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德国房屋租赁纠纷十大案例

德国虽然不是判例法国家,但判例在德国法律界的地位相当重要,可以说德国的判例制度已经形成了自成一体的法律体系。图为位于美茵河畔的法兰克福 (维基百科)
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【大纪元2017年02月15日讯】(大纪元记者祝兰、唐佳德国报导)德国虽然不是判例法国家,但判例在德国法律界的地位相当重要,可以说德国的判例制度已经形成了自成一体的法律体系。而且联邦宪法法院的判例具有法律效力和很高的拘束力,如果下级法院不遵守联邦宪法法院的判例,所作的判决就是违法的,将在上诉程序中被撤销。所以大家在遇到纠纷的时候,只要能找到相关判例,基本上就能对该纠纷的判定有个大概认知。日前德媒Focus总结出房屋租赁纠纷的十大案例,帮助大家理清在租房方面的权责义务。

1. 房客不必支付房屋装修费用

纠纷:房东出租了一个未装修的房子,却要求房客承担装修费。

判决:2015年3月18日,联邦最高法院(BGH)判决:房客无需承担装修费用。(案例号:VIII ZR 185/14)

解读:如果房客入住的时候,房屋还未装修,房客无需承担装修费用,即使租房合同里写着由房客承担,房客也不必履行。如果租客搬出去时,屋子还未装修完毕,房客也无需承担费用,不管当时他搬进来的时候房子有没有装修。法院认为,如果要求房客承担装修费用,对房客并不公平,因为未装修的房子是前任房客留下的使用状态,翻新费用不该由新房客承担。

2. 房客无须请专业人士装修房屋

纠纷:房东要求房客赔偿7000欧元,因为房客进行房屋装修时,拒绝请专业人士,而是自己进行装修。

判决:2010年6月9日,联邦最高法院判决:房客无需赔偿。(案例号:VIII ZR 294/09)

解读:按照德国法律,有义务请专业人士来装修房屋的是房东,而非房客。但实际上许多房东想把这项责任转嫁给房客,并想在合同中约束房客。根据法院判决可知,房客完全可以自己装修房屋,并不一定要请专业人士,当然前提是房客自己在装修过程中未对房屋造成损坏。

3. 未还原墙壁颜色,房客必须赔偿

纠纷:房客租房时,墙壁是白色;房客退房时,墙壁成了红、黄、蓝色。房东两次粉刷才覆盖住房客粉刷的颜色,房东要求房客赔偿3648.82欧元。

判决:2013年11月6日,联邦最高法院判决:房客必须赔偿。(案例号:VIII ZR 416/12)

解读:通常房客退房时不需要粉刷房子,除非弄脏了墙壁,自己得把脏的地方重新粉刷。不过,如果房客将墙壁粉刷成深色或怪异颜色,虽然这在房客自住时是允许的,但退房时房客有义务把墙壁颜色恢复成原样。

4. 吸烟损坏房屋,房客负责翻修

纠纷:房客租住房屋40年,由于房客抽烟太过厉害,房东认为房屋已受损,要求与房客无限期解约,就是不再租房给该房客。

判决:2013年7月31日,杜塞尔多夫州法院(Landgericht Düsseldorf)判决:房东不能因此解约,房客依然可以在屋里抽烟,但房客一旦退房必须彻底翻修房屋,清除因抽烟造成的损坏。(案例号:24 C 1355/13)

解读:房客有权利在自己的房屋里吸烟,前提是不影响其他人。但是如果房客吸烟太严重,对房屋有所损坏,导致烟渍或烟味擦也擦不干净,裱糊也遮不掉,那房客退房时就有义务彻底翻修房屋,以清除这些损坏。

5. 房客退房时,要让地板恢复原样

纠纷:房东投诉房客没有履行定期整修房子的义务,以致房屋地板受损。

判决:2001年4月3日,科隆地方法院(Amtsgericht Köln)判决:如果地板只是正常折旧,应该由房东负责翻新。只有在房客弄坏地板时,比如把木地板弄出深深刮痕,房客才需要翻新地板或赔偿。(案例号:212 C 239/00)

解读:有房客在昂贵的地板上黏贴地毯,搬走时必须撤走地毯,恢复地板原貌。但房客没有义务定期整修房子,而且对于地板的正常折旧,需要由房东承担翻新义务。

6. 房客有权在租赁房屋中进行改建

纠纷:房客在租住的房屋里改建了一间浴室,之前只有卧室里有个淋浴间。房东要求房客拆掉浴室,并交付额外押金。地方法院一审判决,房客需支付6000欧元押金。房客不服,继续上诉。

判决:2005年3月4日,汉堡州法院(Landgericht Hamburg)判决:房东应当允许房客进行这种改建,前提是改建工程必须符合专业标准。(案例号:311 S 128/04)

解读:如果房客改建房屋目的是满足住房需求,并非破坏性的,而且改建工程符合专业标准,那房东应当允许这种做法。不过在改建之前,房客最好跟房东提前沟通。

7. 房客可以在阳台加装遮帘

纠纷:房客想在租住的四楼房屋朝南的阳台上,自己出钱装一个遮帘(Markise)。房东不同意,理由是阳台有顶,用阳伞(Sonnenschirme)就可以遮阴,遮帘会影响房屋外观。房客因此将房东告上法庭。

判决:2013年6月7日,慕尼黑地方法院(Amtsgericht München)判决:房客有权按自己的需求使用租赁房屋,包括阳台。(案例号:411 C 4836/13)

解读:德国许多地区都对房屋外观有具体规定,包括阳台的使用、美观等,只要不违反这些条例规定,房客有权按照自己的需求使用阳台、花园等。

8. 房客在花园里种树,所有权属于房东

纠纷:房东弄坏了房客花园的篱笆墙植物,房客告上法庭。

判决:2014年3月26日,代特莫尔德州法院(Landgericht Detmold)判决:驳回房客起诉。(案例号:VIII ZR 294/09)

解读:法院认为,房客在种植树木或灌木时就应该知道,这些植物在搬家时是拿不走的。这种植物种下去之后,就与地皮相连,这种联系不是暂时的,而是长久的,因此植物已经成为地皮的组成部分,房客也就失去了对植物的拥有权。当然,这里是指难以移动的树木、灌木等植物,而不是易于移动的花草、蔬菜等植物。

9. 房客丢钥匙,房东换锁后才能要求赔偿

纠纷:房客退房时只交回一把钥匙,另一把弄丢了。房东要求房客赔偿,理由是房锁不再安全。但房东并未更换新锁,于是房客拒绝赔偿,房东告上法庭。

判决:2014年3月5日,联邦最高法院判决:驳回房东起诉。(案例号:VIII ZR 205/13)

解读:房客丢失钥匙,应该承担更换新锁的费用,但前提是房东真的换了新锁。法院认为,只有在更换新锁后才产生损失,这时才有理由让房客赔偿。

10. 房客欠钱,房东不能从押金中扣除

纠纷:房客2006-2009年租房时,每年附加费账单中都被要求补交费用,但房客都没有交,几年累计欠费近1000欧元。房客2009年退房时,房东没有归还房客近700欧元的押金。房东认为这笔押金应该作为房客欠费归房东所有。2012年底,房客把房东告上法庭。

判决:2016年7月20日,联邦最高法院判决:房客胜诉。(案例号:VIII ZR 263/14)

解读:这个案例其实比较复杂,牵扯到诉讼时效问题。一般而言,房东收取押金的目的,就是怕房客欠费、有房屋损坏等。该事件正常程序应该是房东在有效期内对房客提起诉讼,要求其补交附加费,房客补交后,房东要把押金归还给房客。但房东在3年有效诉讼期内,并未对房客提起诉讼,只是私下里扣著房客押金。所以后来房客反倒对房东提起诉讼,还最终胜诉。不过具体案件的判决过程更为复杂,有兴趣的读者可以根据案例号查询具体判决,在这里只是提醒大家要注意诉讼时效期。

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责任编辑:王亦笑

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2017-02-15 5:17 PM
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