常以交割日作为分界线，买卖双方对有关物业经营的流动资金项目进行分配。因此，在交易交割时，双方需要根据标的物在合同签订日和交割日的价值差异对交易价格进行调整。
（c）交易价款的支付
交易价款何时支付、一次性支付或分期支付、直接付至卖方或付至监管账户，这些问题并不存在法律上的强制规定，而是取决于买卖双方之间的谈判结果。对于购买在建的期房物业，卖方可能会要求交易价款随着建设工程的进度逐步分期支付，以保障建设工程完工后卖方能够充分获得付款。然而，对于买方而言，在标的物房地产尚未转移所有权之前，分期款项付入监管账户而不是直接付给卖方是较为有利的做法。
2）权属报告
对于购买商业房地产项目，卖方交付的物业权属是 否明确、是否附着任何权利负担不仅会影响到房地产的评估价值，也会影响到物业的商业运营。如果 买方没有针对权属采取保护性的步骤而草率购置房地产，买方可能会面对财产权属的争议，甚至有可能丧失部分或全部财产。我们将在本段中介绍在美国投资房地产时，买方为了避免发生权属争议而通常会采取的一些措施。
（a）权属报告（Title Report）
了解物业权属状态的最有效方式是获得房地产权属报告。权属报告由权属公司（Title Company）提供。权属公司一般会搜集地方政府备案的房地产公开信息中的相关记录，进行产权调查（Title Search）。具体调查内容已在前一节的物业产权调查部分介绍，在此不做赘述。
（b）权属保险（Title Insurance）
权属报告有时并不能毫无遗漏地说清某一处房地产上存在的全部权属问题，因为地方政府备案的房地产公开信息可能存在登记差错，某些私人互诺协议可能没有公开登记，也有可能之前某次产权转移存在诈骗等。因此，在美国购买房地产时，很多买方会购买权属保险。如果购得的房地产存在上述权属 调查中未能被发现的权属瑕疵，购买权属保险的买 方则可以要求保险公司就该等损失进行理赔。
（c）土地批租
虽然大多数的商业房地产项目都以买方购得土地所有权继而进行开发的形式存在，但是，特定情况下也可以承租土地进行开发，即所谓的土地批租。承租人在一定期限内取得土地的使用权，被允许在土地上进行开发、兴建房屋和运营物业。另外，承租人也可以选择暂时批租土地进行开发建设，同时与土地所有人约定承租人对土地所有权享有优先购买的权利。这样的安排可以使承租人在项目开发时减少资金投入（因为无需准备土地购买资金）。因此，对于投资项目获得的是土地使用权还是土地所有权这个问题，投资方在任何项目的洽谈初期都应当予以确认。
3）交割的先决条件
就商业房地产项目来说，无论买售标的物是以已处于运营状态的物业还是正在建设开发中的期房物业，对于买方而言，最理想的安排是物业在交付后可立即投入运营或不间断地持续运营。为了达到这一理想状态，买方应考虑在合同约定的交割先决条件中尽可能详细地列出该物业运营所需的各项重要条件。下文所列的四项内容是美国商业房地产交易中常见的几项交割先决条件。
（a）加盟协议（适用于酒店项目）
如果投资的酒店项目将以加盟连锁酒店品牌的方式运营，那么，能否成功签署加盟协议应当作为一项交割先决条件。购买已经建成并在运营中的酒店时，该酒店现有的加盟协议能否转让、转让流程和时间要求、转让失败情况下的备选方案都应当由买卖双方事先协商约定。
（b）酒类经营许可证
对于包含酒店在内的综合性商业房地产项目，买方能否取得酒类经营许可证也应当作为一项交割先决条件。能否出售酒类产品对于酒店类的商业物业的营利能力影响很大，因此也是不少买家决定是否购买某个物业的关键评估内容。
（c）道路使用权
对于新建的商业房地产项目，买方也可能需要取得对相邻土地的道路使用权，以便为出入商业设施提供最便利的途径。出入的便利性有时也是酒店、商场等商业项目能否成功的关键因素。
（d）解除抵押权
在美国，利用银行贷款资金进行房地产开发和运营是十分常见的做法。如果买方计划购买的是在建的期房物业，买方应详细了解卖方是否已将土地和在建工程抵押给银行作为建设贷款的担保。即使投资方购买的是已经处于运营状态的物业，卖方也有可能是通过银行的授信额度维持物业运营，并已将土地、房屋等资产抵押给银行作为银行授信的担保。因此，除非买方自愿承担相关的建设贷款、银行授信和抵押权，买卖双方应当约定将解除标的物房地产上的抵押权作为买售交易的一项交割先决条件。
以上信息由鲍云雁女士提供（电话：206-453-9880，微信：JenBao）。
责任编辑：舜华
