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日本负利率引发地产投资潮 专家忧投资过热

日本房地产市场近期出现出租公寓房投资过热的趋势。分析认为,日银负利率的导入对地产市场起到了催化和推动的效果,专家指未来人口快速减少的趋势难以避免,出租房空闲概率的风险将增大。图为东京住宅楼群。(Getty Images)

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【大纪元2016年07月08日讯】(大纪元记者游沛然日本东京报导)日本房地产市场近期出现出租公寓房投资过热的趋势。商业出租公寓房的新建数量呈现2位数的急速增长。分析认为,日银的负利率对地产市场起到了催化和推动的效果,银行方面加强了对土地资本家的贷款。但是未来人口快速减少的趋势难以避免,出租房空闲概率的风险将增大。

面向出租公寓房贷款火爆

据日经新闻的报导,地方银行的横滨银行立川分店的6名营业人员1个月时间访问了200名资产家,获得4人投资出租公寓的契约。

据银行分店长的介绍,推荐投资用的公寓都是坚固的钢筋混泥土机构。近期的一个案例是在交通方便的铁路沿线的农地,沿线大学生众多,拥有土地的资产家是一位60岁以上的老人,对于投资建议,老人也相当满意。

一般来说,住宅贷款中,个人居住用与用于商业出租等投资目的的利率是不同的,商业目的用的利率略高些。日经新闻的报导显示,横滨银行的住宅贷款中,面向出租贷款的增长非常明显。截至2016年3月,过去一年中,居住用的房贷增长了1%,而出租用的房贷增加了3%,而且出租用的房贷金额平均在1亿日元左右,远高于居住用,利率也高于居住用的0.6%。

横滨银行到2018年的3年中,出租公寓的贷款目标是2兆6,500亿日元,实现40%的增长率。

此外,人口增长的冲绳县出租公寓的新建数量也表现出增长趋势。据悉,冲绳银行截至2016年3月的过去一年中,房地产的贷款增加了377亿日元,其中,出租公寓占了200亿日元。

银行对房地产贷款增加的趋势,在整体住宅新建数量上也得到了印证。5月份的住房销售率增长了4.3%,而出租公寓的新建数量猛增了15%。

出租公寓投资增加的原因

对于出租公寓投资增加的原因大致有两方面。其一是日本战后出生率高峰期的人群处于60岁左右,对于他们来说,财产继承问题成为了一个突出的问题。

按照2015年1月实施的新税制改革方案,与继承现金相比,相同金额的房地产的继承税更低,如果以租金的方式计算,将进一步降低。对于目前60岁这批人来说,投资房地产,以地产的资产形式留给子女具有很大的节税效果。

第二个原因是,日银导入的负利率政策。在此政策下,银行依靠通常的贷款利率的利润空间越来越小,银行面临寻找生存活路,急于找出既稳定又具有高利润的业务。扩展出租公寓的贷款就是其中之一。

但是出租公寓房投资,人口数量是个需要考虑的必要条件之一。在人口减少趋势严重的西日本,地方银行表示投资“集中在市内中心地段,寻找关闭的店铺以及老朽建筑的废墟作为投资对象,向土地的拥有者提案,商谈。”

在此背景下,个人的节税意愿与银行增加房贷的经营方针不谋而合,掀起了一股出租公寓激增的投资现象。但是同时也面临了一个问题,急速增加的房地产投资数量是否与未来的需求人口相匹配。按目前的少子化的趋势,如果没有有效阻止措施,日本的人口减少不可避免。

日经新闻的报导中,引述对房地产市场熟知的三菱UFJ银行的藤田隼平研究员的看法表示“目前已出现过热的兆头”。

房地产市场将进入调整局面

目前闲置空房的数量开始出现上升,特别是在东京都圈之外的地方表现突出。据悉,2013年,闲置空房达850万户,空室率超过14%,用于出租房占了其中的一半。日本不动产研究所的吉野熏警告说:“在地方城市,从长期投资视点来看,亏损可能的物业在增加。”

三菱UFJ银行长期以来根据人口变动与住宅数量的关连性数据,推算出接近实际的可能住房需求量。按其多年的经验,目前日本的经济状况与2008年雷曼危机前的状况很类似,显露出住宅供应过剩的趋势。过去的统计中,此类情况出现之后,有2次出现需求急速下降的结果。藤田表示说:“根据现状,房地产市场将进入需求下滑的调整局面”

分析人士表示,地方银行的储蓄总额与贷款的差额约为100兆日元,对于大量的剩余储蓄资金过度地流向房地产市场的现状,日本金融厅也发出警告,人口减少与负利率金融政策给日本经济带来了新的挑战。

责任编辑:卢勇

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2016-07-10 2:59 AM
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