【大纪元2016年09月05日讯】Palo Alto是硅（硅）谷的核心城市之一，所以也像湾区的其它城市一样，有房价居高不下的问题。最近，Palo Alto的都市计划委员之一，发表了一封公开信，说连她这样的双高薪家庭都住不起Palo Alto，所以她得搬走了。她说，她无数次在都市计划委员会里提议一些步骤，逐步小幅松绑严格的都市计划法规，可以让建商提供更多住宅单位的小松绑，都遭到否决，她挫折无比，只好走人。
而她公开信一出，买不起、住不起的年轻硅谷新贵是一面倒地叫好；而Palo Alto的现有居民则几乎是要发追杀令讨伐她，因为她的改革主张，将会牺牲现有居民。照他们的说法是，她是“要求长期住民，牺牲他们辛苦拼来的生活品质，讨好那些没有牺牲过，没有努力过，就想要好处的年轻人。”
居住正义碰上经济学，大概就是这个样子。
居住正义的唯一途径
大城市的房价高涨，让年轻新住民买不起，甚至租不起都心，只好越搬，离工作越远，每日花上大量时间通勤，生活辛苦，没有品质可言。就算勉强贷款买得起市中心的小房子，换来的也不见得是令人满意的生活环境、居住品质。
真正过得起都心奢华日子的，就是那些豪门巨富，富家公子小姐。贫富不均的戏码天天在城市里上演，难怪“居住正义”一直是大多数年轻人的心头愿望。台北自然也不是例外。
但（台湾）政府回应民意的诉求，很多时候是违反经济学的供给与需求法则。要房价下跌，不是需求得下降，就是供给得增加，不走这两条路的，都是扭曲资源的分配。要城市住房的需求下降，几乎是不可能的，全世界都面临人口往城市集中的趋势，大城越来越大，是无法逆转的潮流。
货币金融政策也许可以用加息，勉强压制炒房的需求，但现今市道也不是个可以加息的环境。政府行政措施上的打房，也和货币政策一样效果有限，阻止不了人口迁移的大势。
所以有些政府采取了不可思议的政策，像是租金管制。当所有经济学教科书都教我们，租金管制只给少数先占居民好处，而会导致房屋品质下降，反而减少住房供给的时候，还是有无良政客采取此道，民粹政治莫过如此。
所以要降低房价，达到居住正义，只有一途，就是增加住房供给。
公共住宅：城市的黑暗角
比如说，台北市最近推的公共住宅，就是增加住房供给的一个方向，虽然是个错误的方向，但会达成降低房价的目标。
美国有些名人，比如说星巴克总裁Howard Schultz和歌手Jay Z，他们都喜欢说他们出身Housing Project，也就是从小住公共住宅。但他们不是以Project为傲，而是以出污泥而不染为荣，因为不管政府再怎么样用心经营公共住宅，公共住宅注定沦为破落的象征，治安的死角和房价的杀手。
因为政府经费有限，官僚不以营利为目的，效率注定低下，维护注定失能，最终也会造成人员管理的问题，邻近地区逐渐变成城市里的黑暗角落，这是全世界公共住宅的必定下场。房价是下滑了，但城市也灰暗了。
那如果政府多花点钱，多花点心力，把公共住宅打造成私人公寓的样子呢？可以，钱花下去就可以，政治人物盯下去就可以，但这就违反了公共住宅的原意。因为经费有限，这么搞，只能弄出少少的几户模范。这些模范户，是要分配给哪些达官贵人呢？还是像军宅一样，让有关系的人从中营利呢？如果是这样，还叫居住正义吗？
聪明如柯P（现任台北市长），认真如蔡英文（现任中华民国总统），都如此倾心公共住宅，认为此为达成居住正义的仙丹，他们显然对Housing Project之恶，百闻不如一见，很想看看到底问题会多严重。照目前进度看来，叶公好龙，龙就快来了，走着瞧吧。
增加住房供给，有正当管道，和私人产权的议题有关，而且结论会和一般的想法很不一样，听我道来。
你的财产自由被剥夺了
经济学家Alex Tabrrok在谈到Palo Alto问题的时候，文章开头他指出很重要的一点。住房问题固然是世代之争，有钱和没钱之争，但关键还在私人产权的议题上。现有Palo Alto的居民，多年前，“运气很好”低价买了房子，这些年下来，仅靠房价，财富就不知道增加多少，然后借着都市计划、分区管制的手法，限制了住房供给，造成了房价居高不下的问题，而且更重要的是，人民处置财产的自由遭到集体性的剥夺。
想想看，如果你和你在Palo Alto的邻居，讲好了一起把“你自己的地”高价卖给建商，建商将本求利，打算盖个高楼，多卖几户。答案是不成，因为都市计划的限制。所以你的产权自由没了，居住正义也跟着没了。
文林苑（见注一），或者是其它都市更新带来的土地产权争议，追根究底，问题的根源不是建商挟公权力剥夺人民财产权；市府强拆民宅当然是错的，但是根源在于都市计划的太多限制，让想买地盖房子的建商没处可去，让想卖地都市更新的市民找不到人买，所以最后才让官商“结合”，针对少数可开发、都市更新的地业下手，而演变成文林苑这样不堪闻问的案子。
如果今天台北，或是全台湾，都市计划的建筑法规都像东京一样，不但居住正义的问题得到大幅解决，还可以加速都市更新，并提高对人民财产权的保护。
师法东京 不要效法失败的美国
东京？对，Tabarrok提到东京和其它面临房价问题的大城，有很大的不一样。东京并没有因为日本人口不再成长，而停止成长。它一样面临人口迁移的大潮，这些年，日本年轻人“上京”只有更多，没有更少，但东京房价不但没有像旧金山、伦敦这样的疯狂，甚至增速还落后于人口成长。原因就在于日本的都市计划法规，简单明了，又对屋主权益很友善，所以建商找地盖房子的速度很快。
东京很多在台湾人的标准已经是很漂亮、很新、很舒适的住房，都有可能被建商买下，盖出更漂亮、更新、更舒适的房子。没有一个台湾人到东京，不会赞叹东京建物的美好。
居住正义上，东京也是相对得到实现。这套因应八零年代地产泡沫破减的全国性都市计划建筑法规，把土地利用分成十二种，有最高级的低楼层全住宅区，也有“最低级”的工业用地。听起来好像很多，但美国随便一个大城，都市分区不但严格，而且种类、品项繁多，数倍于此。
日本的法规还有一个特色，高级的房子，可以盖在低级的区，鼓励建物混合。所以在工业区，或是其它相对廉价的区，建商可以盖个高楼公寓给收入较低的居民租用或买用。而东京的城市样貌，也因建物混合，住商混合而相对精彩多样。而且地主的财产自由处份权很高，不是说可以随便乱盖，而是邻居用法规阻挡开发的办法相对较少，因而鼓励了建商开发的意愿。
看看东京对付高房价的成功案例，我不禁要说，这不过是简单的供给与需求和强化人民财产权而已！
我没有研究台湾的都市计划法规，但“想当然尔”地认为应该是叠床架屋，限制重重，才会造成都市更新不易。我认真的劝柯P和蔡总统，取经成功的日本，而不要师法失败的美国Housing Project。相信供给与需求，才能真正的实现居住正义。
※以上为作者观点，不代表本传媒立场。
注一：“文林苑”是一项发生于台湾台北市的都市更新争议事件，其名称来自新建大楼之名。争议起因是都市更新土地中，地主之一：王家不愿拆迁房产，进而引发社会运动、王家提告10起讼案，并牵涉全台都更停摆。最后王家败诉与建商和解收场。近日大楼完工，前后历时约十年。
责任编辑：李欧
