site logo: www.epochtimes.com

居住正义之正解

文:普通人的自由正义・Facebook社群自由撰稿人

不管是台北、旧金山,以至全球大都市都面临居住危机的冲击。(shutterstock)

人气: 220
【字号】    

【大纪元2016年09月05日讯】Palo Alto是硅(硅)谷的核心城市之一,所以也像湾区的其它城市一样,有房价居高不下的问题。最近,Palo Alto的都市计划委员之一,发表了一封公开信,说连她这样的双高薪家庭都住不起Palo Alto,所以她得搬走了。她说,她无数次在都市计划委员会里提议一些步骤,逐步小幅松绑严格的都市计划法规,可以让建商提供更多住宅单位的小松绑,都遭到否决,她挫折无比,只好走人。

而她公开信一出,买不起、住不起的年轻硅谷新贵是一面倒地叫好;而Palo Alto的现有居民则几乎是要发追杀令讨伐她,因为她的改革主张,将会牺牲现有居民。照他们的说法是,她是“要求长期住民,牺牲他们辛苦拼来的生活品质,讨好那些没有牺牲过,没有努力过,就想要好处的年轻人。”

居住正义碰上经济学,大概就是这个样子。

居住正义的唯一途径

大城市的房价高涨,让年轻新住民买不起,甚至租不起都心,只好越搬,离工作越远,每日花上大量时间通勤,生活辛苦,没有品质可言。就算勉强贷款买得起市中心的小房子,换来的也不见得是令人满意的生活环境、居住品质。

真正过得起都心奢华日子的,就是那些豪门巨富,富家公子小姐。贫富不均的戏码天天在城市里上演,难怪“居住正义”一直是大多数年轻人的心头愿望。台北自然也不是例外。

但(台湾)政府回应民意的诉求,很多时候是违反经济学的供给与需求法则。要房价下跌,不是需求得下降,就是供给得增加,不走这两条路的,都是扭曲资源的分配。要城市住房的需求下降,几乎是不可能的,全世界都面临人口往城市集中的趋势,大城越来越大,是无法逆转的潮流。

货币金融政策也许可以用加息,勉强压制炒房的需求,但现今市道也不是个可以加息的环境。政府行政措施上的打房,也和货币政策一样效果有限,阻止不了人口迁移的大势。

所以有些政府采取了不可思议的政策,像是租金管制。当所有经济学教科书都教我们,租金管制只给少数先占居民好处,而会导致房屋品质下降,反而减少住房供给的时候,还是有无良政客采取此道,民粹政治莫过如此。

所以要降低房价,达到居住正义,只有一途,就是增加住房供给。

公共住宅:城市的黑暗角

比如说,台北市最近推的公共住宅,就是增加住房供给的一个方向,虽然是个错误的方向,但会达成降低房价的目标。

美国有些名人,比如说星巴克总裁Howard Schultz和歌手Jay Z,他们都喜欢说他们出身Housing Project,也就是从小住公共住宅。但他们不是以Project为傲,而是以出污泥而不染为荣,因为不管政府再怎么样用心经营公共住宅,公共住宅注定沦为破落的象征,治安的死角和房价的杀手。

因为政府经费有限,官僚不以营利为目的,效率注定低下,维护注定失能,最终也会造成人员管理的问题,邻近地区逐渐变成城市里的黑暗角落,这是全世界公共住宅的必定下场。房价是下滑了,但城市也灰暗了。

那如果政府多花点钱,多花点心力,把公共住宅打造成私人公寓的样子呢?可以,钱花下去就可以,政治人物盯下去就可以,但这就违反了公共住宅的原意。因为经费有限,这么搞,只能弄出少少的几户模范。这些模范户,是要分配给哪些达官贵人呢?还是像军宅一样,让有关系的人从中营利呢?如果是这样,还叫居住正义吗?

聪明如柯P(现任台北市长),认真如蔡英文(现任中华民国总统),都如此倾心公共住宅,认为此为达成居住正义的仙丹,他们显然对Housing Project之恶,百闻不如一见,很想看看到底问题会多严重。照目前进度看来,叶公好龙,龙就快来了,走着瞧吧。

增加住房供给,有正当管道,和私人产权的议题有关,而且结论会和一般的想法很不一样,听我道来。

你的财产自由被剥夺了

经济学家Alex Tabrrok在谈到Palo Alto问题的时候,文章开头他指出很重要的一点。住房问题固然是世代之争,有钱和没钱之争,但关键还在私人产权的议题上。现有Palo Alto的居民,多年前,“运气很好”低价买了房子,这些年下来,仅靠房价,财富就不知道增加多少,然后借着都市计划、分区管制的手法,限制了住房供给,造成了房价居高不下的问题,而且更重要的是,人民处置财产的自由遭到集体性的剥夺。

想想看,如果你和你在Palo Alto的邻居,讲好了一起把“你自己的地”高价卖给建商,建商将本求利,打算盖个高楼,多卖几户。答案是不成,因为都市计划的限制。所以你的产权自由没了,居住正义也跟着没了。

文林苑(见注一),或者是其它都市更新带来的土地产权争议,追根究底,问题的根源不是建商挟公权力剥夺人民财产权;市府强拆民宅当然是错的,但是根源在于都市计划的太多限制,让想买地盖房子的建商没处可去,让想卖地都市更新的市民找不到人买,所以最后才让官商“结合”,针对少数可开发、都市更新的地业下手,而演变成文林苑这样不堪闻问的案子。

如果今天台北,或是全台湾,都市计划的建筑法规都像东京一样,不但居住正义的问题得到大幅解决,还可以加速都市更新,并提高对人民财产权的保护。

师法东京 不要效法失败的美国

东京?对,Tabarrok提到东京和其它面临房价问题的大城,有很大的不一样。东京并没有因为日本人口不再成长,而停止成长。它一样面临人口迁移的大潮,这些年,日本年轻人“上京”只有更多,没有更少,但东京房价不但没有像旧金山、伦敦这样的疯狂,甚至增速还落后于人口成长。原因就在于日本的都市计划法规,简单明了,又对屋主权益很友善,所以建商找地盖房子的速度很快。

东京很多在台湾人的标准已经是很漂亮、很新、很舒适的住房,都有可能被建商买下,盖出更漂亮、更新、更舒适的房子。没有一个台湾人到东京,不会赞叹东京建物的美好。

居住正义上,东京也是相对得到实现。这套因应八零年代地产泡沫破减的全国性都市计划建筑法规,把土地利用分成十二种,有最高级的低楼层全住宅区,也有“最低级”的工业用地。听起来好像很多,但美国随便一个大城,都市分区不但严格,而且种类、品项繁多,数倍于此。

日本的法规还有一个特色,高级的房子,可以盖在低级的区,鼓励建物混合。所以在工业区,或是其它相对廉价的区,建商可以盖个高楼公寓给收入较低的居民租用或买用。而东京的城市样貌,也因建物混合,住商混合而相对精彩多样。而且地主的财产自由处份权很高,不是说可以随便乱盖,而是邻居用法规阻挡开发的办法相对较少,因而鼓励了建商开发的意愿。

看看东京对付高房价的成功案例,我不禁要说,这不过是简单的供给与需求和强化人民财产权而已!

我没有研究台湾的都市计划法规,但“想当然尔”地认为应该是叠床架屋,限制重重,才会造成都市更新不易。我认真的劝柯P和蔡总统,取经成功的日本,而不要师法失败的美国Housing Project。相信供给与需求,才能真正的实现居住正义。

※以上为作者观点,不代表本传媒立场。

注一:“文林苑”是一项发生于台湾台北市的都市更新争议事件,其名称来自新建大楼之名。争议起因是都市更新土地中,地主之一:王家不愿拆迁房产,进而引发社会运动、王家提告10起讼案,并牵涉全台都更停摆。最后王家败诉与建商和解收场。近日大楼完工,前后历时约十年。

要想定期快速浏览一周新闻集锦,请点这里。

责任编辑:李欧

评论
2016-09-05 8:57 AM
Copyright© 2000 - 2016   大纪元.