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吃完房东吃房客 遇到这样的租客怎么办

按安省法律规定,房东如果没有安省房东与租客委员会发出的驱逐令,擅自驱逐租客是违法行为,租客可以立即报警。(Canadian Press)

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【大纪元2017年11月17日讯】(大纪元记者周行、李平多伦多报导)无论你是出租住宅赚钱,还是需要租房子住,都可能遇到麻烦事。在多伦多,有人可以玩转租房双重骗局,吃了房东又吃租客。遇到这样的租客怎么办?专家告诉你应对招数。

在安省,一些很熟悉住宅租赁法(Residential Tenancies Act)的人,蓄意给房东制造麻烦及骗钱,他们被称为“地狱租客”或“专业租客”。按CBC新闻新披露的一个故事,这名租客既骗房东又骗租客,真有点“地狱租客”的味道。

骗房东

已经有3名房东指控多伦多33岁男子乐姆克(Mike Lemke)通过假推荐信和信用记录,成功骗租房子,入住1个月后开始拖欠房租。房东向他追讨租金时,他要么躲避,要么态度恶劣。

在驱逐过程中,乐姆克至少有一次在未经房东允许情况下,将公寓内的一间房在网站上打分租广告,骗取租客定金,然后在租客约定搬入几天前,骗对方说房子没了,而且拒退定金。至少有一次,所收的超过2,000元定金未退还。

愤怒之下,2名房东联合起来在社区内张贴乐姆克海报,希望民众能举报更多有关他的信息。其中一名房东卡利亚(Paunche Kalia)说,大家碰面交谈后,才发现完全受骗了。另一名房东、East Liberty街65号公寓物业经理阿鲁达(Steve Arruda)说,他做了20年房东,之前从未碰到这种事。

阿鲁达透露,去年10月,乐姆克租了大楼内一套1,220平尺的2居室公寓,签了2年租约,提供了多份推荐信和一份信用报告。但这一切都是假的,那些推荐人包括推荐信中所说的雇主,都是他的同伙,提供的Equifax信用报告也是复制黏贴伪造的。

CBC新闻检查了这份信用报告,发现报告明眼处标注的是2016年9月的信用记录,但打印纸顶端小字内容中明确标明是2013年。

据阿鲁达透露,乐姆克入住1个月后,就开始停付租金。今年2月,安省房东与租客委员会下令要他支付1.7万的拖欠租金, 但他却在4月3日搬出,一个子儿也没付。当天他又搬到街对面Lynn Williams街69号公寓楼的一个2居室公寓。

另一个被骗数千元房租的房东是East Liberty街75号公寓。3名房东都指控,乐姆克用假推荐信和信用记录骗租,拖欠数千元房租,被追讨房租时采取回避或恶劣态度。其中2名房东启动了驱逐程序,但乐姆克提前搬出,而且一分钱没付。

骗租客

在Lynn Williams街69号骗租期间,乐姆克将公寓中的一间房在Kijiji网站上打分租广告,骗取刚刚在市中心找到实习工作机会、21岁的租客莫马扎德(Shayan Memarzadeh)2,400元定金,以及22岁的租客迈瑞克(Earl Merrick)2,200元定金。

在约定搬入的6天前,莫马扎德收到乐姆克短信,说他被房东赶出来了,房子租不成了,承诺退还定金。迈瑞克也收到同样短信。

7周过去后,莫马扎德仍未收到该退还的定金,迈瑞克则是分多次收到50元和100元电子转账金额,至今仍有近1,500元未拿回。连续几周内,迈瑞克不断发短信向乐姆克追讨定金,乐姆克要么说银行取钱金额有限制,要么说电话坏了。甚至有一次还责怪他感恩节期间发短信骚扰他。

在被乐姆克骗租的5名租客眼中,乐姆克看起来脾气随和。所有人都签了租约,而且一点也没察觉其中有诈。乐姆乐退还其中3名租客定金,但也是经过双方多次长时间交涉和威胁要打官司后才退还。

至少有2名租客报了警,CBC了解到警方已立案调查。其中一名报案租客、现年29岁的利米克斯(Jessica Lemieux)女士是法律助理,被乐姆克骗租金后,在律师朋友帮助下写了封措辞严谨的警告信,命他在72小时内退还租金,否则法庭见,才顺利拿回租金。她说,报警后警方说,乐姆克既然退还租金,警方也拿他没办法。

专家支招

多伦多诚忠法律服务的法律顾问(paralegal)张珮诗认为,对于这类骗钱的租客,房东在驱逐其离开之前,应该给对方一封信,说明所欠租金,并写明还钱的限期,比如10至15天内。

她说,房东与租客的纠纷,是要通过安省房东与租客委员会解决。租客搬走后如果不肯还欠款,房东需要去小额法庭,也可以请讨债公司追款。

张珮诗称,如果需要上小额法庭的话,房东需要知道其前租客有什么资产,在什么地方工作等。就是要知道在小额法庭上打赢官司后,对方是否有钱可以给你。这些重要的信息,房东应该在出租住宅前就拿到。

对于租客分租住宅欺骗其他租客的问题,张珮诗表示,在向一名租客租房子时,需要很小心,最好与其有租约,交了订金要有收据,用支票付款也可以留下证据。在出现违约时,就有证据去要求还钱。

她提醒说,第二租客(subtenant)只能与主租客(principal tenant)打交道,不和房东接触,一切交易最好有正规手续。

一些新移民对于加拿大法律偏重保护租客不理解,觉得在这里当房东有很多麻烦。张珮诗认为,这可能与他们原住国的法律不同有关。她说,她的一些来自中国的客人称,他们在中国当房东时,权力很大;在加拿大当房东,变成租客的权力很大。他们觉得不习惯。

张珮诗说,房东了解安省相关法规后,就不会有问题。如房东如果需要做维修,或要带经纪去看租客的房间,按规定需要至少提前24小时通知租客。想减少与租客的纠纷,应该在接受租客前做足功课。如果真的遇到了法律纠纷,可联系诚忠法律服务,具体问题具体分析才比较可靠。

在加拿大当房东不易

(大纪元记者周行、李平多伦多报导)渥京倾向于保护消费者。租客是花钱的消费者,房东是商家,但可能没有一般商家拥有的资源,不小心碰到骗子的话,可能血本无归。

资深房东约翰逊(Jim Johnson)的教训很能说明问题。据CBC报导,约翰逊做了40年房东,去年12月,他将在新省的一幢双拼屋中的一套单元,租给一名自称克利齐利(Elizabeth Anne Critchley)的女子。他要求克利齐利提供推荐信和工作证明等,唯独忘了叫对方提供无犯罪记录证明。

CBC做的调查发现,克利齐利有Betty Drake、Betty Burns 和 Elizabeth Anne Drake等多个化名,案底可追溯至25年前,共计有120多起欺诈认罪记录,多数是在新省、爱德华王子岛和安省。

入住后,克利齐利利用房东的同情心,编造各种谎言,赖付房租,并向房东夫妇借钱。约翰逊后来识破克利齐利嘴脸,于今年5月向新省住宅租赁办公室申请驱逐许可,此时他已被拖欠房租总计1.2万,还有其它数万元被骗金额。

约翰逊说,驱逐过程漫长,从开始到最后成功驱逐克利齐利,又拖了3个月,相当于又被其赖了3个月房租。“租房委员会,只关心租客,根本不管房东死活。 ”

更离谱的是,在等候驱逐的3个月期间,克利齐利居然将租来的房子转租出去,从受害人杰拉德(Tanya Gerrard)女士手中收取了近1,100元的押金。杰拉德丈夫后来检查物业业主身份发现,约翰逊才是真正业主。于是夫妇俩上门找到约翰逊,说要租房子,却被约翰逊告知,经历这一切后,房子再也不出租了。

目前,克利齐利面临几项欺诈指控,其中包括2项5,000元以上金额欺诈。

房东维权人士表示,许多省租房规定漏洞很多,处理时间拖得太长,骗子能轻易钻空子,在冗长等候处理期间,又能轻易多白住几个月时间,一个子儿不付。

华裔大学生被骗

汉密尔顿华裔小柴(Linda Chai),也有与约翰逊类似的遭遇。小柴还在读大学,父母因回国照顾生病祖母,暂时由她负责接管父母的房子。今年5月,她招来一名租客,开始的2个月还按合约付租金,到7月份就开始拖欠,说经济困难,暂时付不了。开始时,小柴说晚一点也行。但后来,每到付房租时,租客都找借口说没钱。

小柴本人也在上学,付房租也不容易。被拖欠几个月后,小柴忍无可忍,将租客告到安省房东与租客委员会(OLTB)。来回折腾了几个月,终于拿回租客拖欠的7,000元房租。10月中旬,租客被委员会勒令要么按时付租,要么搬出。租客付了租金,但11月份房租支票又被跳票。小柴现在又得开始新一轮的漫长驱逐程序。

小柴查询该租客前房东记录时才发现,前房东夏瑞夫夫妇(Homa & Ben Sharifi)也有被该租客赖账的经历。夏瑞夫夫妇透露,他们被此人赖了3,000多元房租,前后共花了近4个月才驱逐此人。夏瑞夫先生说,现有制度让这些人钻空子占便宜,被赖的钱,只能靠房东追讨。

获得驱逐令不容易

按安省法律规定,房东如果没有安省房东与租客委员会发出的驱逐令,擅自驱逐租客是违法行为,租客可以立即报警。

房东需要有充足理由去申请驱逐租客。这些理由包括:租客欠租金、迟付租金、在所租物业内有违法行为、对房东或其他租户造成损害或严重问题、房东要拆毁建筑物或用作其他用途,等等。住宅租赁法内有详细的合法驱逐理由。

通常,驱逐程序的第一步,是房东给租客一个书面通知,说明想要租客离开的原因。在特殊情况下,房东可以不通知租客,房东与租客委员会可以在不举行聆讯的情况下,签发驱逐令。

驱逐令包括租客须要搬走的限期,不同的驱逐原因,限期不同。如果租客不接受相关的驱逐理由,也不想搬走的话,需要马上找法律帮助。

业界对驱逐程序时间过长表示不满。据CBC报导,安省租房业主联合会(FRPO)表示,驱逐过程中,立案、听审和执法等每个步骤都会延误。加拿大公寓协会联合会(CFAA)会长迪基(John Dickie)说,安省、新斯省和魁省投诉处理过程最长,一般要花3个半月到5个月之间。过程太拖延,赖子租客要么有充分时间改正,要么继续赖到驱逐令下来的时候,使房东极其被动。

迪基还说,职业骗租者钻现有制度空子,敲诈房东,根本不考虑房东感受。问题是,如果太多房东被骗被赖,就会涨租金弥补损失,使老实本分的租客遭殃。“经常听到有人说,现有制度都不利房东,我不想当什么房东。 ”

最新数据显示,安省130万个出租房屋中,近4.5%租客面临驱逐。今年年初,安省修订住宅出租法,希望既能保护房东权益,又能保护租客权益。

安省省议员哈德曼(Ernie Hardeman)说,新规有些修订更糟,使得投诉处理过程更加拖长。如未按规定出席首次听审的租客,会自动收到第2份通知,再等1个多月才能安排听审。过程中,租客又可继续白白霸租。

哈德曼还说,现有登记制度需改革,方便人们查出一些职业租房骗子和赖子,让人们一看就知道,哪些人在前一年中被告上房东和租客委员会3、4次。

执行驱逐令

多伦多法律顾问(paralegal)张珮诗称,如果租客在驱逐令内写明的最后限期没搬走,房东可以拿着驱逐令去治安官办公室(Sheriff office)。至于治安官何时能去驱逐租客,就要看他们的工作负荷了。她曾经去过多伦多市中心的治安官办公室,当时他们比较忙,等3个星期才派出治安官。

治安官办公室是省高级法院的执法办公室,是唯一可以执行驱逐令的机构,因此也可能增加无赖租客继续居住的时间。

按安省租房业主联合会网站的信息,房东需要给治安官办公室支付315元费用,每公里还要加收0.58元,然后开始等待。最糟糕的是,租客这时还有11天的时间来支付所欠的租金,从而使驱逐令无效。也就是说,房东经历了那么多时间和麻烦,最后还可能发现驱逐令无效。

如何找到好租客?且听专家建议

(大纪元记者周行多伦多报导)在加拿大当房东也不一定像媒体曝出的故事那么可怕。如果你找到了好的租客,可能什么问题都没有。

安省房东协会(OLA)建议,寻找好的租客是避免麻烦的第一步。通过不同的途径做广告后,有人开始联系你了,这时,如何筛选租客至关重要,”这是你最后一次控制你出租物业的机会。因为一旦你选择了一个租客,他们搬进来后,他们拥有的权力比你更多!“

具体的筛选办法和经验,需在安省房东协会网站上注册后,才能参加讨论。至于如何躲开所谓的“地狱租客”或“专业租客”,协会建议房东留意新闻报导,也可参加协会会员的分享。

多伦多法律顾问张珮诗称,市场上有专做租赁的经纪,可以提供筛选租客的服务。这些筛选包括审核准租客的信用记录,了解其以前租房的付租金是否准时,有没有欠租金前科等;还需要知道其有什么资产。

她说,如果房东自己筛选的话,最重要的是,不要接受准租客给你的信息,要自己去查。第一步要做的是,去地产局下载租房申请文件,里面有对准租客审查的项目内容。在准租客签名同意后,你才能去做相关的查询。

对于信用报告、雇佣信及工资单等,张珮诗说,房东需要自己去查及确认,因为租客给的东西可能有假。查核时,最好是找到相关公司,打电话找到公司老板证实。

另一个重要办法,张珮诗称,是索要准租客以前的房东联系方式。最好能要到2、3个,避免去问准租客现在的房东,因为如果这房东想赶走这租客的话,会说租客很好。去问之前的房东,获得的评价会较中肯。

责任编辑:滕冬育

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