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新西兰限制外国买家 征土地税晚吗

奥克兰房价如脱缰的野马 土地税恐阻止不了中国买家

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【大纪元2016年04月29日讯】(大纪元记者李扪心新西兰综合报导)本周,总理约翰•凯伊(John Key)表示,如果即将出炉的数据确实显示是外国买家推高了奥克兰房价,政府将会考虑出台土地税措施,来遏制奥克兰房市危机恶化。此事在各界引起了不小的震动,也让很多民众大跌眼镜。因为这等于是政府变相承认了是外国买家推高了房价、意识到了奥克兰房市危机确实已经达到严重的程度。

此前,国家党政府不但否认奥克兰房市问题严重、排除了征收土地税的可能性;政府还曾批评工党和其它政党及专家的指称,否认奥克兰房价被外国买家推动和操控。

工党曾在去年发布了一份报告,指有中国人姓氏的买家占总数的近40%。这份报告是在分析了奥克兰最大房地产经纪公司——巴福特(Barfoot&Thompson)的4000份销售记录后得到的,当时工党被批评为“种族歧视”,在华人社区引发了不小的震动。

土地税会起多大作用?

尽管并不看好征收土地税的方法,但工党对国家党政府的决定仍表示欢迎,认为毕竟政府对已经很难控制的奥克兰房市有所表示,而不是像之前被批评的那样,“无视严重危机”、“任由外国买家哄擡房价”。

工党房屋事务发言人特来福德(Phil Twyford)表示,“在否认了这个问题这么多年之后,凯伊好像才意识到外国投机者对奥克兰房市造成的伤害。” 优先党党魁彼得斯(Winston Peters)更批评凯伊,“他否认外国买家激增”,“这比他什么都不做还要糟糕”。

去年,在强大的压力下,政府决定从去年10月1日起,外国买家在新西兰买房,要提供税号和银行账号,以此来获取外国买家信息。

此前,因为没有确切的外国买家信息,要求对奥克兰房市采取措施的建议和呼声往往被压制,也因为“没有明确的数据”,外国买家问题一直都是民众看得见、却又无法说得清的问题。

在stuff网站的最新反馈中,获赞最多的帖子基本都是敦促政府赶快行动的,有些批评政府,如果早些采取措施,奥克兰的房市就不会像现在这样,已经开始拖累整个经济的发展,成为了一个不得不面对的现实;有的民众甚至呼吁,如果政府想要采取行动,那就立即开始实行,不要再给那些投机者已足够的时间、来囤积更多的房产,这样只会让那些本来就难挤进买房者行列的人们,买房更加困难。

奥克兰房价超悉尼 投资者囤房

根据房地产数据分析公司CoreLogic的最新数据,奥克兰的平均房价已经达到了93.1万纽币,而悉尼的平均房价只有91.3万纽币。但在2012年,奥克兰包括公寓在内的平均房价只有55.5万纽币,比悉尼同期房价便宜25%。

CoreLogic的分析师Nick Goodall表示,与2012年相比,奥克兰平均房价增长了超过三分之二,是悉尼同期房价增长幅度的两倍还多。

报告还显示,房地产投资者买下了奥克兰80%的低价房产,其中包括房价便宜的Otara等街区的房屋、以及New Market等街区的公寓和单元房屋。

只能征收土地税?

早在2010年,一个专家小组就针对遏制新西兰房地产市场的政策,做了系统的研究,报告建议,土地税、印花税和资产利得税,都是可行的措施。报告还说,全国征收1%的土地税,可以让房地产的价格下降17%。

对于土地税的征收,支持者都认为这是在诸多选项中最简单易行、也最有效的方法。因为受到新-韩自由贸易协定的限制,新西兰政府不能直接禁止韩国人来新西兰买房,也不能用征收印花税来限制韩国买家;在新-中自贸协定更新后,对来新西兰买房的中国人,印花税也不适用;而这一规则也将同样适用于跨太平洋伙伴协定(TPP)的11个国家。

针对资本利得税,即针对房地产出售获得的增值所缴纳的税,去年政府已经出台政策,对于投资房产,如果在购买后两年之内出售,多得的部分就需要交税,但不包括自住、继承或者婚姻财产。比较普遍的一种观点,都认为这项措施实施起来复杂,见效也慢。

以工党为首的一些民众,一直强烈主张效仿澳大利亚,出台一项政策,不允许外国买家购买现成房产,只允许他们购买新建房产或者自己建造房产。

支持者们称,这项政策自从两年前在澳大利亚开始实行,对遏制外国买家作用非常明显,悉尼、墨尔本等大城市的房地产增长的势头,已经大大减缓,他们认为目前奥克兰房价已经超过悉尼房价,就是这项政策效果的最好例证。

不仅如此,还提升了新建房屋的建设。按照特来福德的数据,仅去年一年,实行这个政策,令澳大利亚在新建房屋项目上,获得了300亿澳元的资金注入,起到了一箭双雕的效果。

其实,澳大利亚也征土地税,但不同的州略有差异,比如在新南威尔士州,只要超过48.2万澳元的土地,就要交税,其中包括建房空地、度假屋及商业房地产。

同时,澳大利亚还对海外买家征收一次性印花税,这与英格兰、威尔士和北爱尔兰的征收方式相同。

专家:外国买家仍会避开

一些税务专家对征收土地税持谨慎态度。税务律师和税法委员会召集人Neil Russ说,外国买家总会有办法来逃避土地税的缴纳。他说, “国外买家总是可以通过新西兰居民来购买和拥有土地。”“国外买家可以采取信托契约或一些其它安排,在新西兰购买房地产。如果采取新措施,这将取决于措施中怎样规定。”

当然也有可能针对这个问题增加新规定,比如如果没有新西兰人在其中,那么信托基金的受益人就应该纳税,但Russ表示这种可能性不大。

前几周爆出的巴拿马文件显示,新西兰有1万1千家外国信托公司,他们除了不用向新西兰纳税,还不用报告任何资金转移等活动,极有利于外国人借此洗钱、藏钱和避税。

在NewsTalksZB电台的讨论中,很多新西兰民众都同意,土地税不可能阻挡中国资金的流入。媒体和民众都相信,中国人对共产党政权的不信任已经到了相当的程度,此前的事实都显示,不管是中共方面的规定,还是西方社会的措施,都无法挡住中国资金外逃的洪流。

去年10月1日,新西兰有关资本利得税征收,以及税号和银行账户的要求,让中国人来纽买房数确实猛然下降,奥克兰的房价不但停止窜升,而且还有所降低,让整个新西兰都松了一口气;不过好梦不长,只两个月的时间,中国买家就卷土重来,奥克兰房市又热起来,平均房价突破了90万元。外界分析认为,中国买家只用两个月就消化了新政策,土地税的收取,预计消化过程也不会太难。

土地税怎么收?

土地税(Land Tax)是基于房屋占地所收取的费用,类似于各地市政府所收取的地税(Rate),需要每年缴纳。

凯伊表示新的土地税将只对非新西兰居民收取,包括不在新西兰居住的外国买家,以及在海外居住超过3年的新西兰人。

土地税目前将只针对居民房地产征收,暂时不会涉及农业用地或者商业地产。

土地税将按土地价值的百分比收取,预计是在1%到10%之间。如果在2017年开始实行,届时将给奥克兰等地价高企的城市和地区带来最大影响,因为这些地区的地价,很多都达到整个房产估价的三分之二。

按照奥克兰93万的平均房价,保守估算,平均地价也能达到50万,那么平均土地税每年将在5000元-50000元之间(1%-10%),这个对外国买家的课税,确实不是一个便宜的价钱。

上世纪80年代末到90年代初,新西兰人的房屋拥有率最高,高达74%。有些专家认为,自从1991年停止了土地税以来,新西兰房价就开始持续地上涨,在过去的十年里,奥克兰等大城市的房价更是指数式地迅速增长。到2013年,新西兰人的房屋拥有率已经下降到65%,这是自50年代初以来的最低水平。

按照去年年底的统计数据,奥克兰130几个街区中,有一半已成为百万街区,这些百万街区中,至少有十几、二十个街区的地块价值超过100万元,这就意味着如果土地税开征,外国买家在这些街区买房,每年要交1万到10万元(1%到10%地价)。尤其在顶尖学校学区内的房产,地价大多超过百万。

下面的数据是根据2010年Barfoot & Thompson的地价统计数据,再加上30%的涨幅得到的。

奥克兰街区 房产的地价/万元 1%-10%土地税/元
Epsom 102 1.02万到10.2万
Remuera 169 1.69万到16.9万
Pakuranga 47 4700到4.7万
Devonport 100 1万-10万

责任编辑:易凡

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2016-04-29 6:19 PM
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