site logo: www.epochtimes.com

纽房价过高 租金猛涨 买房再推10年?

(Sandra Mu/Getty Images)

人气: 20
【字号】    
   标签: tags: , , ,

【大纪元2017年02月17日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)上周三,财政部长史蒂芬•乔伊斯(Steven Joyce)警告买房民众,目前新西兰房价已经“触顶”,所以不要只看到眼前的超低房贷利率就贷款买房,而是要认真地计算未来几年的可能住房成本,再做决定。

乔伊斯这番话,是在财政和支出委员会会议上讲的,结合今年5月出台的新一年的财政预算计划,令专家们纷纷猜测,认为政府有可能会采取更多行动给房市泼冷水,一面房市继续过热。

专家分析,这可能暗喻目前的低房贷利率不可能一直这样持续下去,而民众一旦买房贷了款,都不是几年就能还清的问题,那么其间利率的上涨就应该很难避免,所以都要认真做长期打算。

而那些在目前房价达到顶峰时买房的民众,就可能背上最沉重的房贷大山,即使在目前低利率的情况下,一些家庭都已经感觉很难负担,一旦未来贷款利率增长但房价增长趋缓,很多人就会面临无法偿还贷款。

2008年金融风暴时的美国,就发生过很多这样的事情,很多人甚至拍卖了房屋仍还不上贷款。政府显然不想让这种悲剧在新西兰重现。

财长:慎重打算

乔伊斯说,随着更多房源上市,如果利率再上涨,那么“房价就不会有多大上涨空间”。所以民众需要自己认真评估,“在做决定之前,不要只计算你目前需要偿还的住房贷款,也要考虑未来3、4年,(如果利息上涨),你可能需要偿还的贷款。”

尽管如此,政府仍然会暂缓实施储备银行提出的债务-收入比限贷政策,要求央行进行成本效益分析,其中包括这项政策对首次买房者可能造成的影响。

目前已有多个经合组织国家——美国和加拿大等都实施了相似政策。英国央行在2014年就出台了债务-收入比不超过4.5的政策,新西兰央行此前也建议了相似的限贷政策。如果这项政策实施的话,会有很多人因为无法获得足够的贷款而无法买房。

在债务-收入比为4.5的政策下,一个年收入为8.3万元(奥克兰家庭中间收入)的家庭想要贷款买房,只能获得37万3500元的贷款,这在目前房屋中间价为83万元的奥克兰,没有任何的可能性。

按照这个方式计算,奥克兰的年轻家庭,几乎没有多少能够买得起房;而那些这几年勉强挤进住房市场的家庭,房屋贷款都严重难负担。一旦房贷利率开始增长或者有什么家庭变故发生,就有可能会有相当一部分家庭陷入财务困境。

低贴现率≠低贷款利率

本周四,储备银行宣布,新西兰官方贴现率仍然保持历史低位,维持在1.75%上,这与之前专家们的预计一样。而且多位专家也都表示,短期内新西兰的官方贴现率,应该不会有大的变动。

不过专家们也预计,尽管官方的现金贴现率仍维持在低位,这并不保证银行会把低利率的优惠传递给民众。上次在央行削减现金贴现率25个百分点时,几家大银行的贷款利率不降反升,尤其是长期贷款利率,都有所增长。

专家认为原因是各大银行都面临着流动现金不足的问题,所以都在纷纷出台各种优惠、增加储蓄利率,希望吸引更多的现金储蓄。与此同时,也连带着调涨了房屋贷款利率。

创纪录净移民带动租金上扬?

根据新西兰最大交易网站Trade Me的统计数据,惠灵顿的住房租金中间价已经冲破500元大关,达到520元,而整个大惠灵顿地区的租房中间价,也已经涨到每周480元,创历史最高纪录。

Trade Me房产部负责人奈杰尔•杰弗里斯(Nigel Jeffries)认为,出租房源的锐减加剧了租金上涨。最近惠灵顿一套单元房仅上市几个小时,就收到了近100次询问电话,一周内更高达350次。当然租房市场受季节影响,秋天来临时市场会有所放缓。

在全国范围内,除了坎特伯雷(基督城)和吉斯本的租金继续下跌,其它地区的租金都持续上扬。虽然奥克兰的租金比去年增长了4%,北岛奥克兰以外的地区、特别是受奥克兰房市影响较大的地区,涨幅都很大。其中霍克斯湾(内皮而)和怀卡托(汉密尔顿)增幅最大,分别为12.5%和11.4%,北部地区、丰盛湾(陶朗加)和马努哇图地区(北帕)的租金涨幅也都不小,分别为8.5%、6.3%和7.1%。另外,大惠灵顿地区和南部地区(皇后镇)的涨幅也很大,分别为6.8%和8.7%。

杰弗里斯认为,人口的增加可能是造成出租房房源不足的主要原因,随着这两年新西兰净移民创纪录达到每年7万多,不只是奥克兰租房和买房市场面临巨大压力,其它几个主要中心,像惠灵顿、陶朗加和汉密尔顿,人口也都有大幅增加,直接导致租房市场供不应求、租金增加。

但奥克兰的租房市场就比较复杂,虽然超过一半的新移民都会留在奥克兰,但这几年租金的涨幅远远跟不上飞涨的房价。杰弗里斯认为,这可能与奥克兰的投资者更注重因房价飞涨而获得的巨大差价,相对来讲,租金的低回报率让投资者较少感兴趣;另一方面,奥克兰高昂的租金,已经让租房者不堪重负,已经很难再多增加。

另外,大奥克兰地区面积太大,一些较边远的地区与中心区差别较大。其实,奥克兰中心区的公寓租金,比去年增长了7%, 中间租金高达每周480元,而城市房的租金也大涨了7.2%,达到每周595元,一般收入的家庭都很难负担。

年薪10万者 生活也艰难

年薪10万,在10年前的新西兰,这意味着一个人工作,就可以让一个4口之家享受比较优裕的生活。如果夫妻两人都工作,那就更不用说:买一套40万元的家庭房产,慢慢地、轻松地偿还房屋贷款,全家每年至少还会有一两次度假……。

而现在,6位数的年收入,虽然仍很不错,但生活水准已经与10年前相差很大。先不说汽油价格和日常生活用品开销,涨幅高达一半,单是房屋贷款一项,就让很多家庭不堪重负。

根据新西兰房地产学会的数据,在截止到2006年12月的一年里,全国的房屋中间价是33万元,而到2016年12月,这个数字大涨到51万6000元,涨幅高达56.4%;在奥克兰,2006年房屋中间价只有42万2500元,而到了2016年,房屋中价大涨到了84万元,房价几乎翻番。

所以,现在一个4口之家买房,首先要攒足这20%的首付款,而这个过程就要比10年前多花好几年的时间。

以奥克兰为例,10年前每周300多元的房租,如今已经涨到将近600元,如果还有学生贷款没有还完,那攒足16万元的首付款,至少就得7、8年的时间。

等最终买上一套80万元的房产,同时也背上了60多万元的房屋贷款,全家人节衣缩食,至少也得偿还20年的时间。

责任编辑;易凡

评论
2017-02-17 5:06 PM
Copyright© 2000 - 2016   大纪元.