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唱完红脸唱黑脸 当个房东不容易:追租维权有理有节

租房和买房二者各有利弊。(摄影:陈明/大纪元)

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【大纪元2017年10月05日讯】上周我们分享了当房东的两个关键步骤:一,找到靠谱的房客,保您年年有余;二,签署有的放矢的租约,让您高枕无忧。话虽如此,任何盈利的生意也伴随着风险。当房东的,既要有未雨绸缪的视界,也要有兵来将挡的气度,该唱红脸唱红脸,该唱黑脸唱黑脸。

房东维护自身权益的关键点:

1.招租时不能操之过急,以稳妥为先,精挑细选好房客

2.出现欠租后,准时和房客沟通,第一时间采取追讨房租的措施。

3.当租客出现单方违约现象后,严格遵照租约条款,保障房东合法权益(请注意,这里不是教导房东要做心狠手辣的商人,而是在关键时刻能够利用法律条文,站在“理”上自我保护)。

本期文章中,我们来谈谈房东房客出现纠纷后如何应对。根据法律顾问的观察,打到委员会的官司,80%是由于“欠租”。此外,还可能出现房客单方违约,房东房客个人、情感纠纷等等。

追讨欠租,有理有节

当房客开始欠租或迟交房租时,不必大动肝火,也不要把门锁换掉让房客露宿街头。房东应依照【住宅租赁法】所规定的步骤,采取以下合理的追讨措施:

1. 向房客呈交Form N4。此通告表的名称是“由于房客欠租,提前结束租约”。如果您每月1号收房租,等到1号的午夜12点过了钱还没到,您就可以把这通告送上门去了。通告中宣布:请您在终止日前(Termination Date)缴纳房租,否则打包走人。在表格中,您需要正确填写所欠房租的数目,并计算出“合约终止日”——以月和年为单位的租约,终止日是此表呈交后的第14天。注意,如果终止日写错了:即便只少了一天,通知都无效,房东必须从头来过!

2.此表上必须写清房客的全名以及出租单位的完整地址,并带有房东的签名和日期。

3. 如何“有效”向房客呈交表格,【住宅租赁法】第191条列出了委员会承认的送达方式:

a.亲手交给房客本人

b. 亲手交给住在出租单位里的,看起来像是成年人的人

c. 投放在租客日常接受邮件的信箱里

d.将表格寄送到房东所了解的租客最近居住或做生意的地址

e. 快递送给房客

f. 用传真发到房客的住宅或公司

g. 把通知放到出租单位的门下头,或是从门上的邮件口投入屋内

h. 即便房东没有采取上述方式,如果能证明通告中的信息在规定的时限内传达到了房客耳中,仍然算有效呈送

4. 如果房客在“终止日”前交上了房租,一切照旧,平安无事。不过,这份N4表格成为了房客拖延交租的证据,请您仔细备案,如果房客故伎重演多次,房东便可用“频繁拖延交租”为理由,向房东租客委员会申请结束租约,驱逐房客。拖延多少次就算“频繁”?根据法律顾问的观察,3次即可。

5. 如果房客在终止日结束时未交房租,打包走人。您可以立即发布新的招租广告。那么欠的房租怎么办?房客搬走后,房东租客委员会不再有权限帮您要债,您应该追讨欠租的地方是“小额法庭”。

6. 最差的结果是,房客即不交钱也不走人。您只好每天数着日历,终于数到第14天,您可以向委员会提交驱逐申请啦!申请费是170加元。

7. 当委员会审核过您的申请后,会给出一个听证日期。

8. 听证日期到了,您带着所有的证据:迟到的支票,跳票的银行证明,您和租客之间的邮件来到委员会。您望眼欲穿期待与房客的对峙,但只迎来一位代理人站在房客的位置,告诉委员:房客他老人家病了,请求延期开庭。法律顾问告诉我们,在这个时候,您最好的办法就是以无辜的表情对委员和对方代理说:“病了?我深表同情啊,那就请委员再给个日子吧。”

9. 病过一次的房客,不能永远病下去。如果下次开庭,他老人家依然不现身。您就可以要求委员,在房客缺席的情况下进行听证并给出裁决。

法律顾问特别提醒:为了得到委员的信赖,作为房东,您一定要以“无辜谦逊”的面貌出现在听证上。而不是“财大气粗、有理不让人、无理搅三分的大地主”。错误的态度不但无法帮您讨回公道,反而可能将您变成“侵犯房客权益的坏房东”,让您费尽周折,空手而归。

10. 经过证据的陈述,您终于得到了您想要的那张裁决“驱逐令” (eviction order):限房客10天之内必须搬走!

11. 10天快到了,发现租客依然在您的房子里,您只好带着驱逐令原件,来到高等法院的 Sheriff 办公室,请求强制执行,这个部门的全名叫做 Superior Court of Justice Enforcement Office。多伦多的办公地址为 393 University Ave, 19th Floor。申请费用330加元。

12. Sheriff收到您的申请后,会向房客发出最后通牒“Notice to Vacate”。若房客依然无动于衷,Sheriff就会通知房东:买把新锁,在某年某月某日几时几分进行现场驱逐。

13. 您或您的代理人需要在驱逐日当天按时到达出租单位。Sheriff上前敲门,要求房客离开。如果房客不能“主动自愿”离开,Sheriff有权使用“武力”将房客从房子中带出。接着,你需要当着Sheriff的面更换门锁。

14. 房客是走人了,一屋子家具怎么办?在驱逐发生后的72小时内,您需要保留房客的所有物件,并在房客的请求下允许他们运走。72小时候后,如果房客没有联络您,您可以将其物品自行处理。

15. 房客终于走了,但欠的房租还没交上。您只好草小额法庭,通过诉讼的方式进行欠租追讨。

根据法律顾问的经验,硝烟味道十足的上门驱逐实属罕见。作为房东,您也不希望遭遇这样不愉快的一刻。

收回自用,理由必须十分充分

当然,您的房客可以是标准的五好房客,按时交租、从不惹是生非。可是您依然想结束这份租约,怎么办? 收回自用恐怕是您唯一的选择。收回自用没有听上去那么简单。

首先,收回自用的主人是谁?

住宅租赁法第48条这么说:

• 房主

• 房主的配偶

• 房主或配偶的子女或父母

• 任何为房东或以上家人提供护理的人(当以上所述人士也住在房子内)

收回自用的充足理由是什么?如果您有两套房,您说,A房子我住腻了,想搬到B房子有新鲜感。对不起,这理由在委员会面前不成理由,不能成为驱逐房客的借口。您必须向委员会证明,您和家人是碍于生活的必须才收回出租单位的,理由如下:

• 除了这套出租单位,您或您的家人无处可住;

• 这套出租单位比您现在的住址方便很多,无论是大人上班、孩子上学、老人出行,都决定了您搬到出租单位实在是合情合理;

• 您或家人是真心要搬到出租公寓,并做好了搬家入住的准备

法律顾问给我们举了这样一个例子:一个房东家庭和租客发生了私人矛盾,想要房客搬家,但找不到任何借口,只好走出“收回自用”这步棋。可惜,房东一家三代住在4居室的独立屋,而出租单位是一卧室的公寓,根本住不下一大家子人。再说,房东的单位和孩子的日托中心都在独立屋附近,和公寓相距甚远。结果,委员会拒绝了房东的申请。

责任编辑:芮蕾

 

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