【大纪元2017年03月13日讯】（大纪元记者林楚舟日本东京报导）东京楼市近几年持续攀高，已超出一般家庭的承受能力。统计显示，东京房价已接近天顶，各大开发商都承受数目不小的库存压力，但房价是否回落，专家表示，目前在高收入层中仍有需求，出现明显的房价回落还需要一段时间。
东京房价为何居高不下
最近几年，在借助东京奥运会之火，东京房价真是“火”了。据日本不动产经济研究所的统计，2016年东京圈（东京都、神奈川、埼玉、千叶）住房的平均价格飙升至5,490万日元，5年中上涨了约1,000万日元，已是上班族平均年薪的11倍左右。特别是东京都23区住房每坪（3.3平米）从2014年的288万日元上升到332万日元，2年内上涨了15%。
东京房价上涨的主要原因是建筑工地人手短缺，人工成本上涨，同时“3.11东日本大地震”后的复兴建设和东京奥运会的大型设施建设等造成建材和人工成本飙升，推高了房价，使一般家庭望“楼”兴叹。在此背景下，大型开发商重新定位了在东京开发住房的消费层，从一般家庭转向了富有层，这一举动也加剧了高端房的开发，进一步推高了东京房价。
据《东洋经济》的报导，大型开发商的野村不动产近日在商业繁华地的银座附近推出了7,500万日元至2亿日元以上的豪华公寓楼“Proud 银座东”。通常以东京外围为主要开发地的野村不动产首次在银座这样的繁华地段推出豪华公寓楼。并且，还相继买下了相同地段的大片土地，计划进行下一步的开发。
《东洋经济》引述某开发商高层的见解称“与几年前相比，郊外、东京外围的住房销售已经不如从前了，已很难听到开始售房后，马上就卖完的佳讯了。”他表示，现在只有东京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涉谷区），离车站步行10分以内的住房还很抢手。郊外住房如果不是在交通枢纽车站附近等条件，很少有人问津。这位开发商高层表示，很少涉足东京都心开发的野村不动产是看准一等地段还存在需求，所以改变策略，锁定了银座区域。
东京楼市进入2016年后进一步跳升，其背景是富裕阶层为了节约继承税（同样价值的房地产与现金的继承，房地产的继承税相对低。），同时经济回暖，访日外国游客猛增促使房地产投资火爆。另一方面，日银的负利率金融政策，各大银行相继大幅度下调房贷利息，进一步使火爆的房地产升温。
消库存 各大开发商出奇招
郊外住房不受青睐，开发商选择了东京都内，但东京房价攀升，新建住房的销售并不理想，各大开发商开始控制新房开发数量。据日本不动产经济研究所的统计，2016年东京圈的住房销售数量为3万5,772套，是1992年泡沫经济崩溃以来的最低水平。
然而各大开发商控制开发数量的背后也有隐情，这几年住房滞销，各大开发商都积压了不同程度的库存。据《东洋经济》的报导，四大地产开发巨头截至2016年年末的住房库存约为2,158套，是3年前的近3倍。
面对库存困境，各大开发商并没有轻易在价格上妥协，而是凭借雄厚的资金实力，对库存房进行豪华翻新改造。
据《东洋经济》的报导，东急不动产日前买下了六本木附近一幢修建了11年，名叫“Majes Tower六本木”（83套）的用于出租房的楼盘。之后，进行翻新改造，同时进行豪华内装。完工后，以一套8,500万日元至3亿日元的价格推出。因其地段绝好，无可挑剔，而备受关注。
东京房价短期内难有下降
业内人士表示，目前东京房价飙升，一般家庭难以出手，开发商短期内会锁定富裕阶层，开发方向会继续保持“高大上”的策略。东急不动产的策略从某种程度上代表了开发巨头的方针。因此所处地段优良，修建年数在10-15年的楼盘将是翻新打造的枪手楼盘。不过这样的楼盘在东京都内也很有限，在大型开发商之间还将会出现价格竞争。
业内人士表示，雷曼金融危机，给日本房地产带来一场小型泡沫经济的崩溃。当时，中小型房地产开发商争先恐后抛售在库住房，很多中小型开发商也在雷曼金融危机时破产。目前在东京繁华区进行开发的都是实力雄厚的巨头。凭借其资金实力，消库存时，还没有到被迫降价的地步，东京房价的“暴走”还将持续一段时间。
责任编辑：卢勇
