【大纪元2016年08月11日讯】（大纪元记者游沛然日本东京报导）据日本经济新闻的报导，2016年上半年，日本东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）住房的销售数量比去年同期大幅度下降19.8%，减至1万4,454万套，是1992年泡沫经济崩溃之后，24年以来的低水准。销售行情不振被指与日元升值，导致海外投资家裹足不前，持观望姿态增多。
不过，销售数量虽不景气，不可思议的是东京住房的平均价格却偏高，与去年相比上升了8.2%，升至5,686万日元/1套。其原因是数亿日元的高级住房买风风火火，带动了整体行情上涨。
据悉，面对销量停滞，东京房地产开发公司做出了不同寻常的华丽转身，放弃了通常采用的下调房价促销的方式，而是转向开发高端住宅，力推价格昂贵高端房的策略。
特别是借助2020年东京奥运会热点，在比赛会场周边开始开发高级住房，这一招唤醒了富有层的购买欲望，在千代田区、港区等东京都心的抢手地段，3亿日元至10亿日元的豪宅卖得非常火爆。
不动产专业人士内藤忍表示，日本房地产市场，通常评价住宅价格时有个参考指标，就是和上班族的年薪进行比较。目前东京圈现行的住房价格已经达到了上班族年薪的11倍左右。这个倍率被认为是个分水岭，从过去的数据来看，处于这样的高水准，便是步入了上班族难以购房的水域。
内藤表示，开发公司改变策略是有依据的。通常购房者分为下面三类人。
1.上班族。靠工资收入购房，通过交纳首付和房贷按揭支付房款。
2.继承的遗产，或者自己就是公司老板、投资家。据悉，这类人通常半数以上用现金买房。
3.房地产投资者。以一定资产，通常也需要通过交纳首付和房贷按揭购房。
内藤解释说，上述第一种的上班族家庭。购买意向受年薪的直接影响。目前日本的房贷利息已处于很低水平，这部分人还迟迟按兵不动，只是依靠低房贷利息不足以让其产生购房行动。因为这几年工资上涨幅度有限。
第二类消费群是属于富有层，其年收入与购房动机的关系不太大。触动这类人购房的关键是向其提供满意的住宅。在东京这类人比一般都市多，花数亿日元购房对其不存在经济问题，关键是有让其动心、中意的住房。
第三类人是属于投资目的的人群，其经济实力普遍比上班族家庭强，通常房租与还房贷金额之间的差额是他们是否购房的判断材料。住房价格上涨时，这类人会从房价、房租行情、房贷利息综合考虑后决定购买与否。
第一类上班族需求的住房价格普遍在1亿日元以下。其它两类购买人群视物业性质而决定购买意向，与年收的关系不是很大。
内藤忍表示说：“单纯从房价与上班族年薪的倍率分析，认为东京房价高到一定限度后，就认为售房难的判断是片面的。”“开发商选择开发高端房的策略应该说奏效了。”
责任编辑：卢勇
