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纽约购房养房攻略(一)下

获得好房贷 也是门学问

纽约市。(Fotolia)

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【大纪元2016年09月21日讯】(大纪元记者张婷综合报导)很多人都认为,买房过程中最重要的是能找到如意的房产,条件好又有个好价格,然后只需到银行申请贷款就行。其实并不是这么简单,贷款也是一门学问,获得一个好贷款不仅仅能减少每月的还贷压力而且又会大大节省你的贷款成本。

能否获得好贷款主要决定因素之一在于贷款人本身,银行需要根据贷款人的条件为输入信息来决定你的贷款利率。那么,贷款人要综合考虑哪些因素会更有机会获得对自己有利的贷款?让我们一起来探讨一下贷款的学问。

了解银行是如何决定个人贷款利率,以及个人信用分数如何影响房贷,是买房必不可少的一环(Fotolia)
了解银行是如何决定个人贷款利率,以及个人信用分数如何影响房贷,是买房必不可少的一环(Fotolia)

1.银行如何设定贷款利率?

市场基本因素和贷款人的“输入信息”是决定贷款利率的主要因素。市场基本因素是指宏观经济因素,比如国内生产总值(GDP)增长情况、通货膨胀、市场利率的上下波动,这些因素都影响着贷款的需求,从而影响着贷款利率的提升或者下降。当贷款需求低时,银行可能会降低贷款利率来刺激消费者贷款。

但跟个人相关的部分则集中在贷款人的“输入信息”,包括贷款人的信用分数贷款期的长短、客户承担债务的能力、客户所能够支付的首付等因素。

2.信用分数是什么?多少分才算好?

信用分数通常被称为“FICO scores”,是由费艾滋公司(Fair Isaac Corporation)开发出的软件试算出来的,信用分数的范围是300-850。信用分数在贷款中起着至关重要的作用,它决定着贷款利率的大小。每家贷款机构都有自己的多级贷款利率标准。

一般说来,信用分数为720-850分所对应的是最优惠贷款利率,具有这么高信用分数的贷款者会享有最低贷款利息。但要注意的是,各个贷款机构使用的模块不同,因此根据信用分数所做出的贷款利率决策也很可能会稍有差别。

信用分数越低,贷款者所必须支付的首付就越高,贷款利率也会越高。一般情况下,如果信用分在620以下,大多数贷款机构将会不愿意提供贷款。

3.网上的低利率房贷,为何我拿不到?

很多打算买房的人喜欢上网查询“今日房贷利率”,发现利率低得令人难以置信,满心愉悦地去银行贷款,可最后银行提供给他的却比网上的高很多。这是怎么回事呢?难道是网上的信息不准确吗?

房贷报告网(The Mortgage Reports)解释说,信用分数FICO是背后的主要原因。网上或报纸上所宣传的诱人利率其实是给“优级房贷者(Prime Mortgage Borrower)”提供的最优惠利率,并不针对所有人。

具备高信用分数、充足的收入和资产的贷款者被称为“优级房贷者”,购买主要居住房产的过程中可以支付20%或者更多的首付。银行认为从此类客户及时收回全部贷款的可能性最高,因此给其设定的利率最低。

高的信用分数要靠平时定时还贷、养成好习惯;同时也要注意别因小事丢失信用分数(Fotolia)
高的信用分数要靠平时定时还贷、养成好习惯;同时也要注意别因小事丢失信用分数(Fotolia)

4.信用分数对贷款到底多重要?

在美国,信用分数至关重要,是评价一个人信誉的标准。一个人信用分数高,所能得到的房贷利率就低。信用分数高的人可以从银行那里享受更多的重要贷款计划。

房贷利率会因贷款者的信用分数的不同差异很大,进而对房贷成本的影响也会很大。比如买家A和B都以36万美元的成交价购买了比邻而居的一样的房产,并且将其作为主要住所。两人都计划支付20%的首付,贷款期为30年。贷款的条件除了两人的信用分数不同外各方面都相同。A的信用分数是740,而B则是680。当申请房贷时,A被划为优级房贷者,因此所得到的利率为3.75%,他每个月的还贷额为1,390美元。而B所得到的贷款利率则为4.25%,比A贵了0.5%。对银行来说,向信誉高的A发放贷款的风险会比B小些,因此给A的利率低。这样B每个月要比A多还贷86美元。30年的贷款,这86美元就像滚雪球一样,结果两人的还贷额的差别最终为3.1万美元。这一切仅仅是因为A的信誉更好,所以贷款成本低。从某种意义上也可以说,购买同样房产,B要比A多支付3.1万美元,比两个人的贷款额的10%还多。

5.如何提高信用分数?

既然信用分数如此重要,那么如何提高呢?FICO信用分数的评级依据五部分。其中权重最高的是“支付历史(Payment History)”,即是否按时支付欠款,没有迟付就会增加信用分数。其次是欠款数量(Amounts Owed),将考虑客户所有账户以及不同账户的借款数额。其余三部分包括信用历史长短(Length of Credit History)、新账户(New Credit)和信用类型(Types of Credit in Use)。这些所占权重不高,但是也会影响信用分数,比如短期内开设多个信用卡意味着高风险,开设信用账户后却不用也不好等等。

另外,一些细节方面也需要注意。小额欠款不按时还清,也会造成信用分数下降,比如图书馆借书超期没付罚款、医疗账单没有付清等。此外,别人的行为不当也可能连带降低你的信誉。比如你把图书证借给别人,那人未按时还书,同时未缴纳罚款。你把汽车借给别人,结果收到罚单,那人忘记交罚款。与别人一起联署贷款,别人还不起贷款又未通知你,这些都会造成你的信用分数降低。因此,借给别人东西时一定要注意可能带来的这些不良因素。

由于信用分数对贷款利率和最低首付都有直接影响,因此强烈建议购房者务必在信用评级处于最佳状态时申请抵押贷款。申请抵押贷款之前,有必要先核查一下你的信用评级,花一些时间设法提高评级,较高的信用分数让你节省数千美元的还款额。

6.贷款期选30年还是20年,哪个更好?

选择贷款期也很重要。30年的房贷利率要比20年的高,因为贷款时间越长,银行面临“客户不能按时完成还房贷”的风险就越大,所以银行会要求贷款人更高的补偿,对应贷款利率也就会越高。那么有人会问,如果每个月在能保证生活的情况下,是不是其余的资金都可以用在还贷上,这样可以缩短贷款时间,节省总的贷款成本?其实还不是这样的。如果房子在购买后的几年内可能需要翻修、需要添置家俱等设施,你还是要考虑每月的薪水除了能还贷,保证生活消费外,还要有一些基本的储蓄。再有就是如果你做了30年贷款,和20年贷款相比,每个月能够有更多的钱省下来用来投资,那就会更划算,因为省下来的钱用作投资往往比你用来还贷会产生更大的价值。因此,选择贷款时间长短要综合考虑你个人的情况。◇

责任编辑:丽莎

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