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中国土地经济研究专家:开发商暴利的秘密

中国土地经济研究专家黄小虎认为,房地产开发之所以成为一个暴利行业,最根本的原因,是有关制度安排存在缺陷。(大纪元资料室)

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【大纪元2016年05月28日讯】(大纪元记者高紫檀报导)中国大陆房价高企,无房一族可说是怨声载道。近日,中国土地学会副理事长黄小虎再次揭开高房价及开发商暴利的秘密。他认为,大陆房地产开发商暴利的最根本原因是政府缺位,制度缺陷,使房地产开发成为一个垄断的暴利行业

黄小虎是中国体制内知名土地经济研究专家,曾任国土资源部咨询研究中心咨询委员,中国土地勘测规划院巡视员。

开发商利润高得离谱 是一个不合理的理论范畴

针对高房价及开发商暴利问题,黄小虎近日发表文章表示,开发商不亲自搞建筑设计,不从事建筑施工,也不管后期的维修,所做的主要事情是跑各种手续,以及拿地、卖房。严格说来,开发商的报酬应该属于中介劳务收入,所谓开发商利润,其实是一个不合理的理论范畴。

黄小虎说,虽然开发商买地支付了土地出让金,但他把出让金列入成本分摊到房价里,最终是由消费者买单。有的开发商甚至连购地款和建房资金,都是用买房人的预付款和银行贷款支付,做的是几乎无本的生意。开发商买地时的地价,与卖房的地价有一个差额,只要经济向好,地价总会上升,这个差额就是所谓开发利润的主要来源。开发商们都懂得其中的奥秘,会尽可能多拿地,拿好地。拿到土地以后,不少开发商会尽量拖延开发,甚至捂着不开发,等待地价升值,就可以有更多利润。这个利润,与正常的中介劳务收入相比,可谓判若云泥。

房地产开发投资,属于风险投资,回报高一些是应该的。但现在的问题是开发商利润高得离谱,动辄就是社会平均利润水平的十几倍甚至几十倍。

开发商负责普通人群住房供应 严重的供需错配

黄小虎认为,房地产开发之所以成为一个暴利行业,最根本的原因,并不是从事这个行业的人的素质如何,而是有关制度安排存在缺陷。

黄小虎解释说,上世纪80年代,国务院成立住房制度改革办公室,对住房供应设想了四条渠道:政府出资建房,住宅合作社建房,私人建房和开发商建房。正常理解,政府出资,主要解决最低收入人群的住房保障;住宅合作社作为非盈利经济组织,是普通工薪阶层合作互助解决居住需求的重要渠道;私人建房,主要是小城镇居民用于自住;开发商建房,对应的是高收入人群或富人阶层的居住需求和投资、投机需求。

但1998年启动房改以后,并没有按上述方案实施,在将近10年期间,开发商成了唯一的供应渠道,处于自然垄断地位。这并不是开发商自己争来的,而是有关政府部门的制度安排的结果。任何人只要作了开发商,在行业内部竞争的巨大压力下,都必须追求利润最大化。而普通住宅的利润水平不应该很高,让开发商来负责普通人群的住房供应,是严重的供需错配。

在巨大的居住性需求和巨大的投资、投机需求的共同作用下,房价只会一路高涨,失去控制。后来,有关方面终于认识到,解决城市住房问题,政府不能缺位,承担起廉租房甚至公租房的建设供应责任。但是,城市普通收入人群的问题至今仍然没有得到解决,继续让他们挤在开发商的供应渠道里,只能是给投资、投机需求做垫底。限购也好去库存也罢,都不能根本解决他们的住房问题。

土地制度也存在缺陷 土地财政唱主角

土地制度也存在缺陷,一是不允许集体建设用地进入市场,即使符合规划,也不能开发商品房,不让农民的宅基地入市交易,结果是进一步强化了开发商的自然垄断地位。二是政府经营土地,导致政府过于依赖土地财政和土地金融,依赖循环往复不断征地、卖地。地价高了政府可以多一些收入,但也把房价抬上去了。房价已经成了令政府左右为难的头号难题,一头是群众利益,一头是政府收入,只要现行土地制度不改,这就是一道无解的死题。

垄断地位使地产开发商成为暴利行业

黄小虎最后说,现在中国的城市住房市场,是一个没有充分竞争的市场,开发商处于自然垄断地位,这个垄断地位是现行住房制度和土地制度存在的缺陷所导致的。凭借垄断地位,房地产开发成了暴利行业。暴利,驱使资本到处大量圈地。#

责任编辑:蔡致信

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2016-05-28 12:57 PM
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