【大纪元2016年04月18日讯】由于市场供需不平衡，房子少，租客多，导致租金上涨。一年来，除了旧金山市之外，湾区多个城市发生租管争议。
2015年10月，山景城 （Mountain View ） 议会否决了租管提案。
2016年2月17日，阿拉米达市（City of Alameda)议会初步批准租金控制措施。
4月11日周一，圣马刁市（City of San Mateo ）议会否决了租管提案。
4月19日，圣荷西市(San Jose)议会将召开听证会，决定是否实施租管。
笔者就湾区租金管制问题联系了莫秀宁律师（Frannie Mok)。
莫律师是加州大学旧金山的法学博士，加州大学伯克莱的工商管理最高荣誉学士，对湾区房地产有二十多年的经验。
莫律师认为租金管制会伤害业主，也会伤害租客群体，是一种短视行为。
租管影响社区环境
莫律师说：经济学家指出，租金管制会导致业主减少房屋装修保养。直接影响社区居住环境，影响社区治安，也影响房屋价值。
根据专业房地产估价师评估，租管会降低房屋市场价值。
租管会鼓励租客夺取房屋控制权，品行不端的房客会驱逐好租客。
过度严厉租管可能导致业主破产
很多小业主不能负担房屋成本的增加（例如：地税增加，或水电煤气垃圾费用增加），却不能相应增加少许租金，导致业主破产，制造新的社会问题。
租管化玉帛为干戈
莫秀宁说：阿拉米达市的租管法案强制废除了本市自1979年起，租金检讨咨询委员会（RRAC）房东与租客的调解服务，该机构有约80%的调解成功率。
租管法案严厉的处罚业主，比如：业主如果收房自住，必须付租客高额搬迁赔偿费，最高可达每人$18,300。业主要支付租客三倍的损害赔偿、情绪困扰赔偿、律师费用。但对租客的任何恶意无理投诉并无处罚。
租管法案破坏业主与租客之间和谐共生的关系，鼓励租客对业主作不必要或恶意的投诉或法庭诉讼。而导致诉讼案例和成本大增。也导致大量的小业主不堪其烦，主动退市。租管法案不但不能解决问题，反而制造了很多新的问题出来。
租管法案只管部分出租房
租管会造成短期房屋短缺和长期的高房租。莫律师说：有人以为，政府的租管法案会管制所有的出租房，其实不是。
旧金山的租管法案只管1979 年之前建的房屋，而1979年之后，很多大地产商新建的公寓楼是不受租金管制的。受到租管法案管制的房屋只占旧金山出租屋市场供应总量的六成、七成。而即将举行听证会的圣荷西， 未来可能受租管法案管制的出租房屋还不到该地市场总量的三分之一。
租管加剧房屋短缺，推高租金
一方面大量受租管法案管制的小业主退市，造成出租房更加短缺，加剧供求不平衡；另一方面不受租管法案管制的房屋租金会更贵。这也是旧金山（San Francisco),奥克兰（Oakland )，伯克莱(Berkeley )租管城市长期的副作用，租管真是短视行为。
莫秀宁律师建议政府可以取消租金管制，让自由市场经济这个无形的手来调节供求平衡。上善若水、无为而治。
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