【大纪元2017年01月04日讯】（大纪元记者郑庸澳洲悉尼编译报道）澳洲各州府城市的中央商务区的公寓房价格正在下跌，这是一件应引起人们警觉的大事。
据澳洲新闻社网报导，房地产数据机构CoreLogic的数据，澳洲各大城市市中心的价格在截至7月份的12个月里下降了6.3%。
每一个州府城市中央商务区的价格都在下降。但是降幅最大的来自哪里？却更能说明问题，——来自澳洲两个房地产市场最大的城市，悉尼与墨尔本。
悉尼的中央商务区公寓房价格在这12个月里下跌了9.1%，墨尔本下跌了8.4%。
最近《澳洲人报》的一个专栏文章举了一个例子，在墨尔本有一个一居室的公寓房以16.1万澳元卖出，其最初要价可能在55万左右。文章说，显然有一个卖家厌倦了房子在市场上总是卖不出去的事实，因而径直地把房子放到市场上，卖给出价最高者了事。
这正是我们看到越来越多的公寓楼开发建设，引发了人们对公寓房供应过剩的担忧。
这种担心也因另一个因素而加剧。事实上，这些新开发的公寓房的买家主要是中国投资者。按规定海外的买家衹能买新建房，而二手公寓房的卖价远远低于投资者所买楼花的价钱。
那篇专栏文章说： “在未来六个月里，在墨尔本和澳洲各地，数万套以楼花形式由中国及其他亚洲投资者买下的公寓房，将要交割。”
而更多的公寓房在涌入市场。REA房地产集团的首席经济师Nerida Conisbee承认，在某些州府城市，公寓房开发的数量相当惊人。
单就墨尔本来说，根据REA集团的分析，有1.8万套公寓房在建，预期在今后的18个月里完工。从历史来看，墨尔本的中央商务区，在过去的十年里，每18个月增加1500套公寓房。
对于为了买第一处房子而苦苦挣扎的人们来说，看到这种情况或许应该高兴，的确如此，这是一个房价下降的好消息，但对经济来说可不是什么好消息。
三重风险
Conisbee说，市中心公寓房市场下跌，存在着三大风险。
首先是成交风险。这种情况的出现是因为买家当初付了首付款、买了楼花，但当房子建完时，银行不提供贷款，因为所买的公寓房的价值已经降低了，买家无奈只好违约放弃成交。
她说，“我们还没有看到大规模的违约不成交的现象，但这个问题的确是非常值得人们关注与担心的，特别是在墨尔本与布里斯本，因为在建的公寓房数量巨大。”
第二个风险是空置风险。买家或许在房子完工时落实了贷款，但成交后却发现找不到人去住。Conisbee说，如此大数量的公寓房会对租金构成巨大的压力，这已经在布里斯本和珀斯的中央商务区出现了。
“租金的下降对投资者不好，而空置率的大幅升高更糟糕。没有租客意味着一点租金也收不到，那么投资连一点回报都没有，”她说。
这将导致第三个风险，即二手房市场的风险。有大量的海外买家买了这些公寓房，因为他们衹能买新建房。但是当他们的投资无法带来好的回报，他们决定要把房子卖掉的时候，那将是什么样的情形呢？
她认为，要让澳洲人去把在接下来的18个月里建成的1.8万套公寓房买下来，可能性是非常小的，没有足够的人数去买这些房子。
“非常令人担心”
大规模的违约不成交加上空置的公寓房的过剩供应，将导致房价大降。房价的下跌将让在很大程度上依靠于房地产业的银行业面临巨大风险，这对经济的前景来说是“非常令人担心”的。
“这非常令人担心，是经济中相当小的一个部分，地域上相当小的一个部分，可能会对澳洲的银行造成如此巨大的影响，” Conisbee说。
澳洲储备银行在其最新的金融稳定性评论中说，银行的损失会非常低，除非内城区房价下跌幅度超过了25%。而这样的下跌幅度，在Conisbee看来不太可能发生。然而，银行将蒙受的损失仍然可能是数十亿澳元。
但是，从好的一面看，不可否认的是，首次购房者终于可以买一栋房子了。Conisbee称，房价可负担性会大为改善，因为供应增加了。
但是，通过增加供应来改善可负担性，衹有在供应的房子类型对路的情况下才能奏效。而根据REA集团的需求指数，我们面临的情况或许并不如此。
Conisbee说： “在墨尔本，对独院房的需求非常高，而对公寓房的需求却与全澳的平均水平相当。”
责任编辑：简沐
