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有缘千里来相聚 房东如何维护自身权益

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【大纪元2017年10月05日讯】最近听了一场关于房东房客的讲座,主讲人是本地经验丰富的法律顾问(Paralegal),“传授”了房东必备核心秘笈。

在安省,规管房东房客关系,保障双方平等权益的法案叫做【住宅租赁法Residential Tenancy Act, 2006修订版】。一旦牵扯到住宅租赁法,就非常复杂和讲究了。但大家可能有所耳闻,有一种租赁关系不受这项法案约束,那就是房东或房东的家人与房客共用厨房或卫生间。如果您是这样的房东,而您的房客是欠租耍赖,那您只需请来警察,应用“侵犯私人领地”(Trespass)的控诉,将坏房客直接请走,非常简单。

房东维护自身权益的关键点:

1.招租时不能操之过急,以稳妥为先,精挑细选好房客。

2.出现欠租后,准时和房客沟通,第一时间采取追讨房租的措施。

3.当租客出现单方违约现象后,严格遵照租约条款,保障房东合法权益(请注意,这里不是教导房东要做心狠手辣的商人,而是在关键时刻能够利用法律条文,站在“理”上自我保护)。

招租:

要想找个顺心省心的房客,就要在招租阶段把好关。想今日挂牌,明日就收租?除非您的运势超好。根据很多房东的经验,世界上80%的房客都是好房客。

那如何识别“高危房客”呢?一类是一眼看上去就明显有问题的:如信用纪录差、没有固定收入和工作,谈吐上就不让人信任的;还有一类是巧言令色,一上来就大包大揽,恨不得明天就交上全年房租,立刻搬进您家的。

远离“高危房客”的办法,就是对信用纪录、工作证明的核查筛选以及面谈观察。除了纸上的证据,见面谈天是相当靠谱的方法。沏上一杯茶,坐下来聊聊天,从而得知房客的家里人口、工作情况、为何搬家、几人入住等情况。在闲聊的过程中,直觉应该可以告诉您,这是不是理想的房客。

面试过程中,要是觉得该房客可疑,避开为上,最好的说辞可以是:我家媳妇/先生今天也在见租客呢,如果今天晚上6点我们还没给你电话,就说明我们租给别人了。

有时候房东太实诚,很容易会惹火上身。有这么一位房东大妈,一接电话,听出来是印度人,马上就在电话里跟人家说:你们这咖喱味咱受不了,咱不租;再一接电话,是个带着小孩的妇女,大妈问:父亲呢?回答,没有父亲。大妈又问,是不是黑人,妇女说,是。大妈马上宣布,不租给单身妈妈,也不租给黑人。结果,这位妇女直接把大妈告到了安省人权委员会,理由是赤裸裸的种族歧视!

安省人权法里规定了,房东不得因为求租人的种族、族裔、肤色、家庭婚姻状况、性别取向、年龄而拒绝出租。如果您真的有所顾虑,不愿将房子租给某些群体,把理由放自己心里就好了。拒绝的说辞一句就够了:我家媳妇/先生今天也在见租客呢,如果今晚6点我们还没给你电话,就说明我们租给别人了。

租约:

有位房东大爷找法律顾问诉苦,反映其房客欠租已经3个多月了。但是当时没签租约,所以一直拖着没采取措施。难道“没有书面租约”就等于“没有租约”? 这是个非常大的误区!

住宅租赁法中对租约的定义是:可以是书面的、口头的或默认的 (Written,Oral,Implied)。

书面租约是不得违背住宅租赁法精神的,而口头租约的例子也很多,现在主要来讲讲默认租约的概念。

举个例子,老贾的小学同学移民落地多伦多,为表主人盛情,老贾把地下室给他一家住,还在租金上打折。几个月后,同学由于囊中羞涩开始欠租,老贾去要租金,他却说,我不是租客啊,咱是老同学了,前几个月的钱,那是我的心意。对质公堂后,房东租客委员会的委员认为,根据交租的历史和双方的证词,委员认为“租赁关系”已经由双方的行为默认存在了。

回到张大爷的案例,没有书面租约并不可怕,可怕的是大爷连租客的全名都不清楚,只知道男的叫Jack, 女的叫Nancy。即使想发一封讨租信,都不知道向谁去讨。在法律顾问的建议下,张大爷试图从租客信箱的信件中获得蛛丝马迹,但是信箱干干净净,半片纸都没有。最后,倒霉的张大爷雇佣了私家侦探才得到租客全名。从这个案例可以看出租约的必要点是,至少得知道租客的全名。

书面租约不需要长篇大论,甚至用中文起草都可以。一旦出现纠纷要上法庭,找个认证的翻译翻成英文即可。讲座主讲人还提示房东们: 手机好修,航空母舰难修,租约也是一样,条款太多太细可能反而带来不必要的后患。

所以租约必须包括以下几个基本信息:

1. 租客与房东的全名

2. 每月房租的数额

3. 起租的时间和期限

4. 房东的通讯方式,以及能向房东呈交文件的地址(法律上称作Service Address)

5. 租金缴付方式

6. 租金里所包括的使用内容(水、电、取暖、停车、通讯、电视网络等等)

另外,为了预防租客“玩失踪”,房东可以要求租客提交驾照的复印件,以便在租客更换地址后仍然有可能追寻其下落。

而且需要注意的是,租约拟好后,房东房客需要在21天内达成人手一份。

房租收据

【住宅租赁法】规定,房东必须向房客提供租金收据。否则会有罚则处理。收据可以非常简单,不拘式样。说明谁收了谁的多少钱,是哪个月的房租就可以了。自己留下一份存档。

如果您把招租和租约这两个部分处理得完备严谨,一般情况下,比较容易避免欠租、追讨,乃至驱逐这些不愉快的经历。

茫茫人海,房东房客有缘千里来相会,和气生财最理想。房东逢年过节给房客准备一份小礼物也是再正常不过的。主讲人就举例说,一位房东将房子内的卧室分租给两位小留学生,分别是一位男生一位女生。几年过去,这两位室友喜结连理;再几年过去,宝宝出生,小家庭初具规模,但一直没有搬离。房客住的开心,房东生意做得省心。何乐而不为!

本期的见闻就写到这里。下周我们继续探讨欠租、追讨、驱逐所要面临的程序。

责任编辑:芮蕾

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