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分析:亚省公寓大量库存引担忧

亚省的经济正在慢慢走出困境,但在房地产市场上,对于大量待售公寓的担忧依然存在。(essenceliving.ca)

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【大纪元2017年12月22日讯】(大纪元埃德蒙顿生活网记者柯瑞斯报导)
亚省的经济正在慢慢走出困境,但在房地产市场上,对于大量待售公寓的担忧依然存在。随着市场回暖,过量库存可能会轻而易举地压低价格。即使在埃德蒙顿和卡尔加里的出租房空置率居高不下、就业和移民仍然疲软的情况下,石油价格高企时计划的新的公寓项目和专门建造的出租公寓,正在冲击房产市场。
据《环球邮报》报导分析,今年在亚省待售的新公寓数量惊人。这一数字在2017年初达到4,000个单位,并在7月达到创纪录的4,447单位。这个数字是卑斯省的未售出单位(2105)的两倍,比安大略省(2,580)也高得多。而这两个省都有更高的人口,经济发展和房产热度也强于亚省。
在亚省的逐渐乐观情绪之中,评论家们却描绘了“暗淡的图景”。加拿大14,204个未售出的住房单位中有近30%来自亚省。安塔斯(Altus)集团有限公司房地产数据集团高级主管马修.布卡尔(Matthew Boukal)表示,在像亚省这样的周期性市场中,如果你正在建造这么多的库存,而且经历了一个经济低估,那么最终将会出现的便是——大量卖不出的库存。
亚省空置住房的45%以上是单元式公寓,大部分在埃德蒙顿和卡尔加里。在全省最大的城市卡尔加里,已有1,600套新公寓待售,加入了二手公寓卖方的洪流中。报导称,潜伏在背后的是开发商承担的债务,可能在未来几个月内将被迫以较低的价格出售,而且有更多的公寓单位来自单个公寓业主,他们在价格高昂时买入,一旦市场出现小幅上涨他们希望脱手。

房市恢复能力令人惊讶

经济学家和市场观察家对整个房地产市场在经历了三年全省经济衰退后的复原能力感到惊讶。国家银行全国综合住宅价格指数显示,卡尔加里的整体价格比2014年10月份的高峰期下降了2.85%,显然不是灾难性的;但是这个城市的公寓价格受到了很大的冲击。
据卡尔加里房地产局(CREB)首席经济学家安.玛丽‧卢瑞(Ann-Marie Lurie)称,其基准单元式公寓价格仍远低于2007年9月$29.76万的高位,当时石油价格呈现上涨趋势;2014年10月达$30万,当时油价开始多月下滑。卡尔加里今年10月份的公寓价格为$261,600,预计到今年底,这一数字还会下降3%。
亚省与其他省份一样,随着土地价格的上涨,出现一个重要的转变:从独户住宅到多户住宅的住房建设。建设高层建筑需要两年甚至更长的时间,但经济基本面在这个时期可能发生急剧变化。在确定一个公寓项目到完成之间的时间差距并不总是与艾尔伯塔省的石油和天然气经济的周期性相吻合。虽然原油价格从2015年和2016年的低点上涨到现在每桶60美元,但公寓项目计划和开始,当时石油价格为每桶100美元。
艾伯达省的经济正在改善,ATB Financial预测2017年GDP增长3.9%,2018年增长2.7%左右。然而就业仍是一个主要问题。就像卡尔加里许多市中心的写字楼都空着一样,市中心的许多住宅公寓也是空置的。加拿大抵押贷款和住房公司最近的一份报告指出,卡尔加里市中心空置率持续偏高意味着高薪能源行业短期内不会出现复苏。

预计卡城市中心房价持续下跌

布卡尔先生说,许多回来的工作岗位不是在卡尔加里市中心,而是远离市中心区域的服务或工业领域。对于卡尔加里的公寓市场,他预计2018年郊区市场是平稳的,而在内城区域价格会下降近5%。他认为,公寓市场复苏面临两个主要风险:第一,1月1日加拿大全国范围内的按揭压力测试规定收紧;第二,高水平的库存和缓慢的销售导致开发商难以维持其业务和债务。
经营已经超过35年的著名的亚伯塔建筑商和房地产开发商ReidBuilt Homes已经陷入资不抵债。加拿大阿尔瓦雷斯公司(Receiver Alvarez&Marsal Canada Inc.)表示,销售疲软、价格下行压力以及“不可持续的债务负担和杠杆率”是造成私人公司倒闭的主要原因。
一些开发商已经开始出租已经建成但没有售出的公寓单位。兰姆开发公司(Lamb Development Corp.)表示,如果他们为卡尔加里Beltline社区新建的230个单元找到租户的话,将会为提供“月租50%折扣”的优惠。

“投资客仍可能赔钱”

加拿大抵押贷款和住房公司的地区经济学家赖盛路易(Lai Sing Louie)说,明年多住户住宅建设将放缓,部分库存可以被吸收。不过,他认为卡尔加里的“供应的一个影子成分”(one shadow component of supply),就是在经济繁荣时期买入一个公寓,在价格稍高时,仍然企图收回投资。
路易说:“在那种疯狂的时期买入的人仍然可能处于赔本。路易的评估与法汉‧库雷希(Farhan Qureshi)的经验是一致的。十年前,当卡尔加里的经济蓬勃发展时,工程师库雷希买了两间卧室,两间卫生间的公寓,还带有一个可俯视卡城牛仔公园的环绕式阳台。
库雷希在2005年支付了35万元的房价。他认为,当人们在争夺房源时,这将是一笔可观的投资,但依照目前形式看来,这套公寓将会是他和妻子在孩子们长大离家后生活的好地方。
由于亚省经济不景气,库雷希被迫提早退休,公寓也不像库雷希和他的妻子的家那样。这套公寓偶尔会空着几个月,但他现在有一个六个月租约的租客。他表示,仍然不能消化公寓所有的投资成本和费用,每月600元的公寓物业管理费用就像一座大山,库雷希不得不动用多年的积蓄。库雷希在18个月前以48万元的价格挂出了公寓出售,但他没有等到理想的买家,而后又将其撤出市场。这个月,他再次挂出公寓,但只挂了不到40万元。库雷希说:“我只想把它卖掉,这样我就可以还清抵押贷款,我不想当房东了。”◇

 

责任编辑:薇羽

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