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纽约购房养房攻略(二)上 走出20%首付买房的误区

与其埋怨攒钱的速度追不上房价的涨速,不如寻找低首付的贷款,来得更实在。(Fotolia,图为纽约中央公园)

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【大纪元2016年09月24日讯】(大纪元记者张婷综合报导)很多人对买房有一个误区,那就是一定要攒够了20%的首付款再买房。但攒了几年钱,结果却发现自己攒钱的速度远追不上房价的涨速,只能望洋兴叹,啥时才买得起房。资深专家却告诉你,买房一定要首付二成是一种普遍的认知误解。要多做功课,才能更快了解美国的房地产市场,圆自己的买房梦。

一定要支付20%的首付才能买房,这已经是买房的过去式(Fotolia)
一定要支付20%的首付才能买房,这已经是买房的过去式(Fotolia)

20%的首付是过去式

买房要求20%的首付是一个很常见的误解。房贷报告网(The Mortgage Reports)的房贷市场专家丹‧格林(Dan Green)表示,当今的房地产市场,买家不必一定要支付20%的首付(除非对贷款机构来说有很明显的风险的情况除外)。

这已经是买房的过去式,自从1934年联邦政府担保的FHA低首付贷款出台以来,20%的首付已不再是买房者的一大购房门槛。

目前房产销售量在上涨,而房产的供应却在下降,这就使得美国很多城市和地区的房价上涨。与明年相比,目前的房市还算是比较便宜,是买房的好时机。再有,房贷利率的降低为买房提供了另一大优势,也降低了贷款人买房后每月的支出。

但是很多人虽然想买房却没有行动,都是卡在20%的首付这一条件上。他们有很好的收入,但是却没多少积蓄。然后更重要的是,他们都一致认为“一定要20%的首付”。

误会从何而来

为什么买家们一直都那么墨守成规呢?这是因为对于传统贷款来说,支付20%的首付就不需要购买私人房贷保险(PMI)。而无首付或者低首付贷款除了特例外,往往都要求贷款者购买房贷保险。

换句话说,如果你愿意购买房贷保险,那么买家可以以少于20%的首付得到贷款。而这种房贷保险随着贷款人偿还一定贷款后,是可以取消的。

虽然大家都想避免购买房贷保险,但如果房价上涨的速度比攒钱的速度还快,那么攒够钱后再买房是否真的能够节约成本呢?格林指出,事实上,以现在房价增长的速度,一个买家以3%的首付贷款,只需要支付不到4年的房贷保险就会满足取消保险的条件,这个时间并不算长。然而,很多买家,为了避免房贷保险宁可放弃买房机会,开始攒20%首付钱。而与此同时,房价在上涨,这就得不偿失。

当然,对于买家来说,首付需要考虑,但绝不应该成为买房唯一的考量,在看涨的行情下,考虑房价在今后几年的走势更有前瞻性。

美国联邦房屋管理局以及房利美和房地美都有提供低首付的贷款,做好功课,争取提早买房(Getty Images)
美国联邦房屋管理局以及房利美和房地美都有提供低首付的贷款,做好功课,争取提早买房(Getty Images)

盘点4种低首付贷款

1.FHA贷款:3.5%首付

如果你的信用分数低,无法通过传统贷款方式贷款,可以尝试FHA贷款。此项贷款是由联邦房屋管理局(Federal Housing Administration)担保的银行贷款,只要求3.5%的首付。因其对信用分数要求比较宽松,对购房者首付要求少,较好申请,一直是信用不够好或者经济实力不足的人士的好选择。

一般来说,FHA会提供比较低的利率来帮助购房者。FHA贷款的主要优势有:

‧ 信用分数为580分或者以上的申请者所需支付的首付只有3.5%;小于580分但不低于500分也可能获得贷款,但要求的首付为10%;500分以下不符合FHA贷款资格。

‧ 允许全部首付都可由贷款人的父母、亲戚、雇主、获得认可的慈善团体或者是来自政府的购房计划赠送的钱支付。

‧ FHA贷款愿意帮助遭受破产或者法拍屋制裁的人贷款。

FHA虽然使得很多在传统方式下无法贷款的人能够实现买房的愿望,但是申请FHA贷款一个最大的弊处就是要求贷款人购买房贷保险。因为FHA担保的贷款对信用分数要求比较低,因此承担的风险较大。

申请FHA贷款,贷款人首先需要支付预付抵押贷款保险(UFMIP),为贷款额的1.75%。其次还要缴纳年房贷保险费(MIP),对于贷款价值比(LTV)为95%及以下的贷款,年保险费为0.80%,房贷价值比高于95%的年保险费为0.85%。

根据FHA对房贷保险的最新要求,对3.5%的首付贷款人而言,在全部贷款期内都需要支付年房贷保险,且不能取消。这就使得FHA贷款保险算起来,很可能比传统贷款保险更贵。因为传统贷款保险规定,贷款人在贷款期间,一旦房贷价值比降至80%,房贷保险就可取消。

所以,选择FHA贷款、还是传统贷款,还得看贷款者个人的情况。如果贷款人能够支付20%的首付,自然要选择传统贷款最为经济。但当如果贷款人信用分数低或者只能支付极低首付,最好采用最好FHA贷款。如果贷款人信誉良好,并且能够支付至少5%但低于20%的首付,就需要征求信贷员的意见。

虽然FHA贷款的初期目的是要帮助低收入家庭,但FHA贷款并不对借款者的收入有限制。FHA对于不同地区的贷款都设定了最高贷款额。在高消费的地区(包括纽约市区、加利福尼亚的橙县、华盛顿的地铁区)提供最高为625,500美元的贷款。

2.Conventional 97 贷款: 3%首付

由房利美和房地美(Fannie Mae and Freddie Mac)提供的Conventional 97贷款项目只要求3%的首付。对于很多买家来说,Conventional 97贷款要比FHA贷款更划算。该贷款项目也允许购房首付可以由亲友赠送的钱来支付。Conventional 97基本的要求是:

‧ 贷款额在大多数地区都不能超过417,000美元

‧ 固定贷款利率

‧ 只针对首次购房者

‧ 最低信用分数为620

‧ 需要购买房贷保险

FHA贷款和Conventional 97贷款都提供低首付,但后者不要求贷款人购买预付抵押贷款保险,只要求购买每年的私人房贷保险,并且后者当贷款价值比达到80%时,房贷保险就会取消,而FHA则需要在贷款的整个期间内都支付年房贷保险。

至于哪种贷款好要看贷款者个人的情况。一般的规则是,如果信用分数低,就只能选择FHA贷款。如果信用分数符合Conventional 97的要求,并且做长期贷款,Conventional 97就会比较划算。特殊例子最好还是邀请房贷专家给予帮助。

没有说哪种贷款最好,更重要的是看贷款者个人的情况,以及贷款要求的信用分数及条件。(Fotolia)
没有说哪种贷款最好,更重要的是看贷款者个人的情况,以及贷款要求的信用分数及条件。(Fotolia)

3.80/10/10贷款计划:10%首付

80/10/10贷款计划也通常被称为“附加贷款(Piggyback Loan)”计划,专门针对信用分数在平均分以上的买家而设立。80/10/10贷款实际上是由两个贷款组成,目的是给贷款者额外的灵活性,降低贷款的整体支付。

这项贷款要求贷款人支付10%的首付,其余90%的房产价值用两个贷款而不是一个贷款来承担。80/10/10中,“80”指的是贷款人第一笔贷款的总额为房产成交价的80%,是由房利美和房地美提供的传统贷款,按照市场现有利率;第一个“10”指的是第二笔贷款总额为成交价的10%,这一贷款是房屋净值贷款(Home Equity Loan)或房屋净值信用贷款(Home Equity Line of Credit);第二个“10”是指10%的首付。

80/10/10贷款计划要求信用分数比较高,680分或者以上的购房者才能申请。这项贷款旨在给买家提供最好的价格,因此贷款机构有时也会推荐一个不同的结构,比如,如果第一项贷款在贷款价值比为75%或者以下会得到更好的利率,那就用75/15/10会比80/10/10更划算。

4.HomeReady贷款计划:3%首付

HomeReady贷款主要是针对中低收入者而设立,其服务范围扩展到来自低收入社区、少数族裔社区、受灾区的家庭。

这项贷款计划的特点是很灵活。比如:非贷款人士家庭成员的收入在房利美的台式电脑审核程式(Desktop Underwriter)计算中可视为补偿考虑,从而允许负债收入比(DTI)大于传统要求的45%,最高可达50%;出租收入或者房客收入都有助于贷款人获得贷款资格;贷款人的家庭成员可以与贷款人的收入合起来进行贷款资格的评定,比如说,家中有父母、或者上班子女,他们的收入都有助于贷款者获得贷款资格;此项目还允许非居住贷款者比如父母成为房屋的贷款者。

此外,要求3%的首付。

1) 最低信用分数为620,非首次购房者也可以申请。

2) 需购买房贷保险,当贷款价值比达到80%时,房贷保险就可取消。

3) 首付和成交费可由多种资金来源支付,比如补助金、亲朋好友赠送的钱等。

4) 至少一位贷款人需完成购房教育课程(Homeownership Education Course)。

5) 购买的房产需要作为主要居住所。

6) 收入限制:低收入地区没有收入限制,其它地区以该地区的平均收入为上限。

一般而言,银行要求两年的报税资料。但近年来银行使用房利美的“台式电脑审核程式”和房地美的“房贷勘探程式”(Loan Prospector)来批准房贷。这些程式用以批准的大多数种类的房贷只要求最近一年的W-2和税表,这极大方便了贷款申请。但不是所有银行会因此只要求一年税表,因此申请房贷时请询问银行。(待续)

责任编辑:丽莎

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