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【内幕】地王频出 上海帮土地利益链揭秘

上海市楼房。 (JOHANNES EISELE/AFP/Getty Images)

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【大纪元2016年09月07日讯】(大纪元记者李思缘报导)“凭什么孩子归我,你每个月才出两千块抚养费?改成两万!”妻子在离婚书上签完字后笑着往“前夫”肩膀上甩了一巴掌,身边等待者一阵哄笑。这喜剧性的一幕最近常常在上海民政局离婚处上演。看似有些荒诞,却是当今中国社会的真实写照。

近期,在上海滩节节高升的房价,以及传言将会出现新调控政策的双重压力下,上海人抢著离婚,抢著买房。

上海“地王”频出现象的背后,隐隐浮现一条利益链。有分析认为,“上海帮”在利用上海的土地政策,哄抬房价,在经济问题上对抗习当局。

上海再出“地王” 专家分析上海动机

8月17日,上海静安中兴社区的一幅住宅地块,最终被来自“莆田系”房企融信集团以110.1亿元(人民币,下同)的总价获得。此地块溢价率达139%,创下大陆土地成交史上最贵单价“地王”纪录,未来项目售价将超15万/㎡。

前《第一财经日报》总编辑秦朔的微信公众号文章描述了这次竞拍现场的惨烈:“主持人宣布竞价幅度为1,000万元一加,经几番叫价,仁恒很快就将价格加到50亿元。此后各房企都是一亿一加,雅居乐将价格加到52亿元,西藏城投将价格加到53亿元,雅居乐继续加价到54亿元,西藏城投加价至55亿元,而世茂直接跳价3亿元,将价格加到58亿元;随后融信叫价61亿元后,西藏城投将价格加到62亿元。与此同时,更多的房企开始加入战斗,龙湖、招商开始举牌,融创也出价71.8亿元。融信叫价到80亿元时,主持人提醒大家说:目前的溢价已经很高了,希望大家理性出价。随后作为拥有周边唯一一个楼盘的万科终于出手,叫价83.4亿元。就在仁恒、中粮+建发+首开不断纠缠之际,融信突然杀入,叫价106.7亿元。”

这一天,上海土地市场出让静安区、宝山区、青浦区三宗地块,均创下区域价格“地王”。

一些大陆学者坦言,“地王”不是开发商炒出来的,而是地方政府“放”出来的。“地王”现象的本质,根源在于土地供应的收紧和不透明。

经济学者马光远认为,今年前7个月,上海只完成供地计划的30%,这种人为制造短缺的情况下,不出“地王”倒是奇怪了。

马光远表示,“139%的溢价率我真觉得不高。”他认为,这块地从稀缺性上看,“成为全国最贵‘地王’,逻辑上没问题。地方政府这个时候放出这块地来,就是要放出一个全国最贵‘地王’来”。

“莆田系”融信背后金主的江派背景

110亿拿下上海“地王”后,融信集团“莆田系”的家族背景开始备受关注。

资料显示,2016年以来,融信在上海、杭州等一二线城市已斩获土地14宗,金额超过340亿。而融信在香港主板上市才7个月,市值折合约80亿元,却能鲸吞“地王”,资金哪里来?

公开资料显示,“莆田系”欧氏三兄弟,老大欧宗金,拥有福建欧氏投资集团;老二欧宗荣,正荣集团当家人;老三欧宗洪,融信集团创始人。

9月5日,《南方周末》发表《生在莆田最贫穷的家里,最后变身富豪的人》的深度报导,披露欧氏兄弟的家族发展史。

文章披露了融信的资金来源组成,“2015年末,融信借款总额186.284亿,信托占到了近90%。而绿地(即绿地控股集团)、信达和华融则都是‘地王’融信的背后金主。”

2013年,欧宗洪打算进入中国最繁荣的一线城市。福建省房地产人力资源协会副会长张德生曾是融信人力高管,他告诉《南方周末》记者,当时欧宗洪同时派出两支队伍,分赴北京和上海,目标是“两地必下其一”。张德生通过绿地的人力资源总监,将双方牵到了一起,在上海联合拿下了第一块地。

文中还提到,2016年融信地产中期业绩显示,绿地将与融信合作开发的四个项目的并表权全部让给了融信。其中三个项目,双方各占50%股权,剩下一个项目,双方各占25%股权。一位房地产公司CFO称,“绿地这种做法很奇怪”。

公开资料显示,绿地控股集团是上海市国有控股特大型企业集团,成立于1992年7月18日。

绿地集团的开展业务包含地产、能源、金融、建筑等多个板块。绿地集团据悉最早是由上海农委和建委主管,目前由国企上海地产集团和上海城投总公司控股,而这两家公司的实际控制人是上海市国资委,且都有江派背景。

上海城建系统是江泽民家族利益地盘。

从陈良宇掌权时期的“东八块”开始,江泽民家族染指上海土地的传闻不绝。

江绵康此前担任上海市建交委(城乡建设和交通委员会)巡视员,以及该委下属的上海市建设交通发展研究院党委书记兼院长。2014年3月上海建交委更名为建管委,2015年10月上海建管委和房管局(住房保障和房屋管理局)合并,成立新的住建委(住房和城乡建设管理委员会),江绵康也历任建管委、住建委巡视员。

融信的另一个金主信达,与江派也有关系。2013年,信达同时引入了两家公司的资金,一家是凯雷投资,另一家是江泽民孙子江志成的博裕投资顾问有限公司。

时事评论员李林一表示,由上海市政府拍卖优质地块,再由绿地、信达背后给融信做金主,炒出上海新“地王”,“上海帮”的土地利益链呼之欲出。其目的可能是要炒高房价,一方面给“上海帮”在房子、土地上增加收入,另一方面给习当局治理经济制造难度。

李林一说,早在2014年,大陆媒体曾报导过,有的地方政府通过拍高价地,事后返还开发商的模式,来拉高区域地价。但目前还没有证据证实,现在的上海楼市存在这些问题。

上海中止三块宅地出让 加剧购房者恐慌

上海当局近期的做法事实上引发了上海购房者的恐慌,推动了房价进一步上涨。

在静安区出现大陆最贵“地王”后,上海于8月24日中止了普陀区苏州河滨河地区一块宅地出让,这是短短一周内上海第三次中止出让土地。

与此同时,市场传闻上海准备于9月推出进一步收紧房贷的政策。

传闻中的调控政策包括:调整购房贷款政策,购房认房又认贷;首套房首付比例提高至五成,凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成等。

加剧上海人离婚潮的,则是“离婚不足一年,限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理”的消息。这让很多家庭开始坐立不安。

虽然上海住建委29日晚间辟谣称,没有研究过此类政策,将继续严格执行3月25日发布的“沪九条”,但是民众并不买账。

今年3月份曾有媒体辟谣说上海不会有房产调控政策,但上海“3‧25新政”的内容却和此前坊间流传的版本大同小异。上海人之间流传的经验是:不管新政是不是真的,因为预期房价会继续上涨,所以晚买不如早买。

只是,9月之前,上海的一手房交易,以及离婚潮的热度之高,依然超出市场的预期。

上海一手房交易量一度居高不下 离婚潮涌动

8月26日早上10点左右,上海房产交易中心系统罕见瘫痪。最近一次出现这种情况是在3月24日,也就是上海出台调控新政前一天。那一天,上海新房成交了1,360套。

资料显示,8月24日到28日,上海市新房分别成交778套、918套、990套、1,056套、1,267套;8月29日截至15:50,成交1,066套。8月30日截至20:22,成交达2,116套。中原地产数据显示,8月31日单日成交1,123套。

有陆媒感叹:这周末市场不平静,上海楼市又疯了!要知道上个周末两天合起来才成交了911套!

相比7月同期,一个月时间,上海房价每平米单价涨了5,000元。

同时,上海还掀起“欢天喜地离婚潮”。

8月29日下午16:00,大陆记者来到位于徐汇区南宁路的该行政服务中心离婚登记处,发现大概二三十平方米的房子坐满了人,而完成离婚手续办理的夫妻都是喜笑颜开地出门离开,甚至有夫妻一边走一边商量,并叫丈夫把离婚证一起收好。

还有陆媒报导称,审查通常在1分钟之内即可完成,仍有不少人嫌慢,不耐烦地打断工作人员:“别问了,都是。”工作人员笑了:“我问你答,这是程序。”

不只是婚姻登记处的离婚现热潮,同时上海还出现“假结婚买房”产业链,即中介机构专门提供符合购房资格的本地户籍人士作为结婚对象,以供欲买房的非户籍人口买房之用。

官媒和专家炮轰上海楼市

上海楼市的疯狂,引来了大陆业内人士的批评。除了前述的经济学家马光远炮轰上海外,还有不少官媒和评论员对上海政策不满。

8月22日,新华社旗下的《经济参考报》发表《疯狂“地王”欲掏空实体经济》一文,引述网民看法认为,上海创出史上最贵“地王”不是小事,背后折射的现象与问题必须引起重视。“地王”频出,很大程度上暴露出地方政府对房地产市场预期管理的失效。

同日,上海出台《上海市城市总体规划(2016~2040)(草案)》。草案设定了两个目标,一是将上海2040年人口调控目标设定为2,500万,二是要求上海规划建设用地负增长。

8月25日,财新网专栏作家梁建章、黄文政对此评论道,“我们认为,这两个规划目标,都有悖于以人为本的原则,而且严重脱离实际,如果真的实现,不仅会制约上海的经济和社会发展,也会恶化上海市民的生活品质”。

2天后,经济学者王思想在其评论文章中表示,上海对建设用地总规模提出了“负增长”要求。控制了土地供应,要求建设用地总规模控制在3,200平方公里内,这势必进一步推高房价,这个逻辑是成立的。

文章说,上海方面为何提出减少土地供应?很有可能是为了哄抬当前房价。房价越高,土地拍卖价格就越高,政府腰包就越鼓。对于以后的房价,现任政府官员是不关心的,他们只关心自己当政这几年,房价是否能维持在高位,让自己有钱花。下台后哪管洪水滔天。

评论员李林一表示,《经济参考报》炮轰上海有其道理。上海对人口管理难度大,而对房产市场的预期管理是“规划建设用地负增长”,这会让绝大多数人得出上海房价还将继续上涨的结论。

分析:上海楼市价格暴涨后果 提前透支流动性

大陆喜投网董事长、知名投资人黄生9月1日发文分析说,2015年中国的股市也是这样,当大家疯狂进入股市,股市成交量突破一万亿,突破两万亿后,已经成为了世界上成交量最大的股市,远远抛开其它国家的股市,这个时候股灾就突然发生了。

股灾发生后,所有人都跑不了,都被困在里面,千股跌停经常上演,因为流动性突然断裂和消失了,疯狂的成交量后,是疯狂的杀跌,根本没有买盘。

现在也是这样,上海房市成交量,突破了一千套,突破了两千套,和股市突破一万亿、两万亿一样,急剧放大了杠杆,提前透支了流动性,那么未来还有多少流动性,恐怕很少了,那未来的房市就没有承接盘了。

此景似曾相识

中共中央试图控制房价,但是上海楼市带头上涨的现象并非现在才有。

2006年时任上海市委书记陈良宇落马后,中共国家审计署2007年86号《上海市社保基金运营及管理情况专项审计报告》结果显示,上海市违规运营数额最大的是企业年金基金和地方性社保基金,分别高达132.73亿元和175.91亿元,占违规运营金额总额的93%。

这些违规资金的主要流向,正是房地产业。

陆媒称,从黄浦区长到主政上海十余年间,陈良宇“政绩”之根本,正是基础设施建设及相关房地产业,其本人则一直被视为上海房市背后的坚强后盾。

2004年,上海房地产市场不断出现“泡沫”之声时,陈良宇借会见香港访问团之机,公开否认上海楼市出现严重泡沫。

事后方知,上海政府系属逆中央调控政策而行。以社保基金向地产业注资,陈氏阳奉阴违的政治态度成为其一朝倾覆的直接原因之一。

2004年,和江泽民家族有“说不清楚”关系的韩正,是上海的市长。#

责任编辑:林锐

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2016-09-07 9:31 AM
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