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一信号显示大陆一线城市房价或将下降

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【大纪元2017年05月11日讯】近来,大陆楼市在中共严厉调控之下开始减速,而一线城市房租也开始下跌,有业界人士认为,一线城市房租下跌这一信号有可能成为压垮一线城市房价泡沫的最后一根稻草。

按照一般市场规律,房价上涨会推动房租上升,在过去十余年,大陆一线城市房价与房租走势也大体符合这一趋势。但是近半年来,一线城市房租停止上涨,房价和房租逆向而行。

大陆苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙5月10日在腾讯财经撰文对这一现象进行了分析。

黄志龙认为,表面看房价和房租逆向而行看似矛盾,但背后却有其合理性。即房价过高使得许多中低收入家庭或高素质毕业生安居愿望破灭,大多数中低收入家庭和年轻人“先租房、然后购买过渡型小户型、最后购买改善型住房”的梯次消费升级链条断裂,一线城市人口净流入趋势减缓或终止。

另外,一线城市高居不下的房价使得高校毕业生和年轻人进行重新选择,年轻人回流二、三线城市的趋势越来越明显,相应地一线城市租房需求势必有所萎缩。

从一线城市目前的房屋租金回报率来看,今年3月,北京、上海、深圳三大一线城市租金回报率分别为1.56%、1.43%和1.53%,均创下历史新低。这一租金回报率水平大幅低于10年期长期国债收益率,而在2010年之前,一线城市租金回报率与国债收益率水平基本相当。

如果要按照时间来计算,一线城市住宅如要通过出租收回购房成本,必须出租接近70年的时间,这正好与当前住宅土地使用权期限基本相当。

而目前全球主要城市的租金回报率大大高于大陆一线城市租金回报率。中国北上广深四大城市的租金回报率均在2%以下,二线城市成都的租金回报率为2.24%,均大幅低于全球平均租金回报率水平。

黄志龙认为,当前一线城市受到限购、限贷、限售和土地供应增加等一系列供给增加、需求受限的负面冲击,房价继续上升步伐终止。更为重要的是,一线城市由于房价过高、人口疏解政策导致的人口净流入减缓或终止的趋势使得一线城市出现房价高企、租金回落的背离现象。在此大背景和趋势下,作为衡量不动产长期投资价值的关键指标,租金回报率持续不断下行或将成为压垮一线城市房价泡沫的最后一根稻草。

从3月17日开始,大陆楼市掀起了新一轮的调控,先后有40多座城市发布或者升级了限购政策,限购、限贷、限价、限售正成为了越来越多城市的调控政策主流。

海外评论人士文小刚认为,这次楼市调控和去年开始的楼市调控不同,之前的楼市调控都是为了抑制房价疯狂上涨,而这次中共是想把房地产中的资金挤出去,挤到实体经济中去。所以,这一轮调控使用了一些之前从未出现的调控政策,比如限售。

大陆经济学家马光远4月17日表示,限售的量级相当于一颗原子弹,等于直接把市场的流动性的闸门给关了。对市场影响之大,无法估量,房地产市场很可能因此而逆转。#

责任编辑:刘毅

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2017-05-12 7:28 AM
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