新西兰限制外国买家 征土地税晚吗

【大纪元2016年04月29日讯】（大纪元记者李扪心新西兰综合报导）本周，总理约翰•凯伊（John Key）表示，如果即将出炉的数据确实显示是外国买家推高了奥克兰房价，政府将会考虑出台土地税措施，来遏制奥克兰房市危机恶化。此事在各界引起了不小的震动，也让很多民众大跌眼镜。因为这等于是政府变相承认了是外国买家推高了房价、意识到了奥克兰房市危机确实已经达到严重的程度。

此前，国家党政府不但否认奥克兰房市问题严重、排除了征收土地税的可能性；政府还曾批评工党和其它政党及专家的指称，否认奥克兰房价被外国买家推动和操控。

工党曾在去年发布了一份报告，指有中国人姓氏的买家占总数的近40%。这份报告是在分析了奥克兰最大房地产经纪公司——巴福特（Barfoot&Thompson）的4000份销售记录后得到的，当时工党被批评为“种族歧视”，在华人社区引发了不小的震动。

土地税会起多大作用？

尽管并不看好征收土地税的方法，但工党对国家党政府的决定仍表示欢迎，认为毕竟政府对已经很难控制的奥克兰房市有所表示，而不是像之前被批评的那样，“无视严重危机”、“任由外国买家哄擡房价”。

工党房屋事务发言人特来福德（Phil Twyford）表示，“在否认了这个问题这么多年之后，凯伊好像才意识到外国投机者对奥克兰房市造成的伤害。” 优先党党魁彼得斯（Winston Peters）更批评凯伊，“他否认外国买家激增”，“这比他什么都不做还要糟糕”。

去年，在强大的压力下，政府决定从去年10月1日起，外国买家在新西兰买房，要提供税号和银行账号，以此来获取外国买家信息。

此前，因为没有确切的外国买家信息，要求对奥克兰房市采取措施的建议和呼声往往被压制，也因为“没有明确的数据”，外国买家问题一直都是民众看得见、却又无法说得清的问题。

在stuff网站的最新反馈中，获赞最多的帖子基本都是敦促政府赶快行动的，有些批评政府，如果早些采取措施，奥克兰的房市就不会像现在这样，已经开始拖累整个经济的发展，成为了一个不得不面对的现实；有的民众甚至呼吁，如果政府想要采取行动，那就立即开始实行，不要再给那些投机者已足够的时间、来囤积更多的房产，这样只会让那些本来就难挤进买房者行列的人们，买房更加困难。

奥克兰房价超悉尼 投资者囤房

根据房地产数据分析公司CoreLogic的最新数据，奥克兰的平均房价已经达到了93.1万纽币，而悉尼的平均房价只有91.3万纽币。但在2012年，奥克兰包括公寓在内的平均房价只有55.5万纽币，比悉尼同期房价便宜25%。

CoreLogic的分析师Nick Goodall表示，与2012年相比，奥克兰平均房价增长了超过三分之二，是悉尼同期房价增长幅度的两倍还多。

报告还显示，房地产投资者买下了奥克兰80%的低价房产，其中包括房价便宜的Otara等街区的房屋、以及New Market等街区的公寓和单元房屋。

只能征收土地税？

早在2010年，一个专家小组就针对遏制新西兰房地产市场的政策，做了系统的研究，报告建议，土地税、印花税和资产利得税，都是可行的措施。报告还说，全国征收1%的土地税，可以让房地产的价格下降17%。

对于土地税的征收，支持者都认为这是在诸多选项中最简单易行、也最有效的方法。因为受到新-韩自由贸易协定的限制，新西兰政府不能直接禁止韩国人来新西兰买房，也不能用征收印花税来限制韩国买家；在新-中自贸协定更新后，对来新西兰买房的中国人，印花税也不适用；而这一规则也将同样适用于跨太平洋伙伴协定（TPP）的11个国家。

针对资本利得税，即针对房地产出售获得的增值所缴纳的税，去年政府已经出台政策，对于投资房产，如果在购买后两年之内出售，多得的部分就需要交税，但不包括自住、继承或者婚姻财产。比较普遍的一种观点，都认为这项措施实施起来复杂，见效也慢。

以工党为首的一些民众，一直强烈主张效仿澳大利亚，出台一项政策，不允许外国买家购买现成房产，只允许他们购买新建房产或者自己建造房产。

支持者们称，这项政策自从两年前在澳大利亚开始实行，对遏制外国买家作用非常明显，悉尼、墨尔本等大城市的房地产增长的势头，已经大大减缓，他们认为目前奥克兰房价已经超过悉尼房价，就是这项政策效果的最好例证。

不仅如此，还提升了新建房屋的建设。按照特来福德的数据，仅去年一年，实行这个政策，令澳大利亚在新建房屋项目上，获得了300亿澳元的资金注入，起到了一箭双雕的效果。

其实，澳大利亚也征土地税，但不同的州略有差异，比如在新南威尔士州，只要超过48.2万澳元的土地，就要交税，其中包括建房空地、度假屋及商业房地产。

同时，澳大利亚还对海外买家征收一次性印花税，这与英格兰、威尔士和北爱尔兰的征收方式相同。

专家：外国买家仍会避开

一些税务专家对征收土地税持谨慎态度。税务律师和税法委员会召集人Neil Russ说，外国买家总会有办法来逃避土地税的缴纳。他说， “国外买家总是可以通过新西兰居民来购买和拥有土地。”“国外买家可以采取信托契约或一些其它安排，在新西兰购买房地产。如果采取新措施，这将取决于措施中怎样规定。”

当然也有可能针对这个问题增加新规定，比如如果没有新西兰人在其中，那么信托基金的受益人就应该纳税，但Russ表示这种可能性不大。

前几周爆出的巴拿马文件显示，新西兰有1万1千家外国信托公司，他们除了不用向新西兰纳税，还不用报告任何资金转移等活动，极有利于外国人借此洗钱、藏钱和避税。

在NewsTalksZB电台的讨论中，很多新西兰民众都同意，土地税不可能阻挡中国资金的流入。媒体和民众都相信，中国人对共产党政权的不信任已经到了相当的程度，此前的事实都显示，不管是中共方面的规定，还是西方社会的措施，都无法挡住中国资金外逃的洪流。

去年10月1日，新西兰有关资本利得税征收，以及税号和银行账户的要求，让中国人来纽买房数确实猛然下降，奥克兰的房价不但停止窜升，而且还有所降低，让整个新西兰都松了一口气；不过好梦不长，只两个月的时间，中国买家就卷土重来，奥克兰房市又热起来，平均房价突破了90万元。外界分析认为，中国买家只用两个月就消化了新政策，土地税的收取，预计消化过程也不会太难。

土地税怎么收？

土地税（Land Tax）是基于房屋占地所收取的费用，类似于各地市政府所收取的地税（Rate），需要每年缴纳。

凯伊表示新的土地税将只对非新西兰居民收取，包括不在新西兰居住的外国买家，以及在海外居住超过3年的新西兰人。

土地税目前将只针对居民房地产征收，暂时不会涉及农业用地或者商业地产。

土地税将按土地价值的百分比收取，预计是在1%到10%之间。如果在2017年开始实行，届时将给奥克兰等地价高企的城市和地区带来最大影响，因为这些地区的地价，很多都达到整个房产估价的三分之二。

按照奥克兰93万的平均房价，保守估算，平均地价也能达到50万，那么平均土地税每年将在5000元-50000元之间（1%-10%），这个对外国买家的课税，确实不是一个便宜的价钱。

上世纪80年代末到90年代初，新西兰人的房屋拥有率最高，高达74％。有些专家认为，自从1991年停止了土地税以来，新西兰房价就开始持续地上涨，在过去的十年里，奥克兰等大城市的房价更是指数式地迅速增长。到2013年，新西兰人的房屋拥有率已经下降到65％，这是自50年代初以来的最低水平。

按照去年年底的统计数据，奥克兰130几个街区中，有一半已成为百万街区，这些百万街区中，至少有十几、二十个街区的地块价值超过100万元，这就意味着如果土地税开征，外国买家在这些街区买房，每年要交1万到10万元（1%到10%地价）。尤其在顶尖学校学区内的房产，地价大多超过百万。

下面的数据是根据2010年Barfoot & Thompson的地价统计数据，再加上30%的涨幅得到的。

责任编辑:易凡